Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / VI. Unbebaute Grundstücke

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

1. Maßgeblichkeit der Bodenrichtwerte

Rz. 99

^{^{[Autor/Stand]}} Bei der steuerlichen Bewertung ergibt sich für unbebaute Grundstücke regelmäßig eine relativ strenge Bindung an den Bodenrichtwert, der zuletzt vom Gutachterausschuss zu ermitteln war. § 179 BewG schreibt den Ansatz des Bodenrichtwerts vor, der vom Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war. Der Bodenrichtwert des Bodenrichtwertgrundstücks (Referenzgrundstück) darf bei der steuerlichen Bewertung nur eingeschränkt modifiziert werden. Modifikationen lässt die FinVerw nur in eingeschränktem Maß und nach den Regelungen des R B 179 ErbStR zu.

Rz. 100

^{^{[Autor/Stand]}} Dementsprechend kann der Bodenrichtwert im Wesentlichen nur bei abweichenden Geschossflächenzahlen, Bauzustandsstufen, oder bei Abweichungen hinsichtlich der Grundstückstiefe oder -größe erfolgen. Außerdem kann bei der steuerlichen Bewertung berücksichtigt werden, ob das Grundstück erschließungsbeitragsfrei oder erschließungsbeitragspflichtig ist. Vgl. im Einzelnen die Erläuterungen zu § 179 BewG.

Rz. 101

^{^{[Autor/Stand]}} Weitere wertbeeinflussende Merkmale bleiben nach R B 179.2 Abs. 8 ErbStR ausdrücklich außer Ansatz. Dazu gehören wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale wie beispielsweise

Ecklage,
Zuschnitt,
Oberflächenbeschaffenheit,
Beschaffenheit des Baugrundes,
Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen,
Altlasten,
Außenanlagen.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.05.2024

2. Freilegungskosten

Rz. 102

^{^{[Autor/Stand]}} Innerhalb der steuerlichen Bewertung dürfen Freilegungskosten nicht berücksichtigt werden. Dagegen können nach §§ 8 Abs. 3 Nr. 3, 40 Abs. 5 Nr. 3 ImmoWertV 2021^{^[2]} vom 14.7.2021 Freilegungskosten vom Bodenwert abgezogen werden, wenn mit dem alsbaldigen Abriss der baulichen Anlagen zu rechnen ist. Davon kann beispielsweise ausgegangen werden, wenn die baulichen Anlagen nicht nutzbar sind. Darüber hinaus verlangt die steuerliche Bewertung auch innerhalb des Ertragswertverfahrens den Ansatz des Mindestwerts, also des Werts, den das Grundstück hätte, wenn es unbebaut wäre (§ 184 Abs. 3 Satz 2 BewG).

Rz. 103

^{^{[Autor/Stand]}} Insoweit muss davon ausgegangen werden, dass die steuerliche Bewertung wegen der fehlenden Berücksichtigung derartiger Kosten zu Überbewertungen führen kann.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.05.2024

[2] Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV 2021) v. 14.7.2021, BGBl. I 2021, 2805.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.05.2024

3. Berücksichtigung von werterhöhenden Merkmalen

Rz. 104

^{^{[Autor/Stand]}} Beim Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts für ein unbebautes Grundstück darf jedoch nicht übersehen werden, dass ein Sachverständiger in seinem Gutachten auch Außenanlagen zu erfassen hat, die bei der Bewertung eines unbebauten Grundstücks nach dem Bewertungsgesetz unberücksichtigt bleiben. Insoweit hat das Sachverständigengutachten auch solche Merkmale des Grundstücks zu berücksichtigen, die bei der steuerlichen Bewertung zugunsten des Stpfl. außen vor bleiben.

Rz. 105

^{^{[Autor/Stand]}} Gleichzeitig darf innerhalb des Sachverständigengutachtens geprüft werden, ob die bei einer Bewertung nach dem Bewertungsgesetz nicht zu berücksichtigende wertmindernde Umstände wie beispielsweise Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit, Beschaffenheit des Baugrundes, Lärm-, Staub- und Geruchsbelästigungen sowie Altlasten dazu führen, dass im Ergebnis ein niedrigerer gemeiner Wert maßgebend ist.

Rz. 106– 108

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.05.2024

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