Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 3. Ermittlung der Brutto-Grundfläche

Rz. 94

^{[Autor/Stand]} Die zur Berechnung des Gebäuderegelherstellungswerts^[2] erforderliche Brutto-Grundfläche eines Gebäudes wird aus den Brutto-Grundflächen der einzelnen nutzbaren Grundrissebenen ermittelt. Dabei werden die Grundflächen von waagerechten Flächen aus ihren tatsächlichen Maßen und Grundflächen von schräg liegenden Flächen (z.B. Tribünen, Zuschauerräumen, Treppen und Rampen) aus ihrer vertikalen Projektion ermittelt.

Rz. 95

^{[Autor/Stand]} Bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche werden die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung (z.B. Putz oder Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen) in Höhe der Boden- bzw. Deckenbelagsoberkanten angesetzt. Dabei sind die Brutto-Grundflächen aller nutzbaren Grundrissebenen (Geschosse) zu berücksichtigen, d.h. auch die eines Kellers oder nutzbaren (aber nicht zwingend ausgebauten) Dachgeschosses. Vgl. zur Nutzbarkeit auch Rz. 102.

Rz. 96

^{[Autor/Stand]} Sind alle Ebenen eines Gebäudes (z.B. Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss) in etwa gleich groß, kann die Brutto-Grundfläche überschlägig auch durch Multiplikation der bebauten Grundfläche mit der Anzahl der nutzbaren Ebenen eines Gebäudes ermittelt werden. Die bebaute Fläche ergibt sich aus der äußeren Länge multipliziert mit der äußeren Breite des Gebäudes. Vorrangig ist jedoch bei jeder Bewertung auf die individuelle und genaue Berechnung der Brutto-Grundfläche abzustellen. In der Praxis wird man regelmäßig auf die Berechnungen abstellen können, die sich aus den Bauunterlagen ergeben, d.h. der Grundbesitzbewertung kann u.E. grundsätzlich eine für das zu bewertende Gebäude vorliegende Berechnung der Brutto-Grundfläche des Architekten zu Grunde gelegt werden.

Rz. 97

^{[Autor/Stand]} Die Brutto-Grundflächen des Bereichs b der vorstehenden Abbildung (vgl. Abbildung Rz. 91) sind an Stellen, an denen sie nicht umschlossen sind (überdeckte Loggia im 1. OG sowie teils überdeckte Loggia im 2. OG), bis zur vertikalen Projektion ihrer Überdeckung zu ermitteln. Brutto-Grundflächen von Bauteilen (Konstruktions-Grundflächen), die zwischen den Bereichen a und b (vgl. Abbildung Rz. 91) liegen, sind dem Bereich a zuzuordnen. In die Ermittlung der Brutto-Grundfläche einzubeziehen sind auch nicht ausgebaute, aber nutzbare Dachräume (s. dazu Rz. 101).

Rz. 98

^{[Autor/Stand]} In die Ermittlung der Brutto-Grundfläche fließen die Flächen nicht mit ein, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen. Dies sind z.B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -stege sowie Wartungsstege in abgehängten Decken.

Rz. 99

^{[Autor/Stand]} Im Einzelnen werden bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche nicht berücksichtigt:^[8]

• Kriechkeller,
• Kellerschächte,
• Außentreppen,
• nicht nutzbare Dachflächen – auch Zwischendecken –,
• Balkone und
• Spitzböden (zusätzliche Ebene im Dachgeschoss, unabhängig vom Ausbauzustand).

Rz. 100

^{[Autor/Stand]} Zu begrüßen ist, dass nunmehr in die Verwaltungsanweisungen aufgenommen wurde, dass die wertmäßig eher unbedeutenden Spitzböden aus Vereinfachungsgründen als zusätzliche nutzbare Ebene im Dachgeschoss nicht in die Ermittlung der Brutto-Grundfläche einzubeziehen sind. Dies gilt unabhängig vom Ausbauzustand. Dabei darf nicht übersehen werden, dass es sich insoweit auch um werthaltige Flächen handeln kann. Ein über dem Dachgeschoss liegender Raum ist auch dann als nicht anzusetzender "Spitzboden" anzusehen, wenn der Raum als "Studio" mit voller Raumhöhe und großzügigen Fensterflächen ausgebaut ist. Ursächlich hierfür ist der Umstand, dass bei der Ermittlung der NHK 2010 derartige Flächen "in einem Dachgeschoss" mit dem Ansatz der Brutto-Grundfläche für das Dachgeschoss berücksichtigt worden sind. Deshalb sind die Zeichnungen in Rz. 101 so zu verstehen, dass sich unterhalb des Dachgeschosses ein normales Geschoss (ohne Dachschrägen) befindet. Ebenso ist die sachgerechte Vereinfachung zu begrüßen, dass Balkone nun generell nicht (mehr) in die Ermittlung der Brutto-Grundfläche einzubeziehen sind. Die vorherige Differenzierung nach Anlage 24, Teil I zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015 (s. § 190 BewG bis 31.12.2015 Rz. 42) zwischen überdachten und nicht lotrecht überdeckten Balkonen ist damit im aktuell gültigen Recht entfallen.

Rz. 101

^{[Autor/Stand]} Bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind nutzbare Dachgeschossflächen – ohne Spitzböden – nach folgender Differenzierung anzurechnen:^[11]

Rz. 102

^{[Autor/Stand]} Dachgeschosse werden folglich ab einer lichten Höhe von ca. 1,25 m als nutzbar behandelt, soweit sie begehbar sind. Eine Begehbarkeit setzt eine feste Decke und die Zugänglichkeit (z.B. über eine Ausziehleiter) voraus. Es ist ausreichend, dass nur eine untergeordnete Nutzung, wie z.B. als Lager- oder Abstellräume, gegeben ist. Die obige Differenzierung wurde der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts vom 5.9.2012^[13] – Sachwertrichtlinie – (SW-RL), die zur Anwendung des Sachwertverfahrens nach §§ 21–23 der Immobilienwert...