A. Grundaussagen der Vorschrift
I. Regelungsgegestand
Rz. 1
[Autor/Stand] Das Sachwertverfahren ist darauf gerichtet, den gemeinen Wert bebauter Grundstücke in typisierender Weise zu ermitteln (s. Vor §§ 83–90 BewG Rz. 41).[2] § 83 BewG regelt den Rahmen dieses Bewertungsverfahrens. Danach soll der auf der Grundlage des Sachwertverfahrens ermittelte Grundstückswert ausdrücklich den
- Bodenwert (vgl. § 84 BewG mit Rz.; siehe auch Vor §§ 83–90 BewG Rz. 13 f.)
- Gebäudewert (vgl. §§ 85 bis 88 BewG mit Rz.; siehe auch Vor §§ 83–90 BewG Rz. 15)
- Wert der Außenanlagen. (vgl. § 89 BewG mit Rz.; siehe auch Vor §§ 83–90 BewG Rz. 16)
umfassen.[3]
Rz. 2
[Autor/Stand] Die Ermittlung des Grundstückswerts im Sachwertverfahren stellt sich übersichtsmäßig wie folgt dar:[5]
Rz. 3
[Autor/Stand] Diese Bestandteile werden auch – jedoch nur mittelbar – bei dem Ertragswertverfahren erfasst. Während beim Ertragswertverfahren diese drei Wertbestandteile eines Grundstücks durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete berücksichtigt werden (s. § 78 BewG Rz. 3), wird bei Verwendung des Sachwertverfahrens der Wert der angeführten Grundstücksteile unabhängig von der Ertragslage des jeweiligen Grundstücks einzeln durch Addition der für die einzelnen zu berücksichtigenden Bestandteile errechneten Werte ermittelt und anschließend an den gemeinen Wert angeglichen. Das Ergebnis stellt den Grundstückswert dar.
Rz. 4
[Autor/Stand] Nach dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG)[8] ergibt sich eine zu § 83 BewG entsprechende Regelung für die Bewertung des Grundstücks im Rahmen des Sachwertverfahrens gemäß § 258 BewG. Es ist davon auszugehen, dass es insoweit grundsätzlich zu keinen wesentlichen Änderungen bei der Ermittlung des Sachwertes auch in einzelnen Detailfragen kommen wird (vgl. § 258 Abs. 2 und Abs. 3 BewG). Allerdings weicht die Neuregelung insoweit ab, als der Wert der Außenanlagen (vgl. hierzu § 89 BewG) nicht als gesonderter Bestandteil im Rahmen des Sachwertverfahrens ermittelt wird, sondern bereits über die Normalherstellungskosten als berücksichtigt gilt, vgl. § 258 Abs. 3 Satz 3 BewG.
Rz. 5– 10
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
II. Verhältnis zu anderen Vorschriften – Mindestbewertung
Rz. 11
[Autor/Stand] Die Regelung des § 77 BewG über den Mindestwert gilt als allgemein zu berücksichtigende Regelung auch für die Grundstücksbewertung auf der Grundlage des Sachwertverfahrens.[2] Das bedeutet, dass auch beim Sachwertverfahren als Grundstückswert mindestens der Wert anzusetzen ist, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre.
Rz. 12
[Autor/Stand] § 77 BewG hat im Hauptfeststellungszeitraum 1964 für das Sachwertverfahren keine Bedeutung. Während des Hauptfeststellungszeitraums 1964 kann der Mindestwert nur 50 % des Werts, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre, betragen.[4] Grund dafür ist, dass ansonsten die Regelung zum Mindestwert in einer Vielzahl von Fällen bei der Durchführung der Hauptfeststellung zum 1.1.1964 zur Anwendung gekommen wäre . Die Auswirkung dieses Umstandes sollte durch die ausschließlich für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 bestehende Sonderregelung abgemildert werden.
Rz. 13– 15
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
B. Anwendung des Sachwertverfahrens auf Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke ohne Miete
Rz. 16
[Autor/Stand] Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG geschätzt werden kann, sind nach dem Sachwertverfahren zu bewerten (vgl. § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG). Die Zuordnung zur Grundstücksart "Mietwohngrundstück", "Geschäftsgrundstück" und "gemischtgenutztes Grundstück" bestimmt sich gemäß § 75 Abs. 2 bis 4 BewG nach dem Umfang der Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwecken, gewerblichen Zwecken oder öffentlichen Zwecken; hierbei ist nicht die Größe der zu verschiedenen Zwecken genutzten Fläche, sondern die Höhe der anteiligen Jahresrohmiete maßgebend.
Rz. 17
[Autor/Stand] Vor dem Hintergrund, dass in den vorstehend angeführten Fällen, in denen Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke ausnahmsweise nach dem Sachwertverfahren zu bewerten sind, eine Jahresrohmiete aber nicht bekannt bzw. nicht ermittelbar ist, soll nach einer Vereinbarung der Bewertungsreferenten der Länder zum Zweck der Feststellun...
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