Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Wertermittlung

Rz. 31

^{[Autor/Stand]} Der für den Grund und Boden von bebauten Grundstücken anzusetzende Wert ist in der gleichen Weise zu ermitteln, wie dies für unbebaute Grundstücke zu erfolgen hat, d.h. es ist der gemeine Wert des Grund und Bodens im Hauptfeststellungszeitpunkt zu festzustellen. Dabei können nur solche Umstände den gemeinen Wert des Grund und Bodens einer wirtschaftlichen Einheit beeinflussen, die auch zum Stichtag vorhanden sind und sich für eine Wertbildung objektiv messbar auswirken.^[2] Bei Fortschreibungen sind gem. § 27 BewG der tatsächliche Bestand im Fortschreibungszeitpunkt sowie die Wertverhältnisse, d.h. der gemeine Wert, im Hauptfeststellungszeitpunkt maßgebend (wegen der Bodenwertermittlung im Einzelnen s. § 72 BewG Rz. 17 f.).

Rz. 32

^{[Autor/Stand]} Der Grundstückswert ist entsprechend der allgemeinen Preisgestaltung für den Grund und Boden der betreffenden Region oder des Gebietes, in der das Grundstück belegen ist, zu ermitteln. Der gemeine Wert wird dabei wesentlich durch die Lage des Grundstücks bestimmt. Zu den Vergleichbarkeitskriterien gehören insbesondere:

• Verkehrslage,
• Erschließungszustand,
• bauliche Nutzungsmöglichkeit,

• Größe

  des in die Betrachtung einbezogenen Grundstücks.

Rz. 33

^{[Autor/Stand]} Lässt sich der Wert nicht aus erzielten Verkaufspreisen für vergleichbare benachbarte Grundstücke ableiten, sind die Bodenrichtwerte zur Wertermittlung heranzuziehen.

Rz. 34

^{[Autor/Stand]} Nach der Rechtsprechung des BFH^[6] setzt eine unmittelbare Ableitung des gemeinen Werts aus Verkaufspreisen voraus, dass eine ausreichende Zahl von Verkaufsfällen vorliegt, bei denen die jeweiligen Preise eindeutig als im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen angesehen werden können. Zusätzliche Voraussetzung bei der Verwendung von Preisen für die Ermittlung des Bodenwertes ist, dass eine Übereinstimmung im Wesentlichen der maßgebenden Wertfaktoren der zu vergleichenden Grundstücke besteht und der Verkauf im Hauptfeststellungszeitpunkt oder zumindest in zeitlicher Nähe hierzu stattgefunden hat.^[7] Solche Fälle werden im Allgemeinen jedoch wohl eher selten sein. Im Übrigen erschwert auch die z.T. willkürliche Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude diese Form der Wertermittlung von Grund und Boden.

Rz. 35

^{[Autor/Stand]} Lässt sich bei der Ermittlung des Grundstückswerts der Bodenwert nicht unmittelbar aus Verkaufspreisen für benachbarte vergleichbare Grundstücke ableiten, so verdient die Ableitung des gemeinen Werts von Grund und Boden aus Richtwerten den Vorzug vor der Einholung eines Sachverständigengutachtens.^[9] Die Richtwerte basieren auf der Auswertung von Kaufpreissammlungen und den bereits vorhanden gewesenen Unterlagen des Katasteramtes. Bei dieser Form der Ableitung des Bodenwerts ist zu beachten, dass den Richtwerten im Allgemeinen die typischen Grundstücksverhältnisse eines größeren Bereichs zugrunde liegen, die die allgemeine Lage, die ortsübliche Nutzungsmöglichkeit usw. berücksichtigen. Bei der Aufstellung der Richtwertkarten ist die bewertungsmäßige Differenzierung der unterschiedlichen Nutzungsgebiete mit Ausrichtung auf die tatsächliche Bebauung bzw. den Flächennutzungsplan zu berücksichtigen. Der geringeren Nutzungsmöglichkeit einzelner Grundstücksteile wird dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass – nach Aufteilung des Grundstücks entsprechend seiner Werthaltigkeit in verschiedene Zonen und deren Unterteilung in bebaute, unbebaute und sonstigen Flächen – die einzelnen Teilflächen mit den um bestimmte Abschläge ermäßigten Werten angesetzt werden.^[10]

Rz. 36

^{[Autor/Stand]} Individuelle Eigenschaften des im Einzelfall zu bewertenden Grundstücks sind bei der Wertfindung durch Zuschläge zum oder Abschläge vom Richtwert zu berücksichtigen.^[12] Hierbei ist insbesondere die Größe des zu bewertenden Grundstücks im Vergleich zu den durchschnittlichen Größenverhältnissen zu beachten. Dabei kann mit dem Erfahrungssatz gearbeitet werden, dass im gewöhnlichen Geschäftsverkehr gem. § 9 Abs. 2 BewG Erwerber größerer Grundstücke grundsätzlich nicht den gleichen Preis/qm bezahlen, den Erwerber für Einzelgrundstücke mit normaler Größe bereit zu zahlen wären. Der Preis je qm ist in diesen Fällen häufig niedriger.

Rz. 37

^{[Autor/Stand]} Des Weiteren sind Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks von der allgemein gewöhnlichen Lage und Gestaltung zu berücksichtigen. Dazu gehören z.B.:

• Hanggrundstück;
• ungünstiger Grundstückszuschnitt;
• abweichender Baugrund;
• Oberflächenbeschaffenheit;
• etwaiger Anschluss an Eisenbahn und Wasserstraßen;
• Infrastruktur;
• bauliche Nutzungsmöglichkeiten;
• Erschließungszustand;
• störende Beeinträchtigungen aufgrund von Umwelteinflüssen.

Rz. 38

^{[Autor/Stand]} Durch Messungen festgestellte und den Fachbehörden bekannte Bodenverunreinigungen sind bei der Ermittlung des Bodenwerts wertmindernd zu berücksichtigen, wenn sie zwangsläufig oder mit hoher Wahrscheinlichkeit Sanierungen und sonstige, den Eigentümer finanziell belastende Maßnahmen nach sich ziehen oder derar...