Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / III. Durchschnittliche Wertzahl bei verschiedenen Baujahrgruppen (§ 2 Abs. 4 WertVO)

Rz. 166

^{[Autor/Stand]} Bei einer nach dem Sachwertverfahren zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit kann es vorkommen, dass einzelne Gebäude oder Gebäudeteile in verschiedene Baujahrgruppen fallen (z.B. "Altbauten" und "Neubauten" oder "Neubauten" und "Nachkriegsbauten" oder "Altbauten" und "Nachkriegsbauten"). In diesen Fällen wären, sofern man ausschließlich der Regelung des § 2 Abs. 1 WertVO folgen würde, für die einzelnen in Betracht kommenden Gebäude (Gebäudeteile) verschiedene Wertzahlen anzuwenden. soweit die Wertzahlen für einzelne Grundstücksarten bzw. Gruppen nach Baujahrgruppen abgestuft sind, Eine solche Vorgehensweise wird jedoch durch § 2 Abs. 4 WertVO ausgeschlossen.

Rz. 167

^{[Autor/Stand]} § 2 Abs. 4 WertVO sieht die Bildung einer durchschnittlichen Wertzahl vor. Die Bildung einer solchen Wertzahl soll nach dem ausdrücklichen Wortlaut des § 2 Abs. 4 WertVO nur dann in Betracht kommen, wenn bei der Ermittlung des Gebäudewerts die nach § 86 BewG zu berücksichtigende Wertminderung wegen Alters für einzelne Gebäude (Gebäudeteile) getrennt berechnet worden ist (vgl. hierzu § 86 BewG Rz. 61 ff.). Die Bildung einer durchschnittlichen Wertzahl erübrigt sich daher, wenn trotz verschiedener Baujahrgruppen eine einheitliche Wertminderung wegen Alters vorgenommen wird.

Rz. 168

^{[Autor/Stand]} Für den Fall der Bildung einer durchschnittlichen Wertzahl nach § 2 Abs. 4 WertVO ist von dem Verhältnis der auf die verschiedenen Baujahrgruppen entfallenden Gebäudewerte oder Teile des Gebäudewerts auszugehen:

Beispiel

Auf einem Werkstattgrundstück mit einem Ausgangswert unter 500.000 DM befinden sich zwei Gebäude. Das eine Gebäude wurde 1922 bezugsfertig (Altbau). Die Bezugsfertigkeit des anderen Gebäudes war 1960 (Nachkriegsbau). Die Gebäudewerte betragen 20.000 DM und 40.000 DM. Danach ergibt sich eine durchschnittliche Wertzahl .

Die errechnete Zahl ist auf die durch die Zahl 5 teilbare Zahl abzurunden, die ihr am nächsten kommt, vgl. § 2 Abs. 4 Satz 3 WertVO. Im Beispiel ist daher auf den Ausgangswert der gesamten wirtschaftlichen Einheit 76,67 die abgerundete und glatt durch 5 teilbare Wertzahl 75 anzuwenden.

Auf den Ausgangswert der gesamten wirtschaftlichen Einheit ist die abgerundete Wertzahl 75 anzuwenden. Der Einheitswert beträgt danach: .

Rz. 169

^{[Autor/Stand]} Nach § 2 Abs. 4 letzter Satz WertVO ist die errechnete durchschnittliche Wertzahl auf die durch die Zahl 5 teilbare Zahl abzurunden, die ihr am nächsten kommt. Diese Bestimmung wird von der Verwaltung aufgrund der Rechtsprechung des BFH^[5] dahin ausgelegt, dass das Wort "abzurunden" nicht wörtlich, sondern i.S. von "ab- bzw. aufrunden" zu verstehen sei. Deshalb sei die "Abrundung" beispielsweise wie folgt vorzunehmen:

Errechnete durchschnittliche Wertzahl	"Abgerundete" Wertzahl
72,5	70
72,6	75
77,5	75
77,6	80

Rz. 170

^{[Autor/Stand]} Eine solche Auslegung entspricht m.E. nicht dem Wortlaut der Verordnung. Eine Abrundung nach oben ist begrifflich nicht möglich. Sollte der Verordnungsgeber dies tatsächlich gemeint haben, hätte er den Begriff der "Rundung"verwenden müssen.^[7] Gleichwohl wird die durch Rechtsprechung und Finanzverwaltung vorgenommene Auslegung des Begriffs entgegen seinem Wortlaut im Falle der Aufrundung stets zu Gunsten des Steuerpflichtigen vorgenommen.

Rz. 171– 175

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.01.2024

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.01.2024

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.01.2024

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.01.2024

[5] BFH v. 29.4.1977 – III R 115/75, BStBl. II 1977, 794, unter 3.

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.01.2024

[7] A.A. Halaczinsky in Rössler/Troll, § 90 BewG Rz. 33.

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.01.2024