Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / V. Durchschnittliche Jahresmiete – vor 2007

Rz. 162

^{[Autor/Stand]} Nach § 146 Abs. 2 Satz 1 BewG ist aus den Jahresmieten der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt eine durchschnittliche Jahresmiete zu errechnen. Hierfür werden die Dreijahresmieten zu einer Summe zusammengerechnet und durch drei dividiert.

Rz. 163

^{[Autor/Stand]} Die Jahresmieten für die letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt sind nach dem Gesetzeswortlaut taggenau zu ermitteln. Ausgehend vom Besteuerungszeitpunkt ist drei Jahre zurückzurechnen.

Beispiel

Besteuerungszeitpunkt ist der 5.5.2006. Der Ermittlungszeitraum für die Jahresmieten beginnt somit am 5.5.2003 und endet am 4.5.2006. Der Besteuerungszeitpunkt selbst ist in den Mietermittlungszeitraum nicht einzubeziehen, weil es nach dem Gesetzeswortlaut auf den Zeitraum vor dem Besteuerungszeitpunkt ankommt.

Rz. 164

^{[Autor/Stand]} Der Gesetzgeber stellt für die Ermittlung der Durchschnittsmiete somit nicht auf die Kalenderjahre vor dem Besteuerungszeitpunkt ab. Dies wäre in der Praxis von Vorteil gewesen, weil dann die Jahresmiete aus den Angaben in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung hätte abgeleitet werden können. Allerdings wären auch in diesem Fall noch Korrekturen erforderlich gewesen, weil für die Einkommensermittlung die tatsächlich erzielte Miete maßgebend ist. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass in der Anlage V, zumindest für die Jahre 1993 bis einschließlich 1995 und ab 1999, auch Bruttomieten einschließlich der Umlagen aufgeführt sein könnten; für die Jahre 1996 bis 1998 sind dort wegen der Werbungskostenpauschale die Umlagen und die Mieteinnahmen getrennt anzugeben.

Rz. 165

^{[Autor/Stand]} Nach Rz. 27 der gleich lautenden Ländererlasse v. 28.5.1997^[5] sowie R 170 Abs. 1 Satz 3 ErbStR 2003 kann aus Vereinfachungsgründen der Monat, in den der Besteuerungszeitpunkt fällt, voll mit in den dreijährigen Mietermittlungszeitraum einbezogen werden, wobei die 35 Monate davor den dreijährigen Mietermittlungszeitraum auffüllen.

Beispiel

Besteuerungszeitpunkt ist der 1.2.2006.

In diesem Fall ist der Monat Februar 2006 voll in den Mietermittlungszeitraum einzubeziehen. Dazu kommen noch die 35 vorangegangenen Monate, so dass der Mietermittlungszeitraum am 1.3.2003 beginnt und am 28.2.2006 endet.

Dieser Mietermittlungszeitraum gilt nicht nur für die Berechnung der drei Jahresmieten, sondern auch für die Ermittlung der nicht umgelegten Betriebskosten, die in den Jahresmieten enthalten sind und daher mit ihren zeitanteiligen Beträgen herausgerechnet werden müssen, um so die Nettokaltmieten zu erhalten.

Rz. 166

^{[Autor/Stand]} Auf die Jahresmieten für die letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt wird zur Berechnung der durchschnittlichen Miete nicht abgestellt, wenn das Grundstück vor dem Besteuerungszeitpunkt weniger als drei Jahre vermietet worden ist (§ 146 Abs. 2 Satz 4 BewG). In diesem Fall ist die Jahresmiete, gemeint ist die durchschnittliche Jahresmiete, aus dem kürzeren Zeitraum zu ermitteln.

Rz. 167

^{[Autor/Stand]} Die Finanzverwaltung hat diese Vorschrift anfänglich in der Weise ausgelegt, dass hiervon nur die Fälle betroffen sind, in denen Gebäude innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt bezugsfertig geworden sind.^[8]

Beispiel

Ein vermietetes Einfamilienhaus ist am 29.5.2005 fertiggestellt worden; ab dem 1.6.2005 ist es vermietet. Besteuerungszeitpunkt ist der 5.3.2008.

Der Mietermittlungszeitraum beginnt am 1.6.2005 und endet unter Berücksichtigung der Vereinfachungsregelung der Finanzverwaltung am 31.3.2008. Der Mietermittlungszeitraum umfasst 34 Monate.

Rz. 168

^{[Autor/Stand]} Im Nachhinein hat sich die Finanzverwaltung dafür ausgesprochen, die Sonderregelung in § 146 Abs. 2 Satz 4 BewG auch in den Fällen anzuwenden, in denen sich während des Mietermittlungszeitraums an der wirtschaftlichen Einheit Veränderungen tatsächlicher Art ergeben haben. Hierzu heißt es in der Verfügung der OFD Koblenz v. 31.10.1997^[10]:

„Die Formulierung ‚... weniger als drei Jahre vermietet ...‘ in § 146 Abs. 2 Satz 4 BewG erfasst nicht nur reine Neubauten (s. Rundverfügung v. 7.7.1997 – S 3014 A - St 44 1, RdNr. 29), sondern ist dergestalt zu deuten, dass diese Regelung von jeweils identischen Zuständen des Grundstücks im Besteuerungszeitpunkt und der Zeit davor ausgeht. Für die Ermittlung einer durchschnittlichen Jahresmiete nach Maßgabe des § 146 Abs. 2 Satz 1 BewG folgt hieraus, dass nur der Zeitraum einzubeziehen ist, in dem die gleichen tatsächlichen Verhältnisse des jeweiligen Grundstücks wie im Besteuerungszeitpunkt vorlagen; dieser Zeitraum kann – nach der gesetzlichen Vorgabe – maximal drei Jahre betragen.

Problemlos ist die Handhabung bei der üblichen Miete im Sinne des § 146 Abs. 3 BewG, da diese sich auf "nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare" Grundstücke bezieht und der Mietermittlungszeitraum auf diejenige Zeitspanne vor dem Besteuerungszeitpunkt begrenzt ist, innerhalb der eine unveränderte wirtschaftliche Einheit vorgefunden wurde.”

Rz. 169

^{[Autor/Stand]} In R 170 Abs. 2 ErbS...