Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / VI. Jahresmiete im Besteuerungszeitpunkt – ab 2007

1. Vereinfachung der Mietermittlung

Rz. 180

^{[Autor/Stand]} Die Maßgeblichkeit der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Miete führt gegenüber der bisher maßgeblichen durchschnittlichen Jahresmiete zu Vereinfachungen. Künftig ist es nicht mehr erforderlich, einen dreijährigen Mietermittlungszeitraum zu beurteilen. Vielmehr sind ausschließlich die vertraglichen Vereinbarungen im Besteuerungszeitpunkt maßgebend. Dies wird insbesondere deutlich an den Erklärungsvordrucken, bei denen für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006 darauf verzichtet werden kann, einen vollständigen Dreijahreszeitraum abzubilden.

Allerdings ergeben sich neue Schwierigkeiten. Einerseits kann es beispielsweise bei Ferienwohnungen nicht darauf ankommen, ob die Ferienwohnungen an einem Tag übertragen wird, an dem eine saisonbedingt hohe Miete vereinbart ist. Vielmehr wird man bei der Bewertung von Ferienwohnungen auf eine übliche Miete abstellen müssen, die letztlich – am Gesetzeswortlaut vorbei – aus einer durchschnittlichen Jahresmiete abzuleiten ist. Problematisch ist dabei nicht nur die Tatsache, dass die zufällig vereinbarte Stichtagsmiete Beurteilungsmerkmal sein kann. Ebenso schwierig ist es, bei Ferienwohnungen eine übliche Miete zu ermitteln. Die Hinweise 172 zu Tz. 51 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007^[2] enthalten ein Beispiel, bei dem die übliche Miete nach der saisonabhängigen Miete unter Berücksichtigung der üblichen Auslastung ermittelt wird (vgl. Rz. 148).^[3] Obwohl diesem Lösungsweg m.E. zu folgen ist, stellt sich die Frage, ob nicht insoweit gegen die an sich erforderliche Ermittlung der Miete im Besteuerungszeitpunkt verstoßen wird.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.07.2019

[2] Tz. 51 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007, BStBl. I 2007, 314.

[3] Vgl. auch Tz. 51 Abs. 6 Satz 3 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007, BStBl. I 2007, 314.

2. Jahresmiete bei mehrstöckigen Mietverhältnissen

Rz. 181

^{[Autor/Stand]} Bei der Ermittlung der Jahresmiete ist darauf abzustellen, was der Mieter dem Eigentümer für die Nutzung des Grundstücks zu zahlen hat. Das gilt auch bei mehrstöckigen Mietverhältnissen. Somit kommt es stets darauf an, welche Jahresmiete der Eigentümer mit dem Hauptmieter vereinbart hat. Auf das Untermietverhältnis kommt es nur insoweit an, wie der Eigentümer an der Untermiete partizipiert.

Die Hinweise 167 zu Tz. 46 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007^[2] enthalten dazu das folgende Beispiel:

Beispiel

A (Eigentümer) hat an B (Hauptmieter/Untervermieter) langfristig ein Gewerbegrundstück vermietet. B ging mit Zustimmung des A ein Untermietverhältnis mit C (Untermieter) ein. Die Miete aus dem Untermietvertrag ist höher als die zwischen Eigentümer und Hauptmieter vereinbarte. Sie betrug im Besteuerungszeitpunkt monatlich 7 200 Euro (zuzüglich der USt). Die Miete aus dem Hauptmietvertrag belief sich auf 3 400 Euro monatlich. Ausweislich eines Nachtrags zum Hauptmietvertrag steht dem Eigentümer die Hälfte aus dem Untervermietungsgewinn zu. Die Jahresmiete i.S. des § 146 Abs. 2 BewG ist wie folgt zu berechnen:

Mietzins des Untermieters	7 200 EUR
./. Mietzins des Hauptmieters	3 400 EUR
Überschuss aus Weitervermietung	3 800 EUR
davon 50 %	1 900 EUR
Miete aus dem Hauptmietvertrag	3 400 EUR
+ 50 % aus dem Überschuss der Weitervermietung	1 900 EUR
Mietzufluss beim Eigentümer im Monat	5 300 EUR
× 12 = Jahresmiete	63 600 EUR

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.07.2019

[2] H 167 zu Tz. 46 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007, BStBl. I 2007, 314.

3. Mietvorauszahlungen

Rz. 182

^{[Autor/Stand]} Vereinbaren Grundstückseigentümer und Mieter im Rahmen der Nutzungsüberlassung Mietvorauszahlungen, stellt sich die Frage, wie die Mietvorauszahlungen bei der Ermittlung der im Besteuerungszeitpunkt maßgebenden Miete zu berücksichtigen sind. Die Hinweise 167 zu Tz. 46 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007^[2] enthalten folgendes Beispiel zur Ermittlung der Jahresmiete in den Fällen von Mietvorauszahlungen:

Beispiel

V vermietet als Eigentümer langfristig ein Geschäftsgrundstück.

Zwecks Finanzierung notwendiger Modernisierungsmaßnahmen vereinbaren die Vertragsparteien neben der Zahlung der monatlichen Miete i.H.v. 2 000 Euro für den Zeitraum von 5 Jahren (60 Monaten) ab dem 1.2.2006 zusätzlich eine Mietvorauszahlung i.H.v. 30 000 Euro. Am 1.3.2007 verschenkt V dieses Grundstück.

Die vereinbarte Jahresmiete zum Besteuerungszeitpunkt am 1.3.2007 ermittelt sich wie folgt:

vereinbarte monatliche Miete (2 000 EUR × 12)	24 000 EUR
vereinbarte Mietvorauszahlung (30 000 EUR/60 × 12)	6 000 EUR
Jahresmiete nach § 146 Abs. 2 BewG	30 000 EUR

Somit löst die Finanzverwaltung die Schwierigkeit der Berücksichtigung einer Mietvorauszahlung in der Weise, dass sie die Mietvorauszahlungen zeitanteilig über den vorgesehenen Zeitraum der Mietvertragsdauer verteilt. Auf eine Abzinsung der Mietvorauszahlungen verzichtet die Finanzverwaltung.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.07.2019

[2] H 167 zu Tz. 46 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007, BStBl. I 2007, 314.

4. Gestaffelte Mietänderung

Rz. 183

^{[Autor/Stand]} Sofern der Eigentümer mit dem Mieter eine so genannte Staffelmiete v...