Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / I. Regelungsgegestand

Kommentar unter anderem enthalten im Haufe Steuer Office Excellence

Rz. 1

^{^{[Autor/Stand]}} Das Sachwertverfahren ist darauf gerichtet, den gemeinen Wert bebauter Grundstücke in typisierender Weise zu ermitteln (s. Vor §§ 83–90 BewG Rz. 41).^{^[2]} § 83 BewG regelt den Rahmen dieses Bewertungsverfahrens. Danach soll der auf der Grundlage des Sachwertverfahrens ermittelte Grundstückswert ausdrücklich den

Bodenwert (vgl. § 84 BewG mit Rz.; siehe auch Vor §§ 83–90 BewG Rz. 13 f.)
Gebäudewert (vgl. §§ 85 bis 88 BewG mit Rz.; siehe auch Vor §§ 83–90 BewG Rz. 15)
Wert der Außenanlagen. (vgl. § 89 BewG mit Rz.; siehe auch Vor §§ 83–90 BewG Rz. 16)

umfassen.^{^[3]}

Rz. 2

^{^{[Autor/Stand]}} Die Ermittlung des Grundstückswerts im Sachwertverfahren stellt sich übersichtsmäßig wie folgt dar:^{^[5]}

Rz. 3

^{^{[Autor/Stand]}} Diese Bestandteile werden auch – jedoch nur mittelbar – bei dem Ertragswertverfahren erfasst. Während beim Ertragswertverfahren diese drei Wertbestandteile eines Grundstücks durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete berücksichtigt werden (s. § 78 BewG Rz. 3), wird bei Verwendung des Sachwertverfahrens der Wert der angeführten Grundstücksteile unabhängig von der Ertragslage des jeweiligen Grundstücks einzeln durch Addition der für die einzelnen zu berücksichtigenden Bestandteile errechneten Werte ermittelt und anschließend an den gemeinen Wert angeglichen. Das Ergebnis stellt den Grundstückswert dar.

Rz. 4

^{^{[Autor/Stand]}} Nach dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG)^{^[8]} ergibt sich eine zu § 83 BewG entsprechende Regelung für die Bewertung des Grundstücks im Rahmen des Sachwertverfahrens gemäß § 258 BewG. Es ist davon auszugehen, dass es insoweit grundsätzlich zu keinen wesentlichen Änderungen bei der Ermittlung des Sachwertes auch in einzelnen Detailfragen kommen wird (vgl. § 258 Abs. 2 und Abs. 3 BewG). Allerdings weicht die Neuregelung insoweit ab, als der Wert der Außenanlagen (vgl. hierzu § 89 BewG) nicht als gesonderter Bestandteil im Rahmen des Sachwertverfahrens ermittelt wird, sondern bereits über die Normalherstellungskosten als berücksichtigt gilt, vgl. § 258 Abs. 3 Satz 3 BewG.