Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek
Rz. 51
Ist die Ermittlung des Gesamtwerts ohne Berücksichtigung der Belastung durch das Erbbaurecht erfolgt und wurde dieser Wert in den Gebäudewert und den Wert des Grund und Bodens aufgeteilt, so müssen diese auf die wirtschaftlichen Einheiten des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks verteilt werden.
1. Verteilung von Gebäudewert und Wert des Grund und Bodens
Rz. 52
Der Wert des Grund und Bodens ist nach § 148 Abs. 2 BewG ohne Ausnahme der wirtschaftlichen Einheit des belasteten Grundstücks zuzurechnen.
Der Gebäudewert ist ggf. differenziert zu verteilen. Er entfällt nach § 148 Abs. 3 Satz 1 BewG in voller Höhe auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts, wenn eine der beiden folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:
- Die Restlaufzeit des Erbbaurechts beträgt im Besteuerungszeitpunkt noch mindestens 40 Jahre oder
- der Eigentümer des belasteten Grundstücks hat bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf eine dem Wert des Gebäudes entsprechende Entschädigung zu leisten.
Rz. 53
Das Abstellen auf die Restlaufzeit soll dem Umstand Rechnung tragen, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks bei einer Restlaufzeit von mindestens 40 Jahren faktisch von der Einwirkung auf das Gebäude ausgeschlossen ist.
Rz. 54– 55
Einstweilen frei.
2. Verteilung des Gebäudewerts, wenn eine Entschädigung ausgeschlossen ist
Rz. 56
Beträgt die Laufzeit des Erbbaurechts im Besteuerungszeitpunkt weniger als 40 Jahre und geht das Gebäude nach Ablauf des Vertrags entschädigungslos auf den Erbbauverpflichteten über, ist nach § 148 Abs. 3 Satz 2 BewG der Gebäudewert zu verteilen. Mit anderen Worten, dem Erbbauverpflichteten wächst ein Anteil des Gebäudewerts zu. Denn je näher der Ablaufzeitpunkt des Erbbaurechts rückt, desto werthaltiger wird seine Eigentümerstellung hinsichtlich des Gebäudes. Dementsprechend ordnet § 148 Abs. 3 Satz 2 BewG der wirtschaftlichen Einheit des belasteten Grundstücks zusätzlich zum Wert des Grund und Bodens einen prozentualen Anteil am Gebäudewert zu, wenn
- die Restlaufzeit unter 40 Jahre sinkt und
- bei Erlöschen des Erbbaurechts eine dem Wert des Gebäudes entsprechende Entschädigung ausgeschlossen ist.
Der Tabelle des § 148 Abs. 3 Satz 3 BewG ist dabei anhand der verbleibenden Restlaufzeit des Erbbaurechts im Besteuerungszeitpunkt zu entnehmen, welcher prozentuale Anteil des Gebäudewerts auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts entfällt. Der verbleibende Teil des Gebäudewerts entfällt nach § 148 Abs. 3 Satz 4 BewG auf die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks.
Beispiel 1
Der Gesamtwert für ein selbst genutztes Einfamilienhaus, welches in Ausübung eines Erbbaurechts errichtet worden ist, beträgt aufgrund des Mindestwertansatzes (500 qm × 300 EUR/qm × 80 % =) 120 000 EUR. Der Ertragswert nach § 146 Abs. 2–5 BewG beträgt 113 400 EUR. Die Restlaufzeit des Erbbaurechts beträgt im Besteuerungszeitpunkt noch 8 Jahre. Eine Entschädigung für das Gebäude bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf ist nicht vorgesehen.
| Gesamtwert |
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| Ertragswert nach § 146 Abs. 2–5 BewG |
113 400 EUR |
| Gesamtwert; Mindestwert nach § 146 Abs. 6 BewG |
120 000 EUR |
| Aufteilung des Gesamtwerts |
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| Gebäudewert (80 % des Ertragswerts nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG; 113 400 EUR × 80 % =) |
90 720 EUR |
| Wert des Grund und Bodens (verbleibender Teil des Gesamtwerts; 120 000 EUR – 90 720 EUR =) |
29 280 EUR |
| Verteilung auf die wirtschaftlichen Einheiten |
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| Wert des Erbbaurechts |
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| anteiliger Gebäudewert nach § 148 Abs. 3 Satz 2 und 3 BewG bei einer Restlaufzeit des Erbbaurechts von 8 Jahren und der Vereinbarung, dass keine Gebäudeentschädigung zu zahlen ist (40 % × 90 720 EUR =) |
36 288 EUR |
| Grundbesitzwert des Erbbaurechts, abgerundet nach § 139 BewG |
36 000 EUR |
| Wert des belasteten Grundstücks |
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| verbleibender Teil des Gebäudewerts nach § 148 Abs. 3 Satz 4 BewG (90 720 EUR – 36 288 EUR =) |
54 432 EUR |
| zuzüglich Wert des Grund und Bodens nach § 148 Abs. 2 BewG |
29 280 EUR |
| Grundbesitzwert (83 712 EUR), abgerundet nach § 139 BewG |
83 500 EUR |
Beispiel
Die Restlaufzeit eines Erbbaurechts beträgt noch 45 Jahre. Der Grundbesitzwert des in Ausübung des Erbbaurechts errichteten Einfamilienhauses beträgt 121 500 EUR. Davon entfällt auf den Gebäudewert ein Betrag von 97 200 EUR und auf den Wert des Grund und Bodens 24 300 EUR.
Da die Restlaufzeit größer ist als 40 Jahre, entfällt der Gebäudewert in voller Höhe auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts. Ob bei Erlöschen des Erbbaurechts eine Entschädigungszahlung für das Gebäude vereinbart wurde oder nicht, ist für die rechtliche Beurteilung unerheblich. Der Gebäudewert für das Erbbaurecht beträgt daher – abgerundet nach § 139 BewG – 97 000 EUR. Der Wert für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks beträgt – abgerundet – 24 000 EUR.
Beispiel – Abwandlung
Die Restlaufzeit beträgt 30 Jahre. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks hat bei Ablauf des...