Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / III. Ermittlung der Brutto-Grundfläche

Rz. 44

^{[Autor/Stand]} Die zur Berechnung des Gebäuderegelherstellungswerts^[2] erforderliche Brutto-Grundfläche eines Gebäudes wird aus den Brutto-Grundflächen der einzelnen nutzbaren Grundrissebenen ermittelt. Dabei werden die Grundflächen von waagerechten Flächen aus ihren tatsächlichen Maßen und Grundflächen von schräg liegenden Flächen (z.B. Tribünen, Zuschauerräumen, Treppen und Rampen) aus ihrer vertikalen Projektion ermittelt.

Rz. 44.1

^{[Autor/Stand]} Zur überschlägigen Ermittlung der Brutto-Grundfläche bei einem Gebäude, bei dem alle Ebenen (z.B. Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss) in etwa gleich groß sind, vgl. die Kommentierung zu § 190 BewG bis 31.12.2022 Rz. 96.

Rz. 45

^{[Autor/Stand]} Bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche werden die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung (z.B. Putz oder Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen) in Höhe der Boden- bzw. Deckenbelagsoberkanten angesetzt.

Rz. 46

^{[Autor/Stand]} Die Brutto-Grundflächen des Bereiches 2 der vorstehenden Abbildung (vgl. Abbildung Rz. 41) sind an Stellen, an denen sie nicht umschlossen sind (überdachter Balkon und überdachte Loggia im 1. OG sowie teils überdachte Terrasse im 2. OG), bis zur vertikalen Projektion ihrer Überdeckung zu ermitteln. Brutto-Grundflächen von Bauteilen (Konstruktions-Grundflächen), die zwischen den Bereichen 1 und 2 (vgl. Abbildung Rz. 41) liegen, sind dem Bereich 1 zuzuordnen. In die Ermittlung der Brutto-Grundfläche einzubeziehen sind auch nicht ausgebaute, aber nutzbare Dachräume (nicht in der Abbildung Rz. 41 enthalten).

Rz. 46.1

^{[Autor/Stand]} Bei der Ermittlung der Brutto-Grundflache ist hinsichtlich der Berücksichtigung von Balkonen zu beachten, dass waagerecht überdachte Balkone für Bewertungsstichtage bis einschließlich 31.12.2015 der Brutto-Grundfläche (Bereich b) zugeordnet werden.^[7] Diese Zuordnung ist für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2016 entfallen (vgl. dazu die Kommentierung zu § 190 BewG bis 31.12.2022 Rz. 99 f.).

Rz. 47

^{[Autor/Stand]} In die Ermittlung der Brutto-Grundfläche fließen die Flächen nicht mit ein, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen. Dies sind z.B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -stege sowie Wartungsstege in abgehängten Decken. Nicht nutzbare Dachflächen sind u.E. z.B. bei Spitzböden anzunehmen, wenn die vorhandene Höhe eine tatsächliche Nutzung nicht bzw. nur sehr eingeschränkt ermöglicht. Die DIN 277–2:2005–02 sieht insoweit keine Mindestraumhöhe vor. Aus unserer Sicht ist eine nicht nutzbare Dachfläche auszunehmen, wenn die Höhe von der Bodenkante bis zur Unterseite der Dachplatte weniger als 1,5 m beträgt und die Dachfläche z.B. über eine Ausziehleiter begehbar ist. Ist die Dachfläche mangels Zutrittsmöglichkeit nicht begehbar, dürfte unabhängig von der Höhe von einer nicht nutzbaren Dachfläche auszugehen sein. Es ist zu beachten, dass die Vereinfachungsregelung^[9], nach der die Spitzböden als zusätzliche nutzbare Ebene im Dachgeschoss nicht in die Ermittlung der Brutto-Grundfläche einzubeziehen sind, erst für die für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2016 eingeführte Grundbesitzbewertung gilt.

Rz. 47.1

^{[Autor/Stand]} Die Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts vom 5.9.2012^[11] – Sachwertrichtlinie – (SW-RL), die zur Anwendung des Sachwertverfahrens nach §§ 21–23 der Immobilienwertermittlungsverordnung 2010 (ImmoWertV 2010^[12]) vom 19.5.2010 ergangen ist (vgl. dazu im Einzelnen die Kommentierung zu § 189 BewG Rz. 16 ff.), enthält die Aussage, dass für die Anrechenbarkeit der Grundflächen in Dachgeschossen ihre Nutzbarkeit entscheidend ist. Nach Tz. 4.1.1.4 Abs. 6 SW-RL ist eine Nutzbarkeit bereits bei einer untergeordneten Nutzung bzw. bei eingeschränkter Nutzbarkeit (z.B. als Lager- und Abstellräume, Räume für betriebstechnische Anlagen) gegeben. Dachgeschosse werden dort ab einer lichten Höhe von ca. 1,25 m als nutzbar behandelt, soweit sie begehbar sind. Eine Begehbarkeit setzt eine feste Decke und die Zugänglichkeit voraus. Vgl. dazu nachfolgende Grafik.

Rz. 47.2

^{[Autor/Stand]} Abbildung zur Anrechenbarkeit der Grundfläche im Dachgeschoss (der SW-RL entnommen)

Bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche werden ferner nicht berücksichtigt:

Kriechkeller ((4) in Abbildung Rz. 41),

Kellerschächte ((5) in Abbildung Rz. 41),

Außentreppen ((5) in Abbildung Rz. 41) und

nicht nutzbare Dachflächen und Zwischendecken ((4) in Abbildung Rz. 41).

Rz. 48

^{[Autor/Stand]} Mit rechtskräftigem Urteil vom 26.11.2015 hat sich das FG Münster der Verwaltungsauffassung angeschlossen und entschieden, dass ein nicht ausgebautes, aber ausbaufähiges Dachgeschoss bei der Bewertung im Sachwertverfahren in die Brutto-Grundfläche für Zwecke der Feststellung des Grundbesitzwerts bei der Erbschaftsteuer einzubeziehen ist.^[15]

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.08.2023

[2] Multiplikation der Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche, § 190 Abs. 1 Satz 3 BewG i.d.F. bis 31.12.20...