Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / J. Beispiel: Gebäude auf fremdem Grund und Boden mit Abrissverpflichtung (Bewertung im Sachwertverfahren)

Rz. 195

^{[Autor/Stand]} Ein Industriegebäude in Massivbauweise ist für Schenkungsteuerzwecke auf den 1.8.2023 zu bewerten. Das Gebäude wurde im Rahmen eines Nutzungsrechts auf fremdem Grund und Boden errichtet. Es wird in vollem Umfang zu eigenen betrieblichen Zwecken genutzt und unterliegt einer Spezialnutzung (keine übliche Miete ermittelbar). Das Gebäude wurde 1998 fertig gestellt und weist einen mittleren Gebäudestandard (Stufe 3 = Basis) auf. Die Restlaufzeit des Nutzungsrechts beträgt am Bewertungsstichtag abgerundet noch fünf Jahre (bis 31.10.2028). Das Gebäude ist bei Beendigung des Nutzungsrechts zu beseitigen. Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 2.750 m². Für die Errichtung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden wurde vom Eigentümer des belasteten Grundstücks eine Grundstücksfläche von 3.000 m² vertraglich überlassen. Hierfür ist ein vertraglich vereinbartes jährliches Nutzungsentgelt in Höhe von 8.000 EUR zu zahlen. Der Bodenrichtwert beträgt 50 EUR/m². Für die Anwendung des Sachwertverfahrens stehen weder Regionalfaktoren noch Sachwertfaktoren zur Verfügung.

Das Industriegebäude wurde von einem anderen als dem Eigentümer des Grund und Bodens errichtet und ist dem anderen aufgrund der Abrissverpflichtung als Scheinbestandteil des Grund und Bodens zuzurechnen. Es handelt sich damit um ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden. Das Industriegebäude stellt ein Geschäftsgrundstück (nach § 181 Abs. 6 BewG) dar, da das Grundstück zu 100 % den eigenen gewerblichen Zwecken dient.

Für das Geschäftsgrundstück lässt sich aufgrund der Spezialnutzung keine übliche Miete ermitteln, so dass die Bewertung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden nach dem für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 geltenden Sachwertverfahrens erfolgt (§ 195 Abs. 2 bis 4 BewG). Da weder Regionalfaktoren noch Sachwertfaktoren vom örtlichen Gutachterausschuss zur Verfügung stehen, sind die gesetzlichen Werte maßgebend.

Die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer beträgt für ein Industriegebäude nach Anlage 22 zum BewG 40 Jahre. Bedingt durch den bei Beendigung des Pachtverhältnisses notwendigen Abriss des Gebäudes ergibt sich für das Industriegebäude eine verkürzte tatsächliche Gesamtnutzungsdauer. Die tatsächliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes beträgt 30 Jahre (1998 bis 2028). Am Bewertungsstichtag ist das Gebäude 25 Jahre alt (1998 bis 2023). Für die Ermittlung des Gebäudesachwerts ist das (neue) für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 geltende Sachwertverfahren anzuwenden (vgl. Kommentierung zu § 190 BewG ab 1.1.2023). Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ist die Regelung zur Mindest-Restnutzungsdauer i.H.v. 30 % der Gesamtnutzungsdauer (vgl. § 190 Abs. 6 Satz 5 BewG) aufgrund der bestehenden Abrissverpflichtung und der damit tatsächlich begrenzten Restnutzungsdauer gem. § 190 Abs. 6 Satz 6 BewG unbeachtlich.

Der Wert des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden ermittelt sich wie folgt:

• I. Wertanteil des Gebäudes am Bewertungsstichtag

  • I.1 Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks am Bewertungsstichtag

    • a) Bodenwert

      Grundstücksfläche × Bodenrichtwert		150.000 EUR
      (3.000 m 2 x 50 EUR/m 2 )

    • b) Gebäudesachwert

      Regelherstellungskosten	950 EUR/m2
      (lt. Anlage 24, Teil II zum BewG[2] für ein Industriegebäude in Massivbauweise, Gebäudestandard Stufe 3 = Basis; Gebäudeart 15.4)
      × Brutto-Grundfläche	2.750 m2
      × Baupreisindex 2023 Nichtwohnen[3]	166,9 %
      Durchschnittliche Herstellungskosten	4.360.262 EUR
      × gesetzlicher Regionalfaktor nach § 190 Abs. 5 Satz 3 BewG	× 1,0
      × Alterswertminderungsfaktor (5 Jahre / 30 Jahre)	× 0,1667
      (Alter des Industriegebäudes in Massivbauweise
      am 1.8.2023	25 Jahre
      tatsächliche Gesamtnutzungsdauer =	30 Jahre
      Restnutzungsdauer des Industriegebäudes
      am 1.8.2023	5 Jahre
      aufgrund der Abrissverpflichtung kein Ansatz der Mindest-Restnutzungsdauer, d.h. Begrenzung der Restnutzungsdauer nach § 190 Abs. 6 Satz 6 BewG greift)
      Gebäudesachwert Industriegebäude =		726.856 EUR

    • c) Vorläufiger Sachwert

      Bodenwert	150.000 EUR
      Gebäudesachwert	726.856 EUR
      Vorläufiger Sachwert		876.856 EUR

    • d) Sachwert

      Vorläufiger Sachwert	876.856 EUR
      × interpolierte Wertzahl (lt. Anlage 25 zum BewG)	0,749
      (Industriegebäude mit einem vorläufigen Sachwert von 76.856 EUR und einem Bodenrichtwert von 50 EUR/m 2 ;
      Wertzahl bei vorläufigem Sachwert von 750.000 EUR:	0,8
      Wertzahl bei vorläufigem Sachwert von 1.000.000 EUR:	0,7
      Differenz:	0,1
      interpolierte Wertzahl 0,8 abzgl. 0,051
      (0,1 × 126.856 EUR / 250.000 EUR) = 0,749))
      Sachwert Industriegebäude		656.765 EUR

  • I.2 Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks am Bewertungsstichtag

    • a) Bodenwert

      Grundstücksfläche × Bodenrichtwert		150.000 EUR
      (3.000 m 2 x 50 EUR/m 2 )

  • I.3. Differenz aus I.1 und I.2

    Sachwert (bebautes Grundstück)	656.765 EUR
    Bodenwert	– 150.000 EUR
    Differenz (Wertanteil des Gebäudes am Bewertungsstichtag)		506.765 EUR

• II. Wertvorteil/Wertnachteil gegenüber angemessener Bodenwertverzinsung am Bewertungsstich...