Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / V. Überblick über § 149 BewG

Rz. 9

^{[Autor/Stand]} § 149 BewG regelt die Bewertung von Grundstücken im Zustand der Bebauung. Die Vorschrift unterscheidet zwischen Grundstücken, die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, und Grundstücken, bei denen der Wert nach § 147 BewG zu ermitteln ist.

Rz. 10

^{[Autor/Stand]} Bei Grundstücken, die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, ist nach § 149 Abs. 1 BewG dem Grundstückswert ohne Berücksichtigung der im Besteuerungszeitpunkt noch nicht bezugsfertigen Gebäude oder Gebäudeteile, die anteilige Bausubstanz hinzuzurechnen. Dies geschieht in der Weise, dass in einem ersten Rechenschritt der Grundstückswert nach Bezugsfertigkeit des zu errichtenden Gebäudes im Ertragswertverfahren berechnet wird, und zwar unter Ansatz der üblichen Miete im Zeitpunkt der Fertigstellung. Von diesem Gesamtwert, der den Grund und Boden und das Gebäude umfasst, sind 80 % als Gebäudewert anzusetzen. In einem zweiten Rechenschritt sind die bis zum Besteuerungszeitpunkt entstandenen Herstellungskosten und die bis zur Bezugsfertigkeit entstandenen Herstellungskosten zu ermitteln und ins Verhältnis zu setzen; das Ergebnis spiegelt den Grad der Fertigstellung des neu geschaffenen Gebäudes im Besteuerungszeitpunkt wider. Der Fertigstellungsgrad wird bezogen auf den Gebäudewert im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit; er ergibt die neu geschaffene Bausubstanz im Besteuerungszeitpunkt. Zusätzlich ist der Wert vor Beginn der Baumaßnahme anzusetzen, bei einem unbebauten Grundstück i.d.R. mit 80 % des ggf. korrigierten Bodenrichtwerts. Der Gesamtwert aus Grundstückswert vor Beginn der Baumaßnahme und neu geschaffener Bausubstanz darf nicht über den Wert des Grundstücks hinausgehen, der nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes anzusetzen wäre.

Rz. 11

^{[Autor/Stand]} Die Bewertungsmethode entspricht dem alten § 91 Abs. 2 BewG, wobei der Gesetzgeber allerdings die Ermittlung des Grads der Fertigstellung des Gebäudes im Besteuerungszeitpunkt vorgegeben hat. Maßgebend ist das Verhältnis der angefallenen Herstellungskosten im Besteuerungszeitpunkt zu den gesamten Herstellungskosten bis zur Fertigstellung. Nach Abschn. 8 Abs. 3 der Fortschreibungsrichtlinien konnte bei Anwendung des § 91 BewG der Fertigstellungsgrad auch nach dem Anteil des Werts der im Feststellungszeitpunkt bereits vorhandenen Bauteile zum Wert des bezugsfertigen Gebäudes oder Gebäudeteils ermittelt werden. Eine solche Bewertungsmethode sieht § 149 Abs. 1 BewG für die Grundstücksbewertung nicht vor. Hierzu wird im zweiten Bericht des Finanzausschusses des Deutschen Bundestags^[4] Folgendes ausgeführt:

"Die Bewertung auch der Grundstücke mit im Bau befindlichen Gebäuden nach dem Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung der nach dem Erbfall entstehenden Aufwendungen soll nicht nur die schwierige Ermittlung des Baufortschritts zum Zeitpunkt des Erbfalls vermeiden helfen, sondern es auch den Erben erleichtern, den begonnenen Bau zu Ende zu führen. Sofern der Bau bis zur Festsetzung der Erbschaftsteuer nicht ohnehin beendet ist, ermöglichen es Kostenvoranschläge und dgl., die entstehenden Aufwendungen abzuschätzen. Waren Beträge bereits im Besteuerungszeitpunkt fällig, dürfen sie nicht doppelt nach § 149 BewG und als Nachlaßverbindlichkeiten berücksichtigt werden."

Rz. 12

^{[Autor/Stand]} In § 149 Abs. 3 BewG ist geregelt, dass in den Fällen, in denen im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit eine übliche Miete für das fertiggestellte Gebäude einschließlich Grundstück nicht zu ermitteln ist, der Wert entsprechend § 147 BewG zu berechnen ist. Dies bedeutet, dass für den Grund und Boden und für das Gebäude getrennte Werte anzusetzen sind. Der Grund und Boden ist mit der Grundstücksfläche und dem auf 70 % ermäßigten, ggf. korrigierten Bodenrichtwert zu erfassen. Der Gebäudewert entspricht dem Wert nach ertragsteuerlichen Bewertungsvorschriften. Bei einem Ausweis in der Steuerbilanz sind dies die Herstellungskosten des im Bau befindlichen Gebäudes.

	Wert des Grund und Bodens
	Grundstücksfläche × 70 % des Bodenrichtwerts
	+
	Gebäudesubstanz bis zum Besteuerungszeitpunkt
	Ertragsteuerlicher Wert der Gebäude = Herstellungskosten
	=
	Vorläufiger Grundstückswert
		Abrundung auf volle 500 EUR
	=	Grundstückswert

Rz. 13

^{[Autor/Stand]} Nicht gesetzlich geregelt sind die Fälle, in denen das im Bau befindliche Gebäude nach Fertigstellung zusammen mit den anderen Gebäuden teilweise als Ertragswertobjekt und teilweise als Sonderfall i.S.d. § 147 BewG zu bewerten ist. Hierfür hatte die Finanzverwaltung zunächst ein sog. Mischverfahren vorgesehen.

In der Praxis hat sich das Mischverfahren jedoch als äußerst kompliziert erwiesen, so dass die Finanzverwaltung davon für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2002 abgerückt ist. Statt einer Mischbewertung von § 146 und § 147 BewG richtet sich die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit einheitlich nach § 147 BewG, wenn sich auf einem Grundstück neben Gebäuden oder Gebäudeteilen, die nach § 147 BewG mit dem ertragsteuerlichen W...