Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 184 Bewertung im Ertragswertverfahren

I. Einleitung

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} § 184 BewG enthält die grundsätzlichen Bewertungsaussagen zum Ertragswertverfahren und legt die einzelnen Rechenschritte fest. Die Vorschrift ist durch das Erbschaftsteuerreformgesetz vom 24.12.2008^[2] in das Bewertungsgesetz eingefügt worden.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

[2] ErbStRG v. 24.12.2008, BGBl. I 2008, 3018.

II. Anwendung des Ertragswertverfahrens

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Das Ertragswertverfahren ist nach § 182 Abs. 3 BewG bei den folgenden Grundstücksarten anzuwenden:

• Mietwohngrundstücke,
• Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Damit wird deutlich, dass das Ertragswertverfahren bei Mietwohngrundstücken die einzige Bewertungsmethode des Bewertungsgesetzes darstellt. Dies erscheint aus praktischer Sicht auch durchaus sinnvoll, weil davon auszugehen ist, dass bei Mietwohngrundstücken entweder eine tatsächliche Miete vorliegt oder eine übliche Miete ermittelt werden kann.

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} Hinsichtlich der Geschäftsgrundstücke und der gemischt genutzten Grundstücke ist die Bewertung im Ertragswertverfahren dagegen davon abhängig, dass auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermittelt werden kann. Somit setzt die Anwendung des Ertragswertverfahrens das Vorhandensein einer üblichen Miete voraus. Deshalb reicht es für die Maßgeblichkeit des Ertragswertverfahrens nicht aus, dass für das zu bewertende Grundstück eine tatsächliche Miete vorliegt. Vielmehr muss darüber hinaus in jedem Einzelfall die für das zu bewertende Grundstück maßgebende übliche Miete geprüft und ermittelt werden. Kann eine übliche Miete nicht ermittelt werden, ist eine Bewertung im Ertragswertverfahren ausgeschlossen. Derartige Geschäftsgrundstücke oder gemischt genutzte Grundstücke sind in diesem Fall im Sachwertverfahren nach §§ 189 ff. BewG zu bewerten.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

III. Gleich lautende Ländererlasse

Rz. 5

^{[Autor/Stand]} Die Finanzverwaltung hat die Bewertung des Grundvermögens mit gleich lautenden Erlassen vom 5.5.2009^[2] – GV-Erlass vom 5.5.2009 – näher erläutert.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

[2] Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Umsetzung des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts vom 5.5.2009 zur Bewertung des Grundvermögens nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes, BStBl. I 2009, 590.

IV. Allgemeine Grundsätze des Ertragswertverfahrens

Rz. 6

^{[Autor/Stand]} Im Ertragswertverfahren nach den §§ 184 bis 188 BewG wird der Grundbesitzwert (Ertragswert) aus der Summe von Bodenwert (Bodenertragswert) und Gebäudewert (Gebäudeertragswert) gebildet (Abschn. 13 Satz 1 GV-Erlass vom 5.5.2009^[2]).

Rz. 7

^{[Autor/Stand]} Damit entspricht das Ertragswertverfahren im Wesentlichen dem Ertragswertverfahren nach den §§ 15 ff. WertV^[4].

Rz. 8

^{[Autor/Stand]} Anders als bei der bisher maßgebenden Bedarfsbewertung nach § 146 BewG wird der Grundbesitzwert nicht durch die bloße Multiplikation des Ertrags mit einem starren Faktor ermittelt, sondern durch getrennten Ansatz des Bodenwerts und des Gebäudeertragswerts. Da die Miete für ein bebautes Grundstück in der Praxis regelmäßig nicht in einen auf das Gebäude sowie auf den Grund und Boden entfallenden Anteil getrennt wird, ist es bei einer expliziten Bewertung sowohl des Grund und Bodens als auch des Gebäudes erforderlich, dass der auf den Grund und Boden entfallende Anteil des einheitlich gezahlten Mietentgelts bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts herausgerechnet wird. Dies geschieht durch Berücksichtigung des auf den Bodenwert entfallenden Verzinsungsbetrags. Andernfalls würde sich hinsichtlich des Grund und Bodens eine Doppelbewertung ergeben.

Rz. 9

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

[2] GV-Erlass v. 5.5.2009, BStBl. I 2009, 590.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

[4] Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken – Wertermittlungsverordnung (WertV) – v. 6.12.1988, BGBl. I 1988, 2209, zuletzt geändert durch das BauROG v. 18.8.1997, BGBl. I 1997, 2081.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.12.2009

1. Ansatz des Bodenwerts (§ 184 Abs. 2 BewG)

Rz. 10

^{[Autor/Stand]} Der Bodenwert ist wie bei einem unbebauten Grundstück nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln. Somit ist der Bodenwert explizit zu bewerten und bei der Wertermittlung im Ertragswertverfahren anzusetzen. Durch den Verweis auf § 179 BewG ist es möglich, sämtliche bei der Bewertung der unbebauten Grundstücke geltenden Regelungen zur Ermittlung des Bodenwerts im Ertragswertverfahren entsprechend anzuwenden.

Rz. 11

^{[Autor/Stand]} Demzufolge ist als Bodenwert grundsätzlich das Produkt aus der Grundstücksfläche und dem maßgebenden Bodenrichtwert anzusetzen.

Rz. 12

^{[Autor/Stand]} Hierbei ist jedoch zu beachten, dass nach Auffassung der Finanzverwaltung der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nicht geführt werd...