Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 256 Liegenschaftszinssätze

A. Grundaussagen der Vorschrift

I. Regelungsgegenstand und Rechtsentwicklung

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} § 256 BewG gilt bei der Grundsteuerwertermittlung für Zwecke der Grundsteuer. Die Vorschrift regelt den Begriff und die Höhe der Liegenschaftszinssätze. Der bei der Kapitalisierung des nach § 253 BewG anzusetzenden Reinertrags maßgebende Vervielfältiger hängt von der Höhe des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ab.

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} § 256 BewG ist durch das Grundsteuer-Reformgesetz^[3] neu in das Bewertungsgesetz eingefügt worden und bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts im Rahmen der Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 maßgebend. Der Grundsteuerwert ist erstmalig ab dem 1.1.2025 bei der Bemessung der Grundsteuer anzuwenden. Die Neufassung reagiert auf den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 18.4.2018.^[4]

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Die Finanzverwaltung hat zur Grundsteuerreform koordinierte Ländererlasse vom 9.11.2021 (AEBewGrSt) herausgegeben.^[6] Die Vordrucke und Ausfüllanleitungen für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 1.1.2022 sind ebenfalls veröffentlicht worden.^[7] Eine Korrektur der Vordrucke ist in BStBl. I 2022, 138 veröffentlicht worden.

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} § 256 Abs. 3 Satz 1 BewG verweist zur Verringerung des Liegenschaftszinssatzes bei der Bewertung von Wohnungseigentum unzutreffend auf den in § 256 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG geregelten Liegenschaftszinssatz für Ein- und Zweifamilienhäuser. Gemeint ist der für Wohnungseigentum geltende Liegenschaftszinssatz nach § 256 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BewG in Höhe von 3,0 Prozent. Der Gesetzgeber hat den redaktionellen Fehler erkannt. Er soll ausweislich des vorliegenden Entwurfs des Jahressteuergesetzes 2022^[9] rückwirkend zum 1.1.2022^[10] beseitigt werden. Danach sollen in § 256 Abs. 3 Satz 1 BewG die Wörter "Absatz 1 Satz 2 Nummer 1" durch die Wörter "Absatz 1 Satz 2 Nummer 2" ersetzt werden.

Rz. 5– 7

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2022

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2022

[3] Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) v. 26.11.2019, BGBl. I 2019, 1794.

[4] Urteile des BVerfG v. 10.4.2018 – 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12; BGBl. I 2018, 531.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2022

[6] Koordinierte Erlasse vom 9.11.2021 zur Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022, Allgemeiner Teil und Grundvermögen, BStBl. I 2021, 2334.

[7] Vgl. Schreiben v. 1.12.2021 (inkl. Anlagen) zu den Vordrucken und Ausfüllanleitungen für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 1.1.2022, BStBl. I 2021, 2391.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2022

[9] Art. 13 des Referentenentwurfs eines JStG 2022.

[10] Art. 29 Abs. 5 des Referentenentwurfs eines JStG 2022.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2022

B. Liegenschaftszinsen

I. Begriff der Liegenschaftszinsen (Abs. 1)

Rz. 8

^{[Autor/Stand]} Nach der Definition des § 256 Abs. 1 Satz 1 BewG sind Liegenschaftszinssätze die Zinssätze, mit denen der Wert von Grundstücken abhängig von der Grundstücksart durchschnittlich und marktüblich verzinst wird. Mit den Liegenschaftszinssätzen werden die allgemein vom Grundstücksmarkt erwarteten künftigen Entwicklungen, insbesondere der Ertrags- und Wertverhältnisse sowie der üblichen steuerlichen Rahmenbedingungen, berücksichtigt.^[2] Dagegen bleiben besondere Ertragsverhältnisse unberücksichtigt, die auf wohnungs- und mietrechtliche Bindungen zurückzuführen sind.^[3]

Rz. 9

^{[Autor/Stand]} Grundsätzlich entspricht die Regelung des § 256 Abs. 1 BewG der Definition des Liegenschaftszinssatzes des bei der Verabschiedung des § 256 BewG geltenden § 14 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV 2010.^[5] Zwischenzeitlich ist die ImmoWertV 2021^[6] verabschiedet worden, aus der sich die – im Wesentlichen unveränderte – Definition der Bewirtschaftungskosten aus § 21 Abs. 2 der ImmoWertV 2021 ergibt. Die Verwendung des angemessenen und nutzungstypischen Liegenschaftszinssatzes dient insb. der Marktanpassung.^[7]

Rz. 10

^{[Autor/Stand]} Die Liegenschaftszinssätze werden üblicherweise nach § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 BauGB von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf Grundlage der am Markt erzielten Kaufpreise ermittelt und veröffentlicht. Bei der Bewertung für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer sind nach § 188 Abs. 2 Satz 1 BewG vorrangig die von den Gutachterausschüssen i.S.d. §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätze anzuwenden. Dagegen gelten nach § 256 BewG ausschließlich die gesetzlich festgelegten und von der Grundstücksart und bei Mietwohngrundstücken zusätzlich von der Anzahl der Wohnungen abhängigen Liegenschaftszinssätze. Die grundstücksartbezogenen Liegenschaftszinssätze werden somit aus Vereinfachungs- und Automationsgründen im typisierten Massenverfahren gesetzlich normiert.^[9]

Rz. 11– 12

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2022

[2] A 256 Abs. 1 Satz 2 AEBewGrSt, BStBl....