Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / III. Entgelte für die Benutzung von Bestandteilen und Zubehör des Grundstücks, von Betriebsvorrichtungen und ähnlichen Gegenständen

Rz. 6

^{[Autor/Stand]} Jahresrohmiete ist lediglich das Entgelt für die Benutzung des Grundstücks (Grundstücksteils; § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG). Als Grundstück in diesem Sinne ist die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens anzusehen (§ 70 Abs. 1 BewG). Zum Grundvermögen gehören der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör (§ 68 Abs. 1 Nr. 1 BewG). Die Begriffe "Bestandteile" und "Zubehör" sind dem bürgerlichen Recht entnommen und deshalb auch nach den Vorschriften des bürgerlichen Rechts auszulegen. Wesentliche Bestandteile des Grund und Bodens sind vor allem die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere die Gebäude. Zu den wesentlichen Gebäudebestandteilen gehören gemäß § 94 Abs. 2 BGB alle zur Herstellung eines Gebäudes eingefügten Sachen. Das sind alle Gegenstände, ohne die das Gebäude nach der Verkehrsanschauung noch nicht fertig gestellt ist (vgl. das Urteil des FG Berlin v. 3.5.2005^[2]). Nach der allgemeinen Verkehrsauffassung gehören fest eingebaute Einbaumöbel, Heizungsanlagen, eingefügte Treppen, Fenster, Türen grundsätzlich zu den sonstigen Gebäudebestandteilen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kann eine Sache (Wirtschaftsgut), obwohl die Voraussetzungen der §§ 93, 94 Abs. 2 BGB gegeben sind, ebenso eine Betriebsvorrichtung sein.^[3] Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingefügt sind, bilden keine Bestandteile des Gebäudes (Scheinbestandteile); § 95 Abs. 2 BGB. Zubehör sind bewegliche Sachen, die – ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein – dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem bestimmten räumlichen Verhältnis stehen (§ 97 BGB). Zubehörstücke bei Hausgrundstücken sind beispielsweise Treppenläufer, Beleuchtungskörper im Treppenhaus, Waschmaschinen, Kühlschränke, nicht eingebaute Herde und sonstige Einrichtungsgegenstände dieser Art.^[4] Im Einzelnen vgl. die Erläuterungen zu § 68 BewG.

Rz. 7

^{[Autor/Stand]} Nach diesen Grundsätzen gehören zur Jahresrohmiete auch die Entgelte für die Benutzung von Nebengebäuden wie beispielsweise Garagen, Ställe, Schuppen, und für Grundstücksflächen wie beispielsweise Stellplätze und Hausgärten. Der BFH hat zu der Frage der ertragsteuerlichen Nutzungswertermittlung^[6] einer Wohnung im eigenen Haus mit zwei Urteilen^[7] vom gleichen Tag entschieden, dass bei der Bestimmung der Höhe der Rohmiete der Nutzungswert einer Gartenanlage zu berücksichtigen sei. Ertragsteuerrechtlich wird dies damit begründet, dass die Gartenanlage ein selbständiges Wirtschaftsgut gegenüber dem Grund und Boden und dem Gebäude sei. Für das Bewertungsrecht ergibt sich die Anwendung dieser Urteile bei der Ermittlung der Jahresrohmiete daraus, dass die Gartenanlage als Außenanlage (vgl. § 89 BewG Anm. 4) zu beurteilen ist, die zum Grundvermögen gehört (§ 68 BewG) und damit auch wertbestimmend für die Höhe der Jahresrohmiete sein kann. Ebenso ist das Entgelt für die Benutzung der Möbel und sonstigen Einrichtungsgegenstände, die Bestandteile oder Zubehör des Grundstücks im vorstehenden Sinne sind, Teil der Jahresrohmiete (Abschn. 21 Abs. 1 BewRGr). Desgleichen gehört hierher das Entgelt für die Benutzung von Schwimmbecken. Wird eine Wohnung möbliert vermietet, darf bei der Ermittlung der maßgebenden Jahresrohmiete das Entgelt nicht mit einbezogen werden, das nicht für die Benutzung des Grundstücks bezahlt wird. Das wäre beispielsweise bei einer Miete für Einrichtungsgegenstände der Fall, die nicht Bestandteil oder Zubehör sind. Das Gleiche gilt für das Entgelt, das der Mieter für sonstige Leistungen zu zahlen hat, die der Vermieter erbringt, wie beispielsweise für die Betreuung oder Reinigung der Wohnung, für Stellung oder Zubereitung des Frühstücks und dergleichen.

Rz. 8

^{[Autor/Stand]} Zum Grundvermögen gehören nicht die Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile sind (§ 68 Abs. 2 Nr. 1 BewG). Entgelte für Betriebsvorrichtungen dürfen somit bei der Ermittlung der Jahresrohmiete nicht einbezogen werden. Das gilt beispielsweise auch für eine mit Inventar verpachtete Gastwirtschaft. In der Pacht ist im Allgemeinen bereits ein Betrag für die Benutzung des Inventars enthalten (Abschn. 21 Abs. 2 BewRGr). Als weiteres Beispiel wäre eine verpachtete Bäckerei denkbar. Hier darf der Pachtanteil für den eingebauten Backofen und für sonstiges Bäckerei-Inventar, soweit es sich nicht um Bestandteile oder Zubehör des Grundstücks handelt, bei der Ermittlung der Jahresrohmiete nicht einbezogen werden. Der Betrag ist ggf. zu schätzen.

Rz. 9

^{[Autor/Stand]} Bei einem gemischten Vertrag, der neben einem reinen Mietvertrag noch andere Abreden enthält, die mit der Raummiete nichts zu tun haben und für die regelmäßig eine Vergütung gewährt wird, kann nur das auf die reine Mietvereinbarung entfallende Entgelt als Mietzins angesehen werden. Das wäre beispielsweise bei einem Verzicht auf ein...