Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Wirtschaftliche Einheit beim Wohnungs- und Teileigentum

Rz. 64

^{[Autor/Stand]} Jedes Wohnungseigentum und jedes Teileigentum bildet eine wirtschaftliche Einheit, und zwar ein Grundstück i.S. des BewG (§ 68 Abs. 1 Nr. 3 und § 138 Abs. 3 Satz 1 BewG). Die wirtschaftliche Einheit des Wohnungs- bzw. Teileigentums setzt sich aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zusammen, zu dem es gehört. Wohnungseigentum und Teileigentum wird nach § 2 WEG entweder durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder durch Teilung (§ 8 WEG) begründet. Nach § 3 WEG kann Sondereigentum auch an Räumen in einem erst zu errichtenden Gebäude eingeräumt werden. Ebenso ist die Teilung durch den Eigentümer auch bei einem erst noch zu errichtenden Gebäude möglich (§ 8 Abs. 1 WEG). Die rechtliche Zusammenführung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil bildet vom Beginn an Wohnungseigentum oder Teileigentum i.S. des § 1 Abs. 2 und 3 WEG.

Rz. 65

^{[Autor/Stand]} Eine wirtschaftliche Einheit beim Wohnungs-/Teileigentum entsteht zivilrechtlich erst mit dem Anlegen der Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbücher (§ 8 Abs. 2 Satz 2 WEG).^[3] Im Fall der Schenkung von Wohnungs-/Teileigentum kann die Schenkung bereits als ausgeführt angesehen werden, wenn neben den Voraussetzungen nach R 23 Abs. 1 ErbStR 2003 die formgerechte Teilungserklärung des Eigentümers (§ 8 Abs. 1 WEG) verbunden mit dem Eintragungsantrag vorliegt.^[4] Dies gilt sowohl für im Besteuerungszeitpunkt noch nicht bezugsfertige Gebäude als auch für bereits bestehende Gebäude.

Unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung (§ 2 BewG) hat die Finanzverwaltung Anweisungen zu der wirtschaftlichen Einheit des Wohnungs-/Teileigentums zunächst in den gleich lautenden Ländererlassen v. 28.5.1997^[5] geregelt, die Vorlage für R 165 Abs. 3 f. ErbStR 2003 waren. Nach Tz. 44 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007^[6] gelten folgende Grundsätze zur Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit:

Rz. 66

^{[Autor/Stand]} Bei einem Wohnungseigentum sind mehrere Wohnungen, die mit nur einem Miteigentumsanteil verbunden sind, grundsätzlich zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen. Hinzu kommen muss allerdings, dass die tatsächlichen Gegebenheiten der Verkehrsanschauung nicht entgegenstehen. Eine Zusammenfassung ist dann geboten, wenn die Wohnungen in demselben Haus unmittelbar übereinander oder nebeneinander liegen und so miteinander verbunden sind, dass sie sich als einen Raumkörper darstellen.^[8] Besteht eine derartige räumliche Verbindung nicht, weil sich die Wohnungen getrennt von den anderen im Sondereigentum stehenden Wohnungen in dem Gebäude befinden, sind nach der Verkehrsanschauung mehrere wirtschaftliche Einheiten anzunehmen.^[9]

Rz. 67

^{[Autor/Stand]} Handelt es sich dagegen um mehrere Wohnungen, die jeweils mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden sind und liegen mithin zivilrechtlich mehrere selbstständige Wohnungseigentumsrechte vor, ist trotz des tatsächlichen Aneinandergrenzens und der Eintragung auf ein gemeinsames Wohnungsgrundbuchblatt eine Zusammenfassung zu einer einheitlichen wirtschaftlichen Einheit nicht möglich. Werden mehrere Wohnungen durch größere bauliche Maßnahmen zu einer einzigen Wohnung umgestaltet und sind sie danach nicht mehr ohne größere bauliche Veränderungen getrennt veräußerbar, bilden sie nur eine wirtschaftliche Einheit. Dies gilt entsprechend für die bauliche Zusammenfassung von Wohnung und Gewerberaum.^[11]

Rz. 68

^{[Autor/Stand]} Zubehörräume, insbesondere Kellerräume und sonstige Abstellräume, die der Grundstückseigentümer gemeinsam mit seinem Miteigentumsanteil nutzt, sind ohne Rücksicht auf die zivilrechtliche Gestaltung in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen.^[13] Gehören zu der Wohnung auch Garagen, sind sie in die wirtschaftliche Einheit des Wohnungseigentums einzubeziehen.^[14] Hierbei ist es unerheblich, wie das Eigentum des Wohnungseigentümers an den Garagen gestaltet ist. Es kommt auch nicht darauf an, ob sich die Garagen auf dem Grundstück der Eigentumswohnungsanlage oder auf einem Grundstück in der näheren Umgebung befinden. An Abstellplätzen außerhalb von Sammelgaragen kann kein Sondereigentum begründet werden. Derartige Abstellplätze sind Gemeinschaftseigentum, die jedoch mittels einer Nutzungsvereinbarung einem bestimmten Wohnungseigentums- oder Teileigentumsrecht zugeordnet werden können.

Rz. 69– 70

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.07.2019

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.07.2019

[3] Vgl. BFH v. 24.7.1991 – II R 132/88, BStBl. II 1993, 87.

[4] Vgl. Hinweise 165 zu Tz. 44 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007, BStBl. I 2007, 314.

[5] Gleich lautende Ländererlasse v. 28.5.1997, BStBl. I 1997, 592 = StEK BewG 1965 § 146 Nr. 1 Rz. 12 f.

[6] Tz. 44 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007, BStBl. I 2007, 314.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.07.2019

[8] BFH v. 1.4.1987 – II R 79/86, BStBl. II 1987, 840.

[9] Rz. 13 der gleich lautenden Ländererlasse v. 28.5.1997, BStBl. I 1997, 592 = StEK BewG 1965 § 146 ...