Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Neu entstandene wirtschaftliche Einheit (Abs. 1 Nr. 1)

Rz. 32

^{[Autor/Stand]} Nachfeststellungen sind gem. § 223 Abs. 1 Nr. 1 BewG durchzuführen, wenn nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt i.S.d. § 221 Abs. 2 BewG eine wirtschaftliche Einheit neu entsteht. Dies ist in der Praxis der häufigste Grund einer Nachfeststellung.

Rz. 33

^{[Autor/Stand]} Was als wirtschaftliche Einheit zu gelten hat, ist nach den Anschauungen des Verkehrs zu entscheiden, wobei die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter zu berücksichtigen sind. Maßgebend sind danach neben objektiven Merkmalen auch subjektive, die allerdings außer Betracht bleiben müssen, wenn sie im Widerspruch zu objektiven Merkmalen stehen (vgl. hierzu die Kommentierung zu § 2 BewG).

Rz. 34

^{[Autor/Stand]} Eine neue wirtschaftliche Einheit entsteht beispielsweise, wenn nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt aus einem Baugelände (z.B. ehemalige Ackerfläche oder ehemaliges Kasernengelände) einzelne Bauparzellen abgetrennt und veräußert werden. Jede Bauparzelle bildet grds. eine wirtschaftliche Einheit, für die eine Nachfeststellung durchzuführen ist. Das gilt ebenso für einzelne Teilflächen, die von einem ehemaligen Kasernengelände oder von einem anderen Grundstück abgetrennt und verkauft und nicht mit einer bereits bestehenden wirtschaftlichen Einheit verbunden werden. Werden die Bauparzellen oder abgetrennten Grundstücksteile nicht veräußert, werden sie dem bisherigen Eigentümer zugerechnet, A 223 Abs. 2 Satz 7 AEBewGrSt.

Rz. 35

^{[Autor/Stand]} Nachfeststellungen i.S.d. § 223 Abs. 1 Nr. 1 BewG kommen zudem auch in Betracht, wenn ein (neues) Grundstück von einem bestehenden und zumeist größeren Grundstück abgetrennt und nicht mit einer bereits bestehenden wirtschaftlichen Einheit verbunden wird oder bei einem bereits bebauten Grundstück Wohn-oder Teileigentum neu begründet wird, A 223 Abs. 2 AEBewGrSt. Die wirtschaftliche Einheit des Wohnungs- oder Teileigentums entsteht nicht schon mit der Teilungserklärung, sondern erst mit der Eintragung in das Wohnungsgrundbuch^[5]. In der Praxis tritt häufig der Fall auf, dass bei einem bestehenden Mehrfamilienhaus eine Umwandlung der Wohnungen in Wohnungseigentume vorgenommen wird. Sofern – wie im zuvor geschilderten Fall – die bisherige wirtschaftliche Einheit wegfällt, ist ihr Grundsteuerwert nach § 224 BewG aufzuheben, vgl. auch A 223 Abs. 2 Satz 8 AEBewGrSt.

Rz. 36

Beispiel 1:

Von einem größeren bebauten Grundstück wird zum 6.3.2026 eine Bauparzelle abgeteilt. Sie wird nicht mit einer bereits bestehenden wirtschaftlichen Einheit verbunden.

Für die abgeteilte und damit neu entstandene wirtschaftliche Einheit (Bauparzelle) ist auf den 1.1.2027 eine Nachfeststellung nach § 223 Abs. 1 Nr. 1 BewG durchzuführen.

Hinweis: Aufgrund der Nachfeststellung des Grundsteuerwerts erfolgt auch eine Nachveranlagung des Grundsteuermessbetrags nach § 18 Abs. 1 GrStG auf den 1.1.2027. Vgl. hierzu die Kommentierung zu § 18 GrStG.

Rz. 37

Beispiel 2:

Eigentümer E wandelt sein Achtfamilienhaus durch Teilungserklärung zum 6.6.2027 in acht Wohnungseigentum um.

Jedes Wohnungseigentum stellt eine neue wirtschaftliche Einheit dar, für die der Grundsteuerwert auf den 1.1.2028 im Wege der Nachfeststellung nach § 223 Abs. 1 Nr. 1 BewG festzustellen ist.^[6]

Der Grundsteuerwert für das Achtfamilienhaus (Mietwohngrundstück) ist nach § 224 BewG auf den 1.1.2028 aufzuheben, da diese wirtschaftliche Einheit weggefallen ist. Vgl. hierzu die Kommentierung zu § 224 BewG.

Der Hinweis bei Beispiel 1 zur Nachveranlagung des jeweiligen Grundsteuermessbetrags nach § 18 Abs. 1 GrStG gilt entsprechend.

Rz. 38

^{[Autor/Stand]} Eine wirtschaftliche Einheit entsteht ebenfalls neu, wenn der Pächter auf dem gepachteten Grundstück ein Gebäude errichtet und hierfür nur ein Teil des Grundstücks überlassen bzw. verpachtet wird. In diesem Fall entsteht eine neue wirtschaftliche Einheit in Form eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden i.S.d. § 244 Abs. 3 Nr. 2 BewG (vgl. zur Bewertung eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden die Kommentierung zu § 262 BewG). Diese wirtschaftliche Einheit umfasst den bebauten Teil des Grundstücks einschließlich der Umgriffsfläche. Bei der bestehenden wirtschaftlichen Einheit des Grundstückseigentümers (Stammgrundstücks) ist aufgrund der abgängigen und an den Pächter überlassenden Fläche eine Wertfortschreibung i.S.d. § 222 Abs. 1 BewG zu prüfen und ggf. durchzuführen. D.h. der Verkleinerung des Stammgrundstücks wird durch (regelmäßig nach unten durchzuführende) Wertfortschreibung Rechnung getragen, wenn die Wertgrenze von mehr als 15.000 EUR erreicht ist.

Rz. 39

^{[Autor/Stand]} Entsteht eine wirtschaftliche Einheit durch Abtrennung einer Grundstücksfläche von einem bereits bestehenden Grundstück (Stammgrundstück) neu, sind die hierfür durchzuführende Nachfeststellung und die ggf. für das Stammgrundstück vorzunehmende Wertfortschreibung nach § 222 Abs. 1 BewG nicht voneinander abhängig, vgl. A 223 Abs. 2 Satz 2 AEBewGrSt. Aus dies...