Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Wegfall der wirtschaftlichen Einheit (Abs. 1 Nr. 1)

Rz. 28

^{[Autor/Stand]} Eine Aufhebung des Grundsteuerwerts ist gem. § 224 Abs. 1 Nr. 1 BewG durchzuführen, wenn eine wirtschaftliche Einheit wegfällt. Sie fällt weg, wenn sie aufhört zu bestehen, d.h. als solche nicht mehr existent ist. Dies ist in der Praxis der häufigere Grund einer Aufhebung.

Rz. 29

^{[Autor/Stand]} Eine wirtschaftliche Einheit fällt beispielsweise weg, wenn zwei wirtschaftliche Einheiten i.S.d. § 2 BewG zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden. In diesem Fall fällt eine der beiden wirtschaftlichen Einheiten weg, da sie mit der anderen Einheit verbunden wird; ihr Grundsteuerwert ist entsprechend nach § 224 Abs. 1 Nr. 1 BewG aufzuheben. Der Grundsteuerwert der anderen wirtschaftlichen Einheit ist i.d.R. nach § 222 Abs. 1 BewG fortzuschreiben, wenn die Wertfortschreibungsgrenze von mehr als 15.000 EUR überschritten wird. Dabei ist zu beachten, dass eine Wertfortschreibung des Grundsteuerwerts der neuen wirtschaftlichen Einheit keine Voraussetzung für die Aufhebung des Grundsteuerwerts der weggefallenen wirtschaftlichen Einheit ist. Welche wirtschaftliche Einheit vom Lagefinanzamt aufzuheben und welche fortzuschreiben ist, bestimmt sich nach Zweckmäßigkeitserwägungen und den Umständen des Einzelfalls. Dabei ist zu berücksichtigen, welches Grundstück dem neuen Gesamtgrundstück das Gepräge gibt, A 224 Abs. 1 Satz 4–6 AEBewGrSt.

Rz. 30

Beispiel 1:

Zwei kleinere nebeneinander liegende unbebaute Grundstücke, für die jeweils ein Grundsteuerwert festgestellt worden ist, werden von dem Eigentümer einheitlich mit einem Mehrfamilienhaus bebaut. Das Gebäude ist am 3.6.2026 bezugsfertig.

Aufgrund der einheitlichen Bebauung der zwei nebeneinander liegenden Grundstücke mit dem Mehrfamilienhaus werden die beiden wirtschaftlichen Einheiten miteinander verbunden. Bewertungsrechtlich liegt nur noch eine wirtschaftliche Einheit vor (Mietwohngrundstück); das gilt auch, wenn zivilrechtlich weiterhin zwei Grundstücke bzw. Parzellen vorliegen. Folglich ist der Grundsteuerwert des einen Grundstücks zum 1.1.2027 nach § 224 Abs. 1 Nr. 1 BewG aufzuheben, da diese wirtschaftliche Einheit durch die Zusammenfassung wegfällt. Für die andere wirtschaftliche Einheit ist nach § 222 Abs. 1 und 2 BewG eine Art- und Wertfortschreibung auf den 1.1.2027 durchzuführen.

Hinweis: Aufgrund der Aufhebung des Grundsteuerwerts erfolgt auch eine Aufhebung des Grundsteuermessbetrags nach § 20 Abs. 1 Nr. 1 GrStG auf den 1.1.2027. Vgl. hierzu die Kommentierung zu § 20 GrStG.

Rz. 30.1

Beispiel 2:

Ein bebautes Wohngrundstück wird mit einem danebenliegenden Gartengrundstück (Eckgrundstücke) vereinigt und bildet nach der Verkehrsanschauung nun eine zusammengehörende wirtschaftliche Einheit.

Aufgrund der Zusammenfassung zu einer wirtschaftlichen Einheit ist der Grundsteuerwert für das Gartengrundstück nach § 224 Abs. 1 Nr. 1 BewG aufzuheben. Der Grundsteuerwert des Wohngrundstücks ist unter Berücksichtigung der Wertfortschreibungsgrenzen nach § 222 Abs. 1 BewG fortzuschreiben.

Rz. 31

^{[Autor/Stand]} Der Wegfall einer wirtschaftlichen Einheit kommt auch dann in Betracht, wenn die Wohnungen zweier Wohnungseigentume in demselben Haus unmittelbar übereinander oder nebeneinander liegen und sie nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich (bautechnisch) so miteinander verbunden werden, dass sie sich – gedanklich aus dem Gesamtbauwerk herausgelöst – als ein Raumkörper darstellen. In diesem Fall sind sie zu einer einzigen wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen (vgl. dazu auch die Kommentierung zu § 249 BewG)^[4]. Folglich ist der Grundsteuerwert der einen wirtschaftlichen Einheit aufzuheben und für den Grundsteuerwert der anderen wirtschaftlichen Einheit eine Wertfortschreibung durchzuführen.

Rz. 32

^{[Autor/Stand]} Eine wirtschaftliche Einheit fällt auch weg, wenn sie untergeht.

Rz. 33

Beispiel 3:

Eigentümer V wandelt sein Zweifamilienhaus durch Teilungserklärung zum 4.9.2027 in zwei Wohnungseigentume um.

Die wirtschaftliche Einheit des Zweifamilienhauses geht in diesem Fall unter bzw. fällt weg, so dass der Grundsteuerwert für das Zweifamilienhaus nach § 224 Abs. 1 Nr. 1 BewG aufzuheben ist. Die Aufhebung erfolgt nach § 224 Abs. 2 Nr. 1 BewG auf den 1.1.2028 (vgl. Rz. 60).

Beide Wohnungseigentume stellt jeweils eine neue wirtschaftliche Einheit dar, für die der Grundsteuerwert auf den 1.1.2028 im Wege der Nachfeststellung nach § 223 Abs. 1 Nr. 1 BewG festzustellen ist^[6]. Vgl. hierzu die Kommentierung zu § 223 BewG.

Der Hinweis bei Beispiel 1 zur Aufhebung des Grundsteuermessbetrags nach § 20 Abs. 1 Nr. 1 GrStG gilt für das Zweifamilienhaus entsprechend.

Rz. 34

^{[Autor/Stand]} Wird ein Erbbaurecht aufgehoben (§ 26 ErbbauVO) oder erlischt es durch Zeitablauf (§ 27 ErbbauVO) und kommt es in dessen Folge zu einer Löschung des Erbbaurechts im Grundbuch, wandelt sich die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts einschließlich des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks bewertungsrechtlich in ein "normales" bebautes Grundstück um. Dies hat keine Auswirkungen auf die B...