Rz. 131
[Autor/Stand] Bei einem betrieblich genutzten Gebäude ist allgemein von einer Bezugsfertigkeit auszugehen, wenn das Gebäude in seinen wesentlichen Bereichen bestimmungsgemäß für den vorgesehenen Geschäftsbetrieb nutzbar ist.[2] Ein Stand der Bauarbeiten, bei dem lediglich erst ein Teil des Gebäudes für den Betrieb nutzbar ist, reicht für die Fertigstellung somit nicht aus. Es kommt nicht darauf an, welchen Kostenanteil die noch ausstehenden Bauarbeiten an den Gesamtkosten des Gebäudes haben. Ausschlaggebend ist allein, ob die Bauarbeiten soweit abgeschlossen sind, dass von einer Nutzbarkeit des Gebäudes in all seinen wesentlichen Teilen ausgegangen werden kann.[3]
Rz. 132
[Autor/Stand] Ein neu errichtetes Büro- und Geschäftsgebäude, das nach seiner Funktion der Vermietung einzelner, entsprechend den individuellen Bedürfnissen der Mieter gestalteter Räumlichkeiten dienen soll, ist bezugsfertig, wenn es den potentiellen Mietern möglich ist, die Büro- oder Geschäftsräume zu nutzen. Die Rechtsprechung sieht Bürogebäude bereits dann als bezugsfertig an, wenn der Baukörper einschließlich der Treppenhausbereiche vollständig fertiggestellt sowie mit allen zentralen Ver- und Entsorgungseinrichtungen versehen ist. Zusätzlich dürfen im Innern lediglich noch entsprechend dem Mieterwunsch in moderner Leichtbauweise Zwischenwände eingezogen und die damit zusammenhängenden Elektro- Sanitär- Maler- Bodenbelags- und sonstigen Arbeiten durchgeführt werden.[5] Im Fall einer nur teilweisen Vermietung der Büro- oder Geschäftseinheiten kann durch Wände bzw. eingebaute Türen eine Abgrenzung gegenüber dem ggf. noch nicht vermieteten Bereich erfolgen.[6]
Rz. 133
[Autor/Stand] Für die Annahme der Benutzbarkeit des Büro- und Geschäftsgebäude ist damit nicht erforderlich, dass in einem neu errichteten, zur Vermietung vorgesehenen Büro- und Geschäftsgebäude bereits alle Räumlichkeiten mietergerecht ausgebaut und benutzbar sind.[8] Ein Büro- und Geschäftsgebäude, bei dem der Innenausbau der jeweiligen Büroeinheiten wegen der Anpassung an die Wünsche der zukünftigen Mieter zurückgestellt wird, kann nach der Verkehrsanschauung gleichwohl als bezugsfertig gelten.[9] Ist in einem solchermaßen fertig gestellten und für den Innenausbau vorbereiteten Gebäude zumindest ein erheblicher Teil benutzbar, wird davon ausgegangen, dass auch das Gebäude insgesamt als solches genutzt werden kann.[10]
Rz. 134
[Autor/Stand] Für Annahme der Bezugsfertigkeit von Büro- und Geschäftsbauten zu einem verhältnismäßig frühen Zeitpunkt spricht nach Ansicht der Rechtsprechung der Umstand, dass gerade bei solchen Gebäuden der Bauherr im allgemeinen unter Ausnutzung der fortgeschrittenen Bautechnik größere Nutzflächen den Wünschen der Mieter entsprechend aufteilen und unter Hinweis auf diese Möglichkeit die Immobilie schon vor abschließender Aufteilung am Markt tatsächlich anbieten kann.[12] Aus Sicht des Mieters handelt es sich bei der vorgenannten Innenausstattung um geringfügige Baumaßnahmen, die am gewerblichem Vermietungsmarkt als üblich anerkannt werden und der Benutzbarkeit des Gesamtgebäudes nicht entgegenstehen. Für eine Bezugsfertigkeit des gesamtes Gebäudes schon in dem Zeitpunkt, ab dem nur noch die vom Mieterwunsch abhängigen Innenausbauarbeiten auszuführen sind, spricht zudem auch der Gesichtspunkt der Rechtssicherheit. Dadurch braucht im jeweiligen Einzelfall nicht entschieden werden, ob das Bauwerk erst bei Herrichtung der letzten Mieteinheit insgesamt bezugsfertig ist oder ob dies bereits dann anzunehmen ist, wenn eine relevante Anzahl von Mieteinheiten hergerichtet ist, die die übrigen Innenausbauarbeiten in den verbleibenden Teilen des Objektes als unerhebliche Restarbeiten erscheinen lässt.[13]
Rz. 135
[Autor/Stand] Bürogebäude, deren Büroflächen sich ausschließlich noch in einem rohbauähnlichen Zustand befinden, können dagegen nicht als bezugsfertig angesehen werden, da sie nicht unmittelbar einer bestimmungsgemäßen Verwendung des Gebäudes zugeführt werden können.
Rz. 136– 150
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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