Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / IV. Verhältnis zu anderen Vorschriften

Rz. 23

^{[Autor/Stand]} § 13 leitet den zweiten Abschnitt des GrStG ein, der mit Bemessung der Grundsteuer überschrieben ist. Die Norm beschreibt das Verfahren auf abstrakte Weise. Die §§ 14–24 GrStG regeln im Einzelnen die Ermittlung und Festsetzung der Steuermessbeträge. Differenzierte Messzahlen für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und für Grundstücke legen die §§ 14 und 15 GrStG fest.

Rz. 24

^{[Autor/Stand]} Für die alten Bundesländer sind die Steuermesszahlen wie folgt gegliedert. Bis zum 31.12.2024 gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft eine Steuermesszahl von 6 ‰. Für Grundstücke beträgt die Steuermesszahl 3,5 ‰, Bei Einfamilienhäusern im Sinne des § 75 Abs. 5 BewG mit Ausnahme des Wohnungseigentums und des Wohnungserbbaurechts einschließlich des damit belasteten Grundstücks beträgt die Steuermesszahl 2,6 ‰ für die ersten 38.346,89 EUR des Einheitswerts oder seines steuerpflichtigen Teils und 3,5 ‰ für den Rest des Einheitswerts oder seines steuerpflichtigen Teils. Für Zweifamilienhäuser im Sinne des § 75 Abs. 6 BewG gilt eine Steuermesszahl von 3,1 ‰. Die fehlende Begünstigung des Wohnungseigentums wird von der Rechtsprechung bestätigt.^[3]

Ab dem 1.1.2025 beträgt die Steuermesszahl für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft einheitlich 0,55 ‰, während für Grundstücke grds. von einer Steuermesszahl von 0,34 Promille auszugehen ist. Die neuen Steuermesszahlen in §§ 14, 15 Abs. 1 GrStG sind erheblich abgesenkt worden.^[4] Differenzierte Sätze für Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser gibt es nicht mehr. Für geförderten Wohnraum kommt eine Ermäßigung um 25 % und für Baudenkmäler eine Reduzierung um 10 Prozent in Betracht (§ 15 Abs. 2 bis 5 GrStG). Derzeitige und künftige Steuermesszahlen zeigt Abb. 2.

Rechtsgrundlage GrStG n.F.	Steuergegenstand (Abgrenzung nach dem BewG n.F.)	Steuermesszahl bis 31.12.2024	Steuermesszahl ab 1.1.2025
§ 14	Betriebe der Land- und Forstwirtschaft	6 ‰	0,55 ‰
§ 15 Abs. 1 Nr. 1	unbebaute Grundstücke i. S. v. § 246 BewG	3,5‰	0,34 ‰
§ 15 Abs. 1 Nr. 2a	bebaute Grundstücke nach § 249 Abs. 1 Nr. 1-4 BewG	3,5‰	0,34 ‰
§ 15 Abs. 1 Nr. 2b	bebaute Grundstücke nach § 249 Abs. 1 Nr. 5-8 BewG	3,5‰	0,34 ‰

Abb. 2: Steuermesszahlen des GrStG

Quelle: Eigene Darstellung

Rz. 25

^{[Autor/Stand]} Für die neuen Bundesländer gelten nach § 41 GrStG die Steuermesszahlen der weiter anwendbaren §§ 29 bis 33 Grundsteuerdurchführungsverordnung vom 1.7.1937^[6], die eine Staffelung nach Grundstücks- bzw. Wertgruppen und Gemeindegrößenklassen vorsehen. Die Differenzierung zeigt Abb. 3.

Grundstücks- bzw. Wertgruppen	Gemeindegruppen
	Bis 25.000 Einwohner	Über 25.000 bis 1.000.000 Einwohner	Über 1.000.000 Einwohner
Unbebaute Grundstücke	10 ‰	10 ‰	10 ‰
Einfamilienhäuser; Altbauten
für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76 Euro des Einheitswerts	10 ‰	8 ‰	6 ‰
für den Teil des Einheitswerts, der 15.338,76 Euro übersteigt	10 ‰	10 ‰	10 ‰
Einfamilienhäuser; Neubauten
für die ersten angefangenen oder vollen 15.338,76 Euro des Einheitswerts	8 ‰	6 ‰	5 ‰
für den Teil des Einheitswerts, der 15.338,76 Euro übersteigt	8 ‰	7 ‰	6 ‰
Altbauten	10 ‰	10 ‰	10 ‰
Neubauten	8 ‰	7 ‰	6 ‰

Abb. 3: Grundsteuermesszahlen der neuen Bundesländer

Quelle: Keller/Petersen in Beck’sches Handbuch Immobiliensteuerrecht, Haase/Jachmann, § 7 Rz. 301.

Rz. 26

^{[Autor/Stand]} Vergleicht man die bisherigen und die neuen Steuermesszahlen miteinander, so zeigt sich jeweils eine Reduktion um mehr als 90 %. Die neuen Messzahlen betragen nur 9,16 bzw. 9,71 % der bisherigen Größen. Korrespondierend dazu sind in § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG die Wörter "1,2 Prozent des Einheitswerts" durch die Wörter "0,11 Prozent des Grundsteuerwerts" ersetzt worden.^[8] Ein konstantes Messbetragsvolumen kann erreicht werden, wenn die Grundsteuerwerte in etwa das Elffache der bisherigen Einheitswerte ausmachen. Das schließt aber Verschiebungen zwischen den verschiedenen wirtschaftlichen Einheiten nicht aus.

Rz. 27

^{[Autor/Stand]} Die Festsetzung von Steuermessbeträgen kann im Rahmen der Hauptveranlagung (§ 16 GrStG), der Neuveranlagung (§ 17 GrStG) und der Nachveranlagung (§ 18 GrStG) erfolgen. Die Steuermessbeträge werden auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 21 Abs. 2 BewG [ab 1.1.2025: § 221 Abs. 2 BewG]) allgemein festgesetzt (Hauptveranlagung). Dieser Zeitpunkt ist der Hauptveranlagungszeitpunkt. Die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags korrespondiert mit der Bewertung des Steuerobjekts.^[10] Wird eine Wertfortschreibung (§ 22 Abs. 1 BewG [ab 1.1.2025: § 222 Abs. 1 BewG]) oder eine Artfortschreibung oder Zurechnungsfortschreibung (§ 22 Abs. 2 BewG [ab 1.1.2025: § 222 Abs. 2 BewG]) durchgeführt, so wird der Steuermessbetrag nach § 17 Abs. 1 BewG auf den Fortschreibungszeitpunkt neu festgesetzt (Neuveranlagung). Eine Nachveranlagung ist im Rahmen einer Nachfeststellung (§ 23 Abs. 1 BewG [ab 1.1.2025: § 223 Abs. 1 BewG]) vorzunehmen, bei der der Steuermessbetrag auf den Nachfeststellungszeitpunkt neu festgesetzt wird.

Rz. 28

^{[Autor/Stand]} § 20 GrStG regelt die Aufhe...