Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Höhe der Liegenschaftszinsen (Abs. 1)

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

Rz. 13

^{^{[Autor/Stand]}} Zur Ermittlung des Grundsteuerwerts sind – vorbehaltlich der Anpassungen nach § 256 Abs. 2 und 3 BewG – die folgenden gesetzlich festgelegten Liegenschaftszinssätze anzuwenden:

1. 2,5 Prozent für Ein- und Zweifamilienhäuser,
2. 3,0 Prozent für Wohnungseigentum,
3. 4,0 Prozent für Mietwohngrundstücke mit bis zu sechs Wohnungen,
4. 4,5 Prozent für Mietwohngrundstücke mit mehr als sechs Wohnungen.

Rz. 14

^{^{[Autor/Stand]}} Somit sind die von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelten und veröffentlichten Liegenschaftszinssätze nicht von Bedeutung und nicht heranzuziehen.

Rz. 15

^{^{[Autor/Stand]}} Mathematisch führen niedrige Liegenschaftszinssätze zu höheren Grundsteuerwerten. Das bedeutet, bei gleicher Miete ist der kapitalisierte Reinertrag eines Ein- und Zweifamilienhauses höher als bei einem Wohnungseigentum oder einem Mietwohngrundstück, weil bei diesen Grundstücksarten die maßgebenden Liegenschaftszinssätze höher sind.

Der Liegenschaftszinssatz ist von der jeweiligen Grundstücksart abhängig, deren Definition sich nach § 249 BewG richtet. Die § 219 Abs. 2 Nr. 1 BewG festgestellte Grundstücksart ist für den Ansatz des Liegenschaftszinssatzes bindend.^{^[4]}

Rz. 16

^{^{[Autor/Stand]}} Bei Mietwohngrundstücken ist der Liegenschaftszinssatz nicht allein von der Grundstücksart, sondern zusätzlich auch von der Anzahl der Wohnungen abhängig. Hinsichtlich des Wohnungsbegriffs ist die Definition des § 249 Abs. 10 BewG maßgebend. Die Tatsache, dass für Mietwohngrundstücke mit mehr als sechs Wohnungen ein höherer Liegenschaftszinssatz festgelegt ist als für Mietwohngrundstücke mit bis zu sechs Wohnungen, belegt die Annahme des Gesetzgebers, dass der Grundstückswert mit der Anzahl der Wohnungen sinkt.

Rz. 17

^{^{[Autor/Stand]}} Allerdings stellt sich die Frage, ob es sich bei einem sieben-geschossigen Haus mit sechs Wohnungen und einem abgeschlossenen gesonderten Ladenlokal im Erdgeschoss noch um ein Mietwohngrundstück mit bis zu sechs Wohnungen handelt. Zum Teil wird die Auffassung vertreten, dass der Laden im Erdgeschoss ebenfalls als Wohneinheit mitgezählt werden müsse, weil nach Anlage 39 zum BewG Flächen, die anderen als Wohnzwecken dienen, als Wohnfläche gelten.^{^[7]} Diese Auffassung wird nicht geteilt. Vielmehr handelt es sich in dem vorgenannten Fall um ein Mietwohngrundstück mit bis zu sechs Wohnungen. Damit gilt für dieses Gebäude ein niedrigerer Liegenschaftszinssatz, sodass sich gegenüber einem Mietwohngrundstück mit mehr als sechs Wohnungen ein höherer Grundsteuerwert ergibt. Es ist zwar zutreffend, dass die Flächen, die anderen als Wohnzwecken dienen, als Wohnfläche gelten. Allerdings darf nicht übersehen werden, dass selbst solche Räume, die Wohnzwecken dienen, nicht zwingend den Wohnungsbegriff des § 249 Abs. 10 BewG erfüllen. Somit richtet sich der Liegenschaftszinssatz nach der gemäß § 219 Abs. 2 Nr. 1 BewG festgestellten Grundstücksart, die in § 249 BewG definiert wird. Ebenso richtet sich der Wohnungsbegriff nach der Definition des § 249 Abs. 10 BewG.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2022

[4] So auch Krumm/Paeßens, § 256 BewG Rz. 5.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2022

[7] Krumm/Paeßens, § 256 BewG Rz. 5.

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