Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / IV. Ermäßigungen bzw. Erhöhungen des nach dem Raummeterpreis errechneten Wertes

1. Abschläge

a) Abschlag für fehlende Außenwände

Rz. 431

^{[Autor/Stand]} Nach Anlage 14 Teil B Nr. 5 BewRGr beträgt der Abschlag für fehlende Außenwände je Quadratmeter Wandfläche

		DM/m2
bei den Gebäudeklassen	2.21 und 2.23	13,50
bei den Gebäudeklassen	2.31 bis 2.34,
	2.51 bis 2.54
	und 2.61	20,00
bei den Gebäudeklassen	2.35 bis 2.44,
	2.55 bis 2.58
	sowie 2.62	24,00

Rz. 432

^{[Autor/Stand]} Ein solcher Abschlag kann m.E. auch bei Gebäuden anderer als der in Anlage 14 Teil B Nr. 5 BewRGr erwähnten Gebäudeklassen in Betracht kommen. Dies wird stets dann der Fall sein, wenn beim Bau eines neuen Gebäudes die Wand eines bereits bestehenden Gebäudes einbezogen wird und es dadurch zu einer Ersparnis kommt, die nicht durch zusätzliche Mehrkosten wieder ausgeglichen wird.^[3]

Rz. 433

^{[Autor/Stand]} Die dazu abweichende Auffassung der Finanzverwaltung^[5], wonach ein Abschlag für den Fall nicht in Betracht kommen soll, wenn mehrere Gebäude nebeneinander gebaut werden und dadurch im Verhältnis zu freistehenden Gebäuden eine Außenwand eingespart wird, kann nicht zugestimmt werden. Nach Abschn. 39 Abs. 2 BewRGr soll die Ersparnis an Kosten für die Außenwand regelmäßig durch größere Aufwendungen für die konstruktive Durchbildung der nebeneinander stehenden Gebäude oder durch Aufwendungen für andere durch das Aneinanderfügen der Baukörper notwendig gewordene bauliche Maßnahmen ausgeglichen sein.^[6] Dies kann jedoch nicht ohne weiteres regelmäßig unterstellt werden. Vielmehr ist im Einzelfall stets zu prüfen, ob und in welchem Umfang zusätzliche Kosten für das Mauerwerk als Konsequenz der Einsparung von Außenwänden entstanden sind.

Rz. 434

^{[Autor/Stand]} Nach Auffassung des BFH ist bereits eine nur verhältnismäßig geringfügige Ermäßigung der Gebäudenormalherstellungskosten zu berücksichtigen. Die Abschläge für fehlende Außenwände können im Einzelfall mit den Abschlägen für Gebäude mit übergroßen bebauten Flächen korrespondieren (s. Rz. 441 ff.).

Rz. 435

^{[Autor/Stand]} Sind Baukörper zur Berechnung des Abschlags wegen übergroßer bebauter Fläche zu einem Gebäude zusammenzufassen, können fehlende Wände zwischen diesen Baukörper schon begrifflich keine fehlenden Außenwände sein. Vielmehr handelt es sich nur um fehlende Innenwände, aufgrund der ein Abschlag außer Betracht bleibt.

Rz. 436– 440

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

b) Abschlag für Gebäude mit übergroßen bebauten Flächen

Rz. 441

^{[Autor/Stand]} Erfahrungsgemäß sinken die Herstellungskosten eines Gebäudes je m² umbauten Raumes, je größer die bebaute Fläche ist. Deshalb sehen Anlage 14 Teil A Nr. 5 und Teil B Nr. 12 sowie Anlage 15 Nr. 5 BewRGr bei Gebäuden mit übergroßen bebauten Flächen (ab 2.001 m²) folgende Abschläge vor:

2.002 bis 5.000 m2	4 %
5.001 bis 10.000 m2	6 %
10.001 bis 20.000 m2	8 %
20.001 bis 30.000 m2	10 %
mehr als 30.000 m2	12 %

Rz. 442

^{[Autor/Stand]} Grundsätzlich ist bei Ermittlung des Gebäudewerts im Sachwertverfahren bei Einzelgebäuden mit einer bebauten Fläche von mehr als 30.000 qm der Abschlag nicht über 12 % zu erhöhen. Die Gebäudenormalherstellungskosten je qm³ umbauten Raumes werden mit zunehmender Größe der bebauten Fläche nach allgemeinen Erfahrungssätzen nicht entsprechend geringer. Einer möglichen Kostenersparnis bei den Außenwänden werden im Allgemeinen zusätzlich andere Kosten gegenüberstehen.^[12]

Rz. 443

^{[Autor/Stand]} Die Abschläge für Gebäude mit übergroß bebauten Flächen stellen auf Einzelgebäude ab. In diesem Zusammenhang dürfen die bebauten Flächen mehrerer selbständiger Gebäude nicht für Zwecke der Bewertung zusammengefasst werden. Für die Gewährung eines Abschlags wegen übergroßer bebauter Fläche ist entscheidend, ob es sich im Einzelfall um ein oder mehrere selbständige Einzelgebäude handelt. Einzelgebäude ist ein selbständig standfestes Gebäude. Selbständig ist ein Gebäude, wenn es nicht Teil eines anderen Gebäudes ist. Ein Gebäude kann aus mehreren Gebäudeteilen unterschiedlichen Lebensalters, unterschiedlicher Bauweise, Ausstattung oder Nutzung bestehen. Anbauten gehören dann zum Hauptgebäude, wenn sie mit ihm konstruktiv so verbunden sind, dass das Ganze bautechnisch eine Einheit ist.^[14] Das Vorhandensein von Dehnungsfugen zum Ausgleich von Spannungen, die in Baustoffen infolge von Temperaturschwankungen oder durch Schwinden bzw. Quellen des Baustoffes entstehen, begründen allein noch nicht die Annahme mehrerer selbständiger bautechnischer Einheiten.

Rz. 444

^{[Autor/Stand]} Besteht ein Gebäude aus mehreren Baukörpern, so müssen die einzelnen Baukörper weder derselben Gebäudeklasse angehören, noch müssen sie in einem Zusammenhang erstellt worden sein.^[16] Diese Grundsätze gelten im Allgemeinen auch für aufeinander errichtete Baukörper.

Beispiel:

Ein als Kellergeschoss errichtetes Garagengeschoss mit einer bebauten Fläche von 6.000 m² ist teilweise mit einem Hochhaus, dessen bebaute Fläche lediglich 1.800 m² beträgt, überbaut.

Der Abschlag wegen übergroßer bebauter Fläche von 6 % ist für das gesamte Gebäude (einschließlich des Garagengeschosses) zu ge...