Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / IV. Sachlicher Anwendungsbereich

Rz. 16

^{[Autor/Stand]} Die Norm des § 249 BewG zu den Grundstücksarten gilt ausschließlich für die Grundsteuerbewertung des Grundvermögens gem. §§ 243 ff. BewG nach dem Bundesmodell. Die Norm gilt nach § 231 Abs. 1 BewG für die Bewertung des inländischen Vermögens. Nach diesen Vorschriften sind auch die inländischen Teile einer wirtschaftlichen Einheit zu bewerten, die sich sowohl auf das Inland als auch auf das Ausland erstrecken. Die ausländischen Teile einer wirtschaftlichen Einheit unterliegen gem. § 231 Abs. 2 BewG hingegen nicht der gesonderten Feststellung nach § 219 BewG.

Rz. 16.1

^{[Autor/Stand]} Durch § 249 BewG werden – ähnlich wie im § 75 BewG zur Einheitsbewertung und § 181 BewG zur Grundbesitzbewertung – die bebauten Grundstücke in verschiedene Grundstücksarten eingeteilt. Im Gegensatz zu den beiden vorbezeichneten Vorschriften enthält der § 249 BewG insgesamt acht statt nur sechs verschiedene Grundstücksarten. Dabei sind jedoch keine neuen Grundstücksarten entstanden, sondern nur die bestehenden breiter aufgefächert worden (vgl. Rz. 28).

Rz. 17

^{[Autor/Stand]} Die bebauten Grundstücke werden für Zwecke der Grundsteuerbewertung in folgende Grundstücksarten eingeordnet:

• 1. Einfamilienhäuser,
• 2. Zweifamilienhäuser,
• 3. Mietwohngrundstücke,
• 4. Wohnungseigentum,
• 5. Teileigentum,
• 6. Geschäftsgrundstücke,
• 7. gemischt genutzte Grundstücke und
• 8. sonstige bebaute Grundstücke.

Rz. 18

^{[Autor/Stand]} Jedes bebaute Grundstück wird im Rahmen der Grundsteuerbewertung einer von diesen acht verschiedenen Grundstücksarten zugeordnet. Die Aufzählung der Grundstücksarten im § 249 BewG ist abschließend. Die Definition der Grundstücksarten ist an die Einheitsbewertung (§ 75 Abs. 2 bis 7 BewG) und Grundbesitzbewertung (§ 181 Abs. 2 bis 8 BewG) angelehnt.

Rz. 19

^{[Autor/Stand]} Die Einteilung der bebauten Grundstücke zwischen verschiedenen Grundstücksarten ist von Bedeutung für:

• die Wahl des Bewertungsverfahrens. In Betracht kommt hier das Ertragswertverfahren für die sog. Wohngrundstücke sowie das Sachwertverfahren für die sog. Nichtwohngrundstücke (vgl. Rz. 20 ff.);
• das Heranziehen der einzelnen Bewertungsparameter, z.B. der Bewirtschaftungskosten nach § 255 BewG und des Liegenschaftszinssatzes nach § 256 BewG im Ertragswertverfahren;
• für die gezielte Festlegung von grundstücksartabhängigen Grundsteuermesszahlen. Von dieser Möglichkeit war ursprünglich noch kein Gebrauch gemacht worden. Der Gesetzgeber hatte für alle Grundstücksarten im § 15 Abs. 1 Nr. 2 GrStG einheitlich eine Steuermesszahl von 0,34 Promille festgelegt. Bereits vor Inkrafttreten der Norm hatte sich jedoch Änderungsbedarf ergeben, so dass der Gesetzgeber mit Art. 3 des Gesetzes zur erleichterten Umsetzung der Reform der Grundsteuer und Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften^[6] den § 15 GrStG in Teilen geändert hat. Die Änderungen betreffen u.a. die Absenkung der Grundsteuermesszahl für die sog. Wohngrundstücke nach § 15 Abs. 1 Nr. 2a GrStG auf 0,31 Promille. Die vorbezeichnete Anpassung der Steuermesszahlen war erforderlich geworden, da der Gesetzgeber durch Art. 1 GrStRefUG^[7] die maßgebenden Nettokaltmieten in der zu § 254 BewG ergangenen Anlage 39, Teil I zum BewG an den Mikrozensus 2018 angepasst hat; zuvor basierten die Nettokaltmieten auf den Mikrozensus 2014. Die Neuberechnung der maßgebenden Nettokaltmieten hat zu veränderten und grds. höheren Wertansätzen geführt. Um letzteres zu kompensieren wurde die Messzahl im Rahmen des Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetzes von 0,34 Promille auf 0,31 Promille abgesenkt.
• Vgl. dazu auch die Kommentierung zu § 15 GrStG.

Rz. 20

^{[Autor/Stand]} Entscheidende Bedeutung hat die Grundstücksart für die Wahl des Bewertungsverfahrens. Denn bei der neuen Bewertung für Grundsteuerzwecke führt die Grundstücksart unmittelbar zur Bestimmung des maßgeblichen Bewertungsverfahrens. Anders als bei der Einheitsbewertung und der Grundbesitzbewertung gibt es weder einen Übergang/Wechsel zwischen den Bewertungsverfahren (vgl. dazu die Kommentierung zu § 76 BewG) noch vorrangige und nachrangige Bewertungsverfahren für die einzelnen Grundstücksarten (vgl. dazu die Kommentierung zu § 182 BewG).

Rz. 21

^{[Autor/Stand]} Die einzelnen Grundstücksarten führen gem. § 250 BewG unmittelbar und ausschließlich zu folgenden Bewertungsverfahren:

Ertragswertverfahren	Sachwertverfahren
Einfamilienhäuser	Geschäftsgrundstücke
Zweifamilienhäuser	gemischt genutztes Grundstück
Mietwohngrundstücke	Teileigentum
Wohnungseigentum	Sonstige bebaute Grundstücke

Aufgrund der vorstehenden Einteilung wird der Großteil der Grundstücke^[10] im Ertragswertverfahren bewertet.

Rz. 22

^{[Autor/Stand]} Beim Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) wird der Wert von bebauten Grundstücken auf der Grundlage des für diese Grundstücke marktüblich erzielbaren Sollertrags ermittelt (gesetzliche Nettokaltmiete). Das Ertragswertverfahren kommt als allgemein anerkannte Wertermittlungsmethode insb. bei bebauten Grundstücken in Betracht, bei denen der i.d.R. zu erzielende Ertrag für die Werteinsch...