Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / X. Zuschlag bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen

Rz. 358

^{[Autor/Stand]} § 146 Abs. 5 BewG sieht vor, dass der um die Alterswertminderung gekürzte Ausgangswert um einen Zuschlag von 20 % zu erhöhen ist, wenn es sich bei dem zu bewertenden Grundstück um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt, das ausschließlich Wohnzwecken dient. Nach Auffassung des Finanzausschusses des Deutschen Bundestags sollte der Zuschlag 10 % betragen. In dem Antrag des Freistaats Bayern, der Grundlage für die vom Finanzausschuss vorgeschlagene Gesetzesformulierung ist, war noch ein differenzierter Zuschlag von 20 % für Einfamilienhäuser und von 10 % für Zweifamilienhäuser vorgesehen. Der Vermittlungsausschuss hat sich bei den Beratungen zum Jahressteuergesetz 1997 für eine Verdopplung des Zuschlags auf 20 % für alle Wohngebäude ausgesprochen, die nicht mehr als zwei Wohnungen enthalten und ausschließlich Wohnzwecken dienen. Die Vornahme des Zuschlags wird vom Finanzausschuss des Deutschen Bundestags^[2] wie folgt begründet:

"Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser werden i.d.R. nicht zu Renditezwecken, sondern zum Eigenverbrauch errichtet. Werden sie vermietet, so liegt die Miete im Verhältnis zu den ursprünglichen Investitionen meist niedriger als bei von vornherein als Renditeobjekte vorgesehenen Gebäuden. Dies liegt daran, dass die Vermieter bei der Auswahl der Mieter höhere Anforderungen stellen und ggf. auch Mieteinbußen in Kauf nehmen, aber auch daran, dass die Stellung der Mieter wegen möglicher Eigenbedarfskündigungen weniger langfristig gesichert ist als in Renditeobjekten. Zudem ist der Grundstücksanteil bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern naturgemäß i.d.R. höher, ohne dass sich dieser auf die Miete auswirkt. Bei der Ermittlung des Restwerts (Absatz 4) muss dies jedoch berücksichtigt werden. In Annäherung an die 1964 festgestellten Unterschiede wurde hier für Ein- und Zweifamilienhäuser ein Zuschlag von 10 %^[3] vorgesehen."

Die Vornahme des Zuschlags ist zum Einen davon abhängig, dass das Wohngrundstück nicht mehr als zwei Wohnungen enthält, und zum Anderen davon, dass das Grundstück ausschließlich Wohnzwecken dient.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.07.2019

[2] BT-Drucks. 13/5952, 86.

[3] Anmerkung: im Vermittlungsverfahren auf 20 % erhöht.

1. Wohngrundstücke mit nicht mehr als zwei Wohnungen

Rz. 359

^{[Autor/Stand]} Ein Zuschlag i.H.v. 20 % kommt nur für solche bebaute Grundstücke in Betracht, die nicht mehr als zwei Wohnungen enthalten.

a) Wohnungsbegriff

Rz. 360

^{[Autor/Stand]} Nach Auffassung der Finanzverwaltung^[3] ist unter Wohnung die Zusammenfassung von Räumen zu verstehen, die von anderen Wohnungen oder Räumen baulich getrennt sind. Jede Wohneinheit muss über einen dauerhaften baulichen Abschluss verfügen, der jedoch nicht in allen Belangen den Anforderungen an die Abgeschlossenheit nach den Bestimmungen zum Wohnungseigentumsgesetz oder nach den DIN-Vorschriften entsprechen muss. Darüber hinaus muss zu der jeweiligen Wohneinheit ein eigener Zugang bestehen, der nicht durch einen anderen Wohnbereich oder andere Räumlichkeiten, die gewerblichen bzw. freiberuflichen Zwecken dienen, führt. Die Voraussetzung ist z.B. erfüllt, wenn ein eigener Zugang unmittelbar von Außen vorhanden ist oder wenn jede Wohneinheit in dem Gebäude jeweils durch eine abschließbare Eingangstür gegenüber dem gemeinsamen Treppenhaus oder Vorraum abgetrennt ist. Die zu einer Wohneinheit zusammengefassten Räume müssen über eine Küche verfügen. Es reicht aus, wenn in dem als Küche vorgesehenen Raum die Anschlüsse für diejenigen Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände vorhanden sind, die für die Führung eines selbstständigen Haushalts notwendig sind, insbesondere Stromanschluss für den Elektroherd bzw. Gasanschluss für den Gasherd, Kalt- und ggf. Warmwasserzuleitung und ein Ausguss. Weiter müssen ein Bad mit Wanne oder Dusche und eine Toilette vorhanden sein; ein Waschbecken reicht nicht aus. Die Wohnfläche muss mindestens 23 m ² betragen.

Rz. 361

^{[Autor/Stand]} Die Finanzverwaltung wendet die von der Rechtsprechung aufgestellten Kriterien für den Wohnungsbegriff bei Gebäuden an, die nach dem 31.12.1972 errichtet worden sind.^[5] Dabei legt sie die Mindestwohnfläche in Anlehnung an das BFH-Urteil v. 4.7.1990^[6] auf 23 m ² fest. In dem vorgenannten Urteil hat der BFH entschieden, dass die zweite Wohnung im Zweifamilienhaus (Einliegerwohnung) eine Mindestfläche von mehr als 23 m² haben muss. Die Finanzverwaltung hat die Grenze von mehr als 23 m² zugunsten des Steuerpflichtigen auf mindestens 23 m² abgewandelt. Die für Appartements in Studentenheimen mögliche Mindestwohnfläche von 20 m² hat für die von der Zuschlagsregelung betroffenen Wohnungen keine Bedeutung.

b) Wohngrundstücke mit mehreren Wohneinheiten

Rz. 362

^{[Autor/Stand]} Befinden sich in einem Gebäude neben bis zu zwei Wohnungen noch weitere Wohneinheiten, die nach der vorstehenden Definition nicht als Wohnung anzusehen sind, stellt sich die Frage, ob bei diesen Wohngrundstücken der um die Alterswertminderung gekürzte Ausgangswert um 20 % zu erhöhen ist. Der Gesetzeswortlaut lässt einen solchen Z...