Rz. 18
[Autor/Stand] Werden vom örtlichen Gutachterausschuss Sachwertfaktoren in Abhängigkeit der Bodenrichtwerte bestimmt, stellt sich die Frage, welcher Bodenrichtwert für die Anwendung der Wertzahlen heranzuziehen ist. Nach fortbestehender Auffassung der Finanzverwaltung ist auf den Bodenrichtwert ohne Wertkorrekturen für Grundstücksgröße und -tiefe, Geschossflächenzahl, Erschließungszustand, etc. abzustellen (vgl. dazu § 179 BewG)[2]. Diese Regelung ist nur bedingt nachvollziehbar. Nicht erkennbar ist, warum der nach den Vorgaben des örtlichen Gutachterausschusses angepasste Bodenrichtwert (relativer Bodenwert) zwar für die Bestimmung des Bodenwerts maßgebend sein soll, aber nicht für die Anwendung des Sachwertfaktors bzw. der Wertzahl. Gegen die obige Regelung spricht zum einen, dass der (entsprechend angepasste) Bodenrichtwert für die Anwendung des Sachwertfaktors bzw. der Wertzahl zugrunde gelegt worden wäre, wenn der örtliche Gutachterausschuss für dieses und vergleichbare Grundstücke eine eigene Bodenrichtwertzone gebildet hätte. Zum anderen entspricht der angepasste (relative) Bodenwert dem tatsächlich für den Grund und Boden gezahlten Kaufpreis als Verkehrswert des Grundstücks. Der Grundstücksmarkt orientiert sich somit nicht nach dem Bodenrichtwert der gesamten Bodenrichtwertzone, sondern am (aufgrund der individuellen Besonderheiten des Grundstücks) angepassten Bodenrichtwert. Da über die Anwendung des Sachwertfaktors bzw. der Wertzahl der vorläufige Sachwert an die Verhältnisse am Grundstücksmarkt angeglichen werden soll, wäre es konsequent, auf den angepassten Bodenrichtwert abzustellen. Wird der Bodenwert nach § 179 Satz 4 BewG aus vergleichbaren Flächen abgeleitet, da kein Bodenrichtwert zur Verfügung steht, ist auf den Bodenwert der herangezogenen vergleichbaren Fläche abzustellen.[3] Vgl. zum Ansatz der Bodenrichtwerte auch die Kommentierung zu § 179 BewG.
Rz. 18.1
[Autor/Stand] Ist das zu bewertende Grundstück in Vorder- und Hinterland aufzuteilen und hat der örtliche Gutachterausschuss sowohl für Vorder- und Hinterland Bodenrichtwerte festgestellt, war zunächst fraglich, ob der Bodenrichtwert für das Vorderland oder aber der durchschnittliche Bodenrichtwert aus Vorder- und Hinterland bei der Ermittlung des Sachwertfaktors zugrunde gelegt wird. Die Finanzverwaltung hat im Rahmen der ErbStH 2011 / ErbStH 2019 klargestellt, dass in diesen Fällen der Bodenrichtwert für das Vorderland anzusetzen ist.[5] Diese Regelung ist nachvollziehbar, denn der Bodenrichtwert für Vorderland dient als Maßstab für den am Markt erzielbaren Bodenpreis, spiegelt die Kaufkraft der Interessenten und Käufer nach Grundstücken in dieser Lage wider und entspricht damit dem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis. Der geringere Bodenrichtwert für das Hinterland hat gerade wegen seiner geringeren Bedeutung für die Grundstücksnutzung einen Wertabschlag erfahren.
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