Rz. 46
[Autor/Stand] Fabrikgrundstücke und andere im Industriegebiet gelegene gewerblich genutzte Grundstücke sind mit den für Industrieland üblichen Kaufpreisen zu bewerten. Vorratsgelände können einen niedrigeren Wert als das eigentliche Fabrikgelände haben. Häufig wird das von den Gemeinden für die Ansiedlung von Industriebetrieben vorgesehene Gelände zu bevorzugten Preisen abgegeben. Das ermäßigte Preisniveau ist der Bewertung zugrunde zu legen. In diesem Zusammenhang ist davon auszugehen, dass jeder andere Unternehmer, der sein Unternehmen in dem betreffenden Gebiet ansiedelt, zu gleichen Bedingungen derartige Grundstücke erwerben könnte.
Rz. 47
[Autor/Stand] Bei der Ableitung des gemeinen Werts für Fabrikgrundstücke aus Bodenrichtwerten ist zu berücksichtigen, dass sich die Festlegung der Richtwerte an Maßstäben orientiert, die für die Masse der Einzelgrundstücke zutreffen. Diese werden jedoch insbesondere den außergewöhnlichen Größenverhältnissen von Fabrik- und Industriegrundstücken grundsätzlich nicht gerecht. In dem nach § 9 Abs. 2 BewG zur Ermittlung des gemeinen Wertes vorausgesetzten gewöhnlichen Geschäftsverkehr würde der Erwerber eines größeren Industriegrundstücks grundsätzlich nicht den gleichen qm-Preis zahlen, den er beim Erwerb eines Einzelgrundstücks mit normaler Flächengröße (500 bis 1 000 qm) zu zahlen bereit wäre. Limitierend für das Preisgebot für ein Fabrikgrundstück werden dabei insbesondere die Ertragsaussichten des zukünftig dort erstehenden Unternehmens sein. Dies gilt insbesondere dann, wenn dies nicht standortgebunden ist.[3]
Rz. 48
[Autor/Stand] Nach der Finanzverwaltung[5] werden bei einer gegenüber einer als üblich angesehenen Fläche von 50 000 qm ("Ausgangswert") abweichenden Flächengröße folgende Ab- und Zuschläge vorgenommen:
| Flächengröße (qm) | Ab- oder Zuschlag vom Ausgangswert % |
|---|---|
| 3 000 | + 80,0 |
| 5 000 | + 56,0 |
| 10 000 | + 42,0 |
| 15 000 | + 33,2 |
| 20 000 | + 26,0 |
| 25 000 | + 20,0 |
| 30 000 | + 14,8 |
| 35 000 | + 10,0 |
| 40 000 | + 6,4 |
| 45 000 | + 3,2 |
| 50 000 | ± 0,0 |
| 100 000 | – 3,2 |
| 150 000 | – 6,8 |
| 200 000 | – 10,4 |
| 250 000 | – 14,8 |
| 300 000 | – 20,0 |
| Flächengröße (qm) | Ab- oder Zuschlag vom Ausgangswert % |
|---|---|
| 350 000 | – 26,0 |
| 400 000 | – 32,8 |
| 450 000 | – 41,2 |
| 500 000 | – 54,0 |
Rz. 49
[Autor/Stand] Den dargestellten Ab- und Zuschlägen liegen die folgenden Grundsätze zugrunde:
- Bei Industriegrundstücken muss der Gebietsradius zur Festlegung der Durchschnittswerte größer gewählt werden als bei anderen Grundstücken;
- Richtpreise von Industriegrundstücken mit unterschiedlicher Größe sind ohne weiteres infolge der starken Differenzierung nicht vergleichbar;
- der Bodenwert verläuft mit wachsender Grundstücksfläche degressiv (Abschläge bis zu 54 %) bzw. mit abnehmender Grundstücksfläche progressiv (Zuschläge bis 80 %);
- besondere werterhöhende Merkmale z.B. günstige Oberflächenbeschaffenheit, guter Erschließungszustand, günstige Verkehrslage und Infrastruktur wirken der dargestellten Wertdegression entgegen;
- Wertmindernde Merkmale z.B. schlechter Zuschnitt, ungünstige Infrastruktur, schlechter Baugrund erhöhen die Wertdegression.
Rz. 50
[Autor/Stand] Bei Grund und Boden können im Einzelfall wertmindernde und werterhöhende Umstände zusammentreffen.[8] Z.B. kann einem schlechten Baugrund[9] die vorteilhafte Lage an einem Gewässer (z.B. Fluss, See) gegenüberstehen. Dabei kann auch die Möglichkeit, Wasser günstig zu erwerben und abzuleiten, ein werterhöhender Umstand darstellen.[10] Ein aufgefüllter Boden ist nicht als tragfähiger Baugrund anzusehen. Reicht dieser bis unter die normale Gründungstiefe (vgl. DIN 277, Ausgabe November 1950, Abschnitt 1.344 – Anlage 12) so wirkt dies sich wertmindernd aus.[11]
Rz. 51
[Autor/Stand] Kann in einem solchen Fall der gemeine Wert nicht von Werten für gleichartige Grundstücke an einem Gewässer abgeleitet werden, ist der Umstand, dass der Baugrund nur bedingt tragfähig ist, durch einen Abschlag einerseits und der Umstand der Lage des Grundstücks am Wasser durch einen Zuschlag andererseits zu berücksichtigen. Bei besonders günstigen Industrielagen (z.B. in Hafengebieten) kann der Zuschlag aufgrund der Lage höher sein als der Abschlag infolge des schlechten Baugrunds.[13]
Rz. 52– 65
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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