Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / III. Ertragswertverfahren

1. Maßgebende Grundstücksarten

Rz. 24

^{[Autor/Stand]} Das Ertragswertverfahren ist bei folgenden Grundstücksarten anzuwenden:

• Mietwohngrundstücke (§ 182 Abs. 3 Nr. 1 BewG),
• Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt (§ 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG).

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2015

2. Bewertung von Mietwohngrundstücken

Rz. 25

^{[Autor/Stand]} Mietwohngrundstücke sind stets im Ertragswertverfahren zu bewerten. Sollte wegen einer unentgeltlichen Überlassung oder Eigennutzung eines Mietwohngrundstücks keine tatsächliche Miete vorhanden sein und sich keine ortsübliche Miete ermitteln lassen, muss die übliche Miete geschätzt werden.^[2] Nach dem Wortlaut des § 182 Abs. 3 Nr. 1 BewG können Mietwohngrundstücke ausschließlich im Ertragswertverfahren bewertet werden. Deshalb kommt die Finanzverwaltung in diesen – erwartungsgemäß seltenen Fällen – an der Schätzung der üblichen Miete nicht vorbei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2015

[2] R B 182 Abs. 3 Satz 5 ErbStR 2011.

a) Mischfälle

Rz. 26

^{[Autor/Stand]} Eine andere Ausgangslage liegt vor, wenn ein Gebäude, das wie ein Mietwohngrundstück gestaltet ist, zu einer wirtschaftlichen Einheit gehört, auf dem sich auch Gebäude befinden, für die sich keine übliche Miete ermitteln lässt. In diesen Fällen ist weder eine Schätzung der üblichen Miete noch eine Bewertung im Ertragswertverfahren möglich. In diesen Fällen ist das Sachwertverfahren anzuwenden.

Rz. 27

Beispiel

Auf einem Gewerbegrundstück befindet sich ein Gebäude, in dem sich drei Wohnungen (Wohnfläche insgesamt 300 qm) befinden, die von den Betriebsinhabern des Gewerbebetriebs bewohnt werden. Der Gewerbebetrieb wird in einem separaten Gebäude (Nutzfläche insgesamt 700 qm) betrieben. Die Geschäftsräume und das Wohngebäude bilden eine wirtschaftliche Einheit, weil sie aus baurechtlichen Gründen nicht getrennt veräußert werden können.

Baulich entspricht das Wohngebäude – isoliert nach der Definition des § 181 Abs. 3 BewG betrachtet – einem Mietwohngrundstück, weil es über mehr als zwei Wohnungen verfügt. Da das Wohngebäude in dem vorstehenden Sachverhalt jedoch zu der wirtschaftlichen Einheit des Gewerbegrundstücks gehört, das über eine Wohn-/Nutzflächenverhältnis von 30 : 70 verfügt, handelt es sich um ein gemischt genutztes Grundstück (§ 181 Abs. 7 BewG).

Dies führt dazu, dass das Wohngebäude, bei dem es sich isoliert betrachtet um eine Mietwohngrundstück handeln würde, nicht im Ertragswertverfahren zu bewerten ist, weil für die wirtschaftliche Einheit insgesamt nicht die Grundstücksart "Mietwohngrundstück", sondern "gemischt genutztes Grundstück" maßgebend ist.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2015

b) Maßgeblichkeit der Miete

Rz. 28

^{[Autor/Stand]} Derartige wirtschaftliche Einheiten sind baurechtlich häufig in Gewerbegebieten anzutreffen, bei denen neben den gewerblich genutzten Gebäuden nur solche Wohngebäude errichtet werden dürfen, die als Betriebsinhaberwohnhaus genutzt werden. Eine getrennte Veräußerung von Wohngebäude und Gewerbegebäuden ist baurechtlich ausgeschlossen, so dass zwingend insgesamt eine wirtschaftliche Einheit vorliegt.

Vgl. hierzu auch "Ausschluss von Mischverfahren", Anm. 44, bei der sich mit den ErbStR 2011 eine geänderte Rechtsauffassung der Finanzverwaltung ergeben hat.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2015

3. Möglichkeit zur Ermittlung einer üblichen Miete als Voraussetzung

Rz. 29

^{[Autor/Stand]} Nach dem Wortlaut des § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG ist das Ertragswertverfahren bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken nur dann anzuwenden, wenn sich für sie auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Das bedeutet, die Ermittlung einer üblichen Miete muss auch dann möglich sein, wenn für das Grundstück eine tatsächliche Miete gezahlt wird.

Rz. 30

^{[Autor/Stand]} Zwar ist der Vergleich zwischen der üblichen Miete und der tatsächlichen Miete auch unmittelbar bei der Bewertung im Ertragswertverfahren hinsichtlich der 20 %-Grenze bedeutsam (vgl. § 186 Abs. 2 Nr. 2 BewG). Jedoch entscheidet bereits die Vorfrage, ob sich eine übliche Miete ermitteln lässt, über die Anwendung des Ertragswertverfahrens.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2015

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2015

4. Vorlage eines Mietgutachtens

Rz. 31

^{[Autor/Stand]} Die Maßgeblichkeit des Bewertungsverfahren kann u.U. durch Vorlage eines Mietgutachtens – auch durch den Steuerzahler – beeinflusst werden. Sofern das Finanzamt bei der Bewertung eines Geschäftsgrundstücks oder eines gemischt genutzten Grundstücks nach dem örtlichen Mietspiegel davon ausgehen muss, dass sich keine übliche Miete ermitteln lässt, ist die Anwendung des Ertragswertverfahrens ausgeschlossen. Legt der Steuerpflichtige jedoch ein Mietgutachten vor, mit dem eine übliche Miete für das zu bewertende Grundstück nachgewiesen wird, wird das Finanzamt nicht nur den Mietansatz übernehmen, sondern auch das steuerliche Ertragswertverfahren anwenden.

Rz. 32

^{[Autor/Stand]} Bisher kam der Möglichkeit zur Vorlage eines Mietgutachtens in der steuerlichen Bewertungspraxis nur eine untergeordnete Bedeutung zu. Die qualitativen Vora...