Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / B. Anwendung des Sachwertverfahrens auf Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke ohne Miete

Dr. Michael Knittel

Rz. 16

^{^{[Autor/Stand]}} Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG geschätzt werden kann, sind nach dem Sachwertverfahren zu bewerten (vgl. § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG). Die Zuordnung zur Grundstücksart "Mietwohngrundstück", "Geschäftsgrundstück" und "gemischtgenutztes Grundstück" bestimmt sich gemäß § 75 Abs. 2 bis 4 BewG nach dem Umfang der Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwecken, gewerblichen Zwecken oder öffentlichen Zwecken; hierbei ist nicht die Größe der zu verschiedenen Zwecken genutzten Fläche, sondern die Höhe der anteiligen Jahresrohmiete maßgebend.

Rz. 17

^{^{[Autor/Stand]}} Vor dem Hintergrund, dass in den vorstehend angeführten Fällen, in denen Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke ausnahmsweise nach dem Sachwertverfahren zu bewerten sind, eine Jahresrohmiete aber nicht bekannt bzw. nicht ermittelbar ist, soll nach einer Vereinbarung der Bewertungsreferenten der Länder zum Zweck der Feststellung der Grundstücksart der auf die einzelnen Teile entfallende Hundertsatz der Jahresrohmiete geschätzt werden. Für diese Schätzung dient entweder der umbaute Raum (m [3] ) oder, falls dies zu einem unbilligen Ergebnis führen würde, die Nutzfläche und Wohnfläche als Anhaltspunkt.^{^[3]} Die Schätzung des Hundertsatzes ist nach dem Verhältnis des umbauten Raumes bzw. der Nutzfläche der verschiedenen Nutzung (Wohnzwecke, gewerbliche und öffentliche Zwecke, vgl. § 75 BewG) durchzuführen.

Beispiel:

30 % des umbauten Raumes bzw. der Nutzfläche dienen Wohnzwecken, 70 % dienen eigenen oder fremden gewerblichen Zwecken; das Grundstück ist seiner Art nach ein gemischtgenutztes Grundstück (§ 75 Abs. 4 BewG).

Rz. 18

^{^{[Autor/Stand]}} Zur Ermittlung des Hundertsatzes ist grundsätzlich vom umbauten Raum auszugehen. Der Rauminhalt ist nicht nur eine zuverlässige Grundlage zur Ermittlung des Grundstückswerts, sondern auch mitentscheidend für die Höhe der erzielbaren Miete. In der Praxis wird man allerdings vielfach von der Nutzfläche ausgehen müssen, weil diese Größe am ehesten bekannt sein wird. Aber auch die Verwendung der Nutzfläche sollte allgemein zu einem zutreffenden Ergebnis führen.

Rz. 19

^{^{[Autor/Stand]}} Gemäß § 75 BewG ist für die Einordnung in die Grundstücksart nicht die Größe der genutzten Fläche bzw. des Rauminhalts, sondern die Höhe der anteiligen Jahresrohmiete maßgebend. Vor diesem Hintergrund sind bei der Schätzung des Hundertsatzes für Zwecke der Einordnung insbesondere die beiden folgenden Umstände in die Betrachtung mit einzubeziehen:

die Mieten für gewerblich genutzte Räume liegen i.d.R. höher als Mieten für Wohnzwecke,
die jeweiligen Ausstattungsklassen spielen für die Höhe der Miete eine nicht unerhebliche Rolle.

Rz. 20

^{^{[Autor/Stand]}} Die Schätzung des gesuchten Hundertsatzes wird deshalb meist nicht identisch sein mit dem Hundertsatz, der anteilig auf die Nutzfläche bzw. den Rauminhalt entfällt. Der für die gewerbliche Nutzung aufgrund der Nutzfläche bzw. des Rauminhalts ermittelte Hundertsatz wäre deshalb entsprechend zu erhöhen. Diese Erhöhung wird man nur im Wege der Schätzung vornehmen können; hierbei könnte von dem Verhältnis ausgegangen werden, in dem in der betreffenden Gegend die Wohnraummieten von den gewerblichen Mieten abweichen. Entsprechendes gilt bei wesentlich unterschiedlicher Ausstattung.

Rz. 21

^{^{[Autor/Stand]}} Nicht zu verkennen ist, dass bei einer Massenbewertung nicht bis ins Einzelne gehende Schätzungen praktisch durchgeführt werden können. Daher kann auch grundsätzlich ausgeschlossen werden, dass es bei dem aus dem Rauminhalt bzw. der Nutzfläche gewonnenen Hundertsatz regelmäßig zu bleiben hat.

Rz. 22– 30

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.04.2020

[3] Vgl. DStZ/E 1967, 378.

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.04.2020

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