Rz. 8
Die bisher nach § 146 Abs. 2 Satz 1 BewG angeordnete Bewertung von bebauten Grundstücken in einem sehr vereinfachten Ertragswertverfahren mit einem starren Einheitsvervielfältiger von 12,5 verfehlt nach dem Beschluss des BVerfG vom 7.11.2006 den gemeinen Wert regelmäßig. Deshalb hat bei bebauten Grundstücken die Ermittlung der Bemessungsgrundlage bereits auf der Bewertungsebene nicht den Anforderungen des Gleichheitssatzes genügt. Bereits die in § 146 BewG gewählte Methode ist strukturell ungeeignet, um diesen Teil des Grundvermögens in einer gleichheitsgerechten Annäherung an den gemeinen Wert abzubilden. Diese Bewertung bebauter Grundstücke führt im rechnerischen Durchschnitt – entsprechend den gesetzgeberischen Vorstellungen – nicht nur zu Grundbesitzwerten, die etwa 50 % des gemeinen Werts erreichen, so dass eine Annäherung an den gemeinen Wert nicht erfolgt. Vielmehr differieren die Einzelergebnisse auch in erheblicher Anzahl zwischen weniger als 20 % und über 100 % des gemeinen Werts.
Rz. 9
Die grobe Vereinfachung der bisherigen Grundbesitzbewertung wird besonders deutlich bei einem Vergleich mit der ebenfalls als ein vereinfachtes Ertragswertverfahren anzusehenden sog. Maklermethode. Diese weist je nach Lage und Alter für Renditeobjekte Vervielfältiger zwischen 8 und 22, bei guten Ortslagen auch bis zu 24 aus. Deshalb ist der Einheitsvervielfältiger von 12,5 offenkundig nicht überzeugend, zumal § 146 BewG – mit Ausnahme des Zuschlags für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen – keine Rücksicht auf die unterschiedlichen Grundstücksarten nimmt und die regionalen Unterschiede der Grundstücksmärkte gänzlich unberücksichtigt lässt. Es ist daher offensichtlich, dass ein einheitlicher Vervielfältiger für bebaute Grundstücke ohne Berücksichtigung der Grundstücksart und der Lage zu erheblichen Bewertungsunterschieden im Verhältnis zum gemeinen Wert führen muss.
Rz. 10
Die Ermittlung des konkreten gemeinen Werts im Einzelfall wäre zweifellos wegen der Vielzahl der im Einzelnen maßgebenden und wertbestimmenden Faktoren kaum oder allenfalls dann möglich, wenn individuelle Einzelgutachten erstellt würden. Einen derartig hohen Anspruch an ein Wertermittlungsverfahren für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer hat das BVerfG jedoch nicht gestellt. Der Ansatz des konkreten gemeinen Werts im Einzelfall ist daher verfassungsrechtlich nicht geboten. Es ist davon auszugehen, dass es bei Grundstücken nur eine "Streubreitengleichheit" geben kann. Genau deshalb ist es zutreffend, dass bei der Bewertung des Grundvermögens Ungenauigkeiten innerhalb einer Streubreite hingenommen werden müssen. Es bleibt abzuwarten, ob das in § 177 BewG mit den typisierten Bewertungsverfahren angestrebte Ziel der Bewertung mit dem gemeinen Wert tatsächlich erreicht wird.