Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / IV. Mieter-/Pächtereinbauten, die nur zu einem vorübergehenden Zweck oder in Ausübung eines Rechts mit dem Grund und Boden verbunden worden sind

Rz. 13

^{[Autor/Stand]} Die Frage, ob eine mit dem Grund und Boden verbundene Sache als Scheinbestandteil nicht zum Grundvermögen i.S. des § 68 BewG gehört, ist ausschließlich nach bürgerlichem Recht zu entscheiden. Diese Entscheidung erfolgt für Gebäude und für (unmittelbar einem Grundstück eingefügte) Außenanlagen nach denselben Grundsätzen.^[2] Keine Bestandteile, sondern nur Scheinbestandteile eines Grundstücks sind zivilrechtlich solche Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck oder in Ausübung eines Rechts mit dem Grund und Boden verbunden (§ 95 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder in ein Gebäude eingefügt sind (§ 95 Abs. 2 BGB). Sachen sind zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden oder in ein Gebäude eingefügt (§ 95 Abs. 1 und 2 BGB), wenn bei der Verbindung oder Einfügung die spätere Trennung von vornherein beabsichtigt war oder nach der Natur des Gegenstandes sicher ist. Ob eine Sache zu einem vorübergehenden Zweck mit einem Grundstück verbunden ist, ist zivilrechtlich in erster Linie nach dem Willen des Herstellers (Einfügenden) zu beurteilen, sofern dieser Wille mit dem nach außen in Erscheinung tretenden Sachverhalt in Einklang zu bringen ist.^[3] Darauf, ob die Trennung erst nach längerer oder kürzerer Zeit erfolgt, kommt es nicht an, wenn sie nur von vornherein mit Sicherheit erwartet werden kann.^[4] Der Begriff des Scheinbestandteils (§ 95 BGB) ist nach R B 195.1 ErbStR 2011 – neben anderen – eine Voraussetzung für die Annahme eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden. Denn die Erbschaft-/Schenkungsteuer ist zivilrechtlich geprägt, so dass es hier – entgegen der ErbStR 1999 – nicht auf das wirtschaftliche Eigentum ankommen kann.

Rz. 14

^{[Autor/Stand]} Verbindet ein Mieter/Pächter oder in ähnlicher Weise schuldrechtlich Berechtigter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht nach Rechtsprechung des BGH regelmäßig eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck geschieht.^[6] Diese Vermutung wird nicht schon bei einer massiven Bauart des Bauwerks oder bei langer Dauer des Vertrags entkräftet.^[7] Ein vom Mieter oder Pächter eines Grundstücks errichtetes Massivgebäude fällt nicht in das Eigentum des Grundstückseigentümers, wenn der Miet- oder Pachtvertrag bestimmt, dass der Mieter oder Pächter die von ihm errichteten Gebäude nach Beendigung des Miet- oder Pachtverhältnisses zu entfernen und den früheren Zustand wiederherzustellen hat, und der tatsächliche Vollzug einer solchen vertraglichen Verpflichtung von den Beteiligten von Anfang an ernstlich gewollt ist.

Haben Grundeigentümer und Mieter (Pächter) jedoch vereinbart, dass die vom Mieter (Pächter) vorgenommenen Umbauten (Einbauten) dem Grundstückseigentümer nach Ablauf des Mietverhältnisses belassen werden, gehen die Einbauten in die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ein und können beim Grundstückseigentümer zu einer Erhöhung des Grundstückswerts führen.^[8]

Wegen der Frage, ob eine Einfügung nur zu einem vorübergehenden Zweck vorliegt, stellt allerdings die Rechtsprechung des BFH insbesondere heraus, dass nicht nur auf die schon bei Vornahme der Verbindung oder Einfügung gewollte (zwischen den Vertragsparteien vereinbarte) spätere Aufhebung abgestellt werden darf, sondern alle objektiven Umstände zu berücksichtigen sind. Maßgebend ist also nicht die individuelle Willensrichtung der unmittelbar Beteiligten, sondern die Beurteilung eines objektiven Betrachters, der die Gesamtheit der Umstände berücksichtigt. Denn nur so lässt sich der wirkliche, der von den Erklärungen der Parteien oft abweichende Wille erkennen. So kann die Art der Verbindung bei objektiver Betrachtung notwendig auf einen Dauerzweck hinweisen (z.B. Ersatz einer Holztreppe durch eine feuersichere Betontreppe). Weist die tatsächliche Art der Einfügung bei objektiver Betrachtung notwendig auf einen Dauerzweck hin, ist die zum Ausdruck gebrachte gegenteilige Absicht, nur zu einem vorübergehenden Zweck einfügen zu wollen, unbeachtlich. Eine Einfügung zu einem vorübergehenden Zweck ist auch dann nicht gegeben, wenn die Lebensdauer der eingefügten Sache nicht länger ist als die Zeitspanne, für die sie eingefügt ist. Dieser Auffassung liegt die Überlegung zugrunde, dass eine Einfügung dann als endgültig angesehen werden muss, wenn nach Ablauf der vorgesehenen oder voraussichtlichen Einfügungsdauer keine gebrauchsfähige Sache mehr vorhanden ist. Eine in ein Gebäude eingefügte Sache ist gemäß der Rechtsprechung des RG nach Ablauf der Mietdauer auch dann als verbraucht anzusehen, wenn sie vom Gebäude nicht mehr getrennt werden kann, ohne dass sie zerstört oder doch praktisch wertlos wird.^[9] Dies bedeutet, dass sich die tatsächliche Lebensdauer der eingefügten Sache mit der Dauer des Mietverhältnisses erschöpft und damit nicht mehr als Einfügung zu einem vorübergehenden Zweck angesehen werden kann. Eine solche kommt vielmehr nur bei Einfügung von Sachen in B...