Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Regelungsgegenstand und -zweck

Rz. 5

^{[Autor/Stand]} Die Aufzählung der Grundstücksarten in § 75 Abs. 1 BewG ist erschöpfend. Deshalb muss jedes bebaute Grundstück einer der in § 75 Abs. 1 BewG aufgeführten Grundstücksarten zugeordnet werden. Ist eine Zuordnung in eine der in § 75 Abs. 1 Nr. 1–5 BewG aufgeführten Grundstücksarten nicht möglich, so fällt das Grundstück unter die Grundstücksart "sonstige bebaute Grundstücke". Hierzu zählen von allem bebaute Grundstücke, die überwiegend zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, z.B. Club-, Vereins-, Bootshäuser. Einzelheiten hierzu vgl. unten Rz. 67. Das BewG enthält danach, abgesehen von der Grundstücksart der sonstigen bebauten Grundstücke, eine grundsätzliche Einteilung in zwei Gruppen:

• 1. Geschäftsgrundstücke (§ 75 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BewG); das sind diejenigen bebauten Grundstücke, die zu mehr als 80 % eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. Bei dieser Grundstückart wird lediglich nach der Art der Nutzung gefragt. Die Anzahl der selbstständig in sich abgeschlossenen Raumeinheiten ist hier ohne Bedeutung.
• 2. Wohngrundstücke (§ 75 Abs. 1 Nr. 1, 3 bis 5, Abs. 2, 4 bis 6 BewG); sie sind dadurch gekennzeichnet, dass sie – wenn auch in unterschiedlichem Umfang – Wohnzwecken dienen. Negativ formuliert unterscheidet sich diese zweite Gruppe von Grundstücken von den Geschäftsgrundstücken dadurch, dass sie nicht zu mehr als 80 % eigenen oder fremden gewerblichen (freiberuflichen) oder öffentlichen Zwecken dienen. Ist diese Grenze überschritten, so scheidet eine Bewertung als Mietwohngrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser aus.

Rz. 6

^{[Autor/Stand]} Die Art der Wohngrundstücke wird zunächst ausgehend von der Anzahl der darin enthaltenen Wohnungen bestimmt. Wohngrundstücke mit nur einer Wohnung sind Einfamilienhäuser (§ 75 Abs. 5 Satz 1 BewG); Wohngrundstücke mit nur zwei Wohnungen sind Zweifamilienhäuser (§ 75 Abs. 6 Satz 1 BewG). Hier hat es nicht zuletzt durch die Entscheidungen des BFH vom 5.10.1984^[3] und vom 8.2.1985^[4] eine Verschiebung des Wohnungsbegriffs gegeben (s. Rz. 29). Erst dann, wenn ein Wohngrundstück weder Einfamilien- noch Zweifamilienhaus ist, stellt sich die Frage, ob die Grundstücksart Mietwohngrundstück oder gemischtgenutztes Grundstück festzustellen ist. Das ergibt sich aus dem Wortlaut des § 75 Abs. 2 und Abs. 5 BewG, wonach die Einreihung in die Grundstücksarten der Einfamilien- und Zweifamilienhäuser vor der Einreihung in die Grundstücksart der Mietwohn- und gemischtgenutzten Grundstücke Vorrang hat.^[5] Eine Wohnung – jedenfalls i.S. eines bewertungsrechtlichen Ein- oder Zweifamilienhauses – liegt nur dann vor, wenn diese Wohnung auch tatsächlich Wohnzwecken dient oder im Falle ihres vorübergehenden Leerstehens Wohnzwecken dient oder im Falle ihres vorübergehenden Leerstehens Wohnzwecken zu dienen bestimmt ist.^[6] Es wäre mit dem Aufbau von § 75 BewG nicht zu vereinbaren, dass die Gruppe der Wohngrundstücke einerseits dadurch gekennzeichnet ist, dass sie Wohnzwecken dienen, die Wohnung eines Einfamilienhauses bzw. die Wohnung in einem Zweifamilienhaus aber nicht Wohnzwecken zu dienen bräuchte. Wäre dies so, dann müsste es auch innerhalb der Geschäftsgrundstücke Ein- und Zweifamilienhäuser geben, wenn die räumliche Einteilung des Grundstücks so gestaltet ist, dass – wie bei Bürohäusern möglich – Einheiten vorhanden sind, die als Wohnungen anzusehen wären, falls sie zu Wohnzwecken genutzt würden. Im Bereich der Geschäftsgrundstücke gibt es aber ungeachtet der räumlichen Gestaltung keine Ein- und Zweifamilienhäuser.^[7]

Rz. 7

^{[Autor/Stand]} Die Grundstücksart Einfamilienhaus wird vom Bewertungsgesetz so umschrieben, dass das Wohngrundstück nur eine Wohnung enthalten darf. Nach § 75 Abs. 5 Satz 2 BewG zählen jedoch Wohnungen des Hauspersonals – wobei nicht ausreichend ist, dass sie von Hauspersonal bewohnt werden (vgl. Rz. 47) – nicht zu den für die bewertungsrechtliche Abgrenzung maßgebenden Wohnungen. Auch Wohnungen, die zu gewerblichen, freiberuflichen (vgl. § 96 BewG) oder öffentlichen Zwecken genutzt werden, sind, wie bereits oben erläutert, nicht Wohnungen i.S. der hier maßgebenden bewertungsrechtlichen Abgrenzung. Stellt sich ein Wohngrundstück unter Berücksichtigung dieser Abgrenzungsmerkmale bewertungsrechtlich als Einfamilienhaus dar, so gilt es (Fiktion!) auch dann als Einfamilienhaus, wenn es nur zu gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken mitbenutzt wird, diese Mitbenutzung die Eigenart als Einfamilienhaus jedoch nicht wesentlich beeinträchtigt (§ 75 Abs. 5 Satz 4 BewG). Daraus folgt auch, dass es für die Einreihung eines Grundstücks mit nur einer Wohnung in die Grundstücksart Einfamilienhaus nach dem Bewertungsgesetz ohne Bedeutung ist, ob sich die auf das Grundstück bezogene Mitbenutzung zu anderen als Wohnzwecken innerhalb der einen Wohnung des Einfamilienhauses oder in Räumen vollzieht, die zu einer selbstständigen Einheit innerhalb des Baukörpers zusammengefasst sind. Entsprech...