Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / XI. Errichtung in Bauabschnitten

Rz. 94

^{[Autor/Stand]} Für die Bestimmung der Grundstücksart ist der Grundstückszustand im Feststellungszeitpunkt maßgebend. Befindet sich ein zuvor unbebautes Grundstück zu diesem Zeitpunkt im Zustand der Bebauung, liegt grds. (noch) ein unbebautes Grundstück vor. Erst wenn das Gebäude benutzbar, also bezugsfertig ist, liegt ein bebautes Grundstück vor. Vgl. hierzu auch die Kommentierung zu § 248 BewG.

Rz. 95

^{[Autor/Stand]} Anders verhält es sich bei der Errichtung eines Gebäudes in Bauabschnitten. Wird ein Gebäude in Bauabschnitten i.S.d. § 248 Satz 2 BewG errichtet, so ist der fertig gestellte und bezugsfertige Teil als benutzbares Gebäude anzusehen. Bei der jeweiligen Fortschreibung (z.B. vom unbebauten zum bebauten Grundstück) bestimmen sich Wert und Art lediglich nach dem bezugsfertigen Teil des Gebäudes (vgl. A 248 Abs. 4 AEBewGrSt).

Rz. 96

^{[Autor/Stand]} Eine Errichtung in Bauabschnitten liegt auch bei der Grundsteuerbewertung – wie bei der Einheitsbewertung nach § 74 Satz 2 BewG und der Grundbesitzbewertung nach § 180 Abs. 1 Satz 2 BewG – vor, wenn ein Gebäude nicht in einem Zuge in planmäßig vorgesehenem Umfang bzw. im Rahmen der behördlichen Genehmigung bezugsfertig erstellt wird (z.B. wegen fehlender Baugelder wird an Stelle des geplanten Dreifamilienhauses zunächst nur eine Wohnung im Erdgeschoss fertig gestellt). Die Verzögerung bzw. Unterbrechung darf jedoch nicht auf bautechnischen Gründen beruhen (z.B. Überwindung einer Frostperiode) und muss von gewisser Dauer sein (mindestens zwei Jahre)^[4]. Vgl. dazu auch die Kommentierung zu § 246 und § 248 BewG.

Rz. 97

^{[Autor/Stand]} Hinsichtlich des zutreffenden Fortschreibungszeitpunktes bei der Errichtung eines Gebäudes in Bauabschnitten ist auf den Stichtag abzustellen, in dem erkennbar wird, dass die eingeleitete Baumaßnahme nicht nur vorübergehend unterbrochen wird, d.h. es muss am Stichtag objektiv feststehen, dass die Baumaßnahme – entgegen der ursprünglichen Planung – mit dem erreichten Zustand (vorläufig) beendet ist und die Unterbrechung zwischen Bezugsfertigkeit des ersten Abschnitts bis zur Fortsetzung des nächsten Abschnitts mehr als zwei Jahre beträgt. Dieser Zustand ist auch für die Bestimmung der Grundstücksart maßgebend. D.h. bei einer Errichtung des Gebäudes in Bauabschnitten ist für die Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche auf den zum jeweiligen Feststellungszeitpunkt bezugsfertigen Teil des Gebäudes abzustellen, A 249.1 Abs. 6 AEBewGrSt.

Rz. 98

Beispiel:

Es soll ein bislang unbebautes Grundstück mit einem baurechtlich als Zweifamilienhaus genehmigten Gebäude bebaut werden. Baubeginn ist im Juni 2023; die erste Wohnung ist im März 2024 bezugsfertig. Im Juli 2026 stellt das Finanzamt fest, dass sich seit der Bezugsfertigkeit der ersten Wohnung keine baulichen Veränderungen mehr ergeben haben. Auf Rückfrage beim Steuerpflichtigen verneint dieser eine Verzögerung aus bautechnischen Gründen, vielmehr bestehen nach seiner Aussage Schwierigkeiten bei der Kreditbeschaffung. Die zweite Wohnung wird schließlich im Februar 2027 bezugsfertig.

Das Gebäude wird in Bauabschnitten errichtet, da die zweite Wohnung des von der Baubehörde genehmigten Zweifamilienhauses nicht innerhalb von zwei Jahren nach Bezugsfertigkeit der ersten Wohnung (März 2024 + zwei Jahre = März 2026) bezugsfertig wird. Zudem beruht die Unterbrechung nicht auf bautechnischen Gründen. Das ehemals unbebaute Grundstück ist somit zum 1.1.2027 im Rahmen einer Art- und Wertfortschreibung als Einfamilienhaus (eine Wohnung vorhanden) zu bewerten, da erst im März 2026 objektiv erkennbar ist, dass die Baumaßnahme nicht nur vorübergehend, sondern mindestens zwei Jahre, unterbrochen ist. Nach Bezugsfertigkeit der zweiten Wohnung im Februar 2027 ist das Grundstück zum 1.1.2028 im Rahmen einer Art- und Wertfortschreibung^[6] als Zweifamilienhaus (nunmehr sind zwei Wohnungen vorhanden) zu bewerten.

Rz. 99

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2024

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2024

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2024

[4] BFH v. 28.11.1990 – II R 36/87, BStBl. II 1991, 209 sowie R B 180 Abs. 2 i.V.m. R B 178 Abs. 3 Satz 7 f. ErbStR 2019 zur Grundbesitzbewertung und inhaltsgleich in A 246. Abs. 3 Satz 5 AEBewGrSt zur Grundsteuerbewertung.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2024

[6] Sofern die Wertgrenze des § 222 Abs. 1 BewG i.H.v. 15.000 EUR überschritten wird.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2024