Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 185 Ermittlung des Gebäudeertragswerts

A. Einleitung

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} § 185 BewG enthält weitere über § 184 BewG hinausgehende grundsätzliche Bewertungsaussagen zum Ertragswertverfahren und legt die einzelnen Rechenschritte fest. Die Vorschrift ist durch das Erbschaftsteuerreformgesetz vom 24.12.2008^[2] in das Bewertungsgesetz eingefügt worden.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2019

[2] ErbStRG v. 24.12.2008, BGBl. I 2008, 3018.

B. Gleich lautende Ländererlasse

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Die Finanzverwaltung hat die Bewertung des Grundvermögens zunächst mit gleich lautenden Erlassen vom 5.5.2009^[2] – GV-Erlass vom 5.5.2009 – näher erläutert.

Die von der Finanzverwaltung erlassenen Regelungen geben zum Teil detaillierte Erläuterungen zur Umsetzung der gesetzlichen Vorschriften. Grundsätzlich orientieren sich die Regelungen der Finanzverwaltung an den Wertermittlungsrichtlinien sowie an der Praxis der Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken.

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Die Regelungen der gleich lautenden Erlasse vom 5.5.2009^[4] sind grundsätzlich in R B 185 der Erbschaftsteuer-Richtlinien 2011 vom 19.12.2011^[5] – ErbStR 2011 – übernommen worden. Berechnungsbeispiele ergeben sich aus H B 185.1 Abs. 3 und H B 185.4 der Erbschaftsteuer-Hinweise vom 19.12.2011^[6] – ErbStH 2011. Die gleich lautenden Erlasse zur Bewertung des Grundvermögens vom 5.5.2009^[7] sind durch die ErbStR 2011 und ErbStH 2011 abgelöst.

Das BMF hatte mit Schreiben vom 20.12.2018 den Verbänden den fachlich mit den obersten Finanzbehörden der Länder abgestimmten Entwurf der ErbStR 2019 – ErbStR-E 2019 – zur Stellungnahme übersandt. Eine mündliche Verbandsanhörung wurde nicht durchgeführt. Im Nachgang der eingegangenen Stellungnahmen wurden einige Änderungs- und Ergänzungswünsche im ErbStR-E 2019 berücksichtigt. Die ErbStR 2019 waren bei Redaktionsschluss entgegen den Erwartungen noch nicht verabschiedet worden; es ist davon auszugehen, dass die Verabschiedung in Kürze erfolgt. Im Folgenden sind die ErbStR 2019 in der Fassung des vorliegenden Entwurfs bereits eingearbeitet.

Sobald der vorliegende Entwurf der Erbschaftsteuer-Richtlinien 2019 – ErbStR 2019 – verabschiedet ist, werden die ErbStR 2019 die ErbStR 2011 ablösen. Ergänzend zu den ErbStR 2019 werden aktualisierte Erbschaftsteuer-Hinweise – ErbStH 2019 – herausgegeben, die Hinweise auf den Stand der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Erbschaft- und Schenkungsteuer und zum Bewertungsrecht geben und erläuternde Beispiele enthalten. Der Entwurf der Erbschaftsteuerhinweise 2019 war bei Redaktionsschluss noch nicht öffentlich bekannt.

Die ErbStR und die ErbStH sind grundsätzlich in allen Erwerbsfällen anzuwenden, für die die Steuer nach dem noch zu bestimmenden Zeitpunkt entstanden ist oder entsteht. Faktisch sind sie jedoch in allen offenen Fällen anzuwenden, da bisher ergangene Anweisungen, die mit den ErbStR bzw. ErbStH im Widerspruch stehen, nicht mehr anzuwenden sind. Die ErbStR und ErbStH stellen für die Finanzbehörden bindende Weisungen dar.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2019

[2] Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Umsetzung des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts vom 5.5.2009 zur Bewertung des Grundvermögens nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes, BStBl. I 2009, 590.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2019

[4] Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Umsetzung des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts vom 5.5.2009 zur Bewertung des Grundvermögens nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes, BStBl. I 2009, 590.

[5] Allgemeine Verwaltungsvorschrift zur Anwendung des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts – Erbschaftsteuer-Richtlinien 2011 (ErbStR 2011) v. 19.12.2011, BStBl. I Sondernr. 1/2011, 2.

[6] Hinweise zu den Erbschaftsteuer-Richtlinien 2011 (ErbStH 2011) in Form gleich lautender Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 19.12.2011, BStBl. I Sondernr. 1/2011, 117.

[7] Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Umsetzung des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts v. 5.5.2009 zur Bewertung des Grundvermögens nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des BewG, BStBl. I 2009, 590.

C. Grundsätzliches zur Ermittlung des Gebäudeertragswerts (§ 185 Abs. 1 BewG)

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} § 185 Abs. 1 BewG regelt, wie der Gebäudeertragswert grundsätzlich zu ermitteln ist. Dabei wird festgelegt, dass zunächst vom Reinertrag des Grundstücks auszugehen ist. Somit bildet der Reinertrag des Grundstücks die erste Stufe der Wertermittlung. Der Reinertrag ergibt sich, indem vom Rohertrag des Grundstücks die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden.

Rz. 5

^{[Autor/Stand]} Die Berechnung des Rohertrags des Grundstücks richtet sich nach § 186 BewG. Der Umfang der zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten ergibt sich aus § 187 BewG. Im Ergebnis kann der Gebäudeertragswert erst ermittelt werden, wenn in einer Vorermittlung sowohl der Rohertrag des Grundstücks als auch die Bewirtschaftungskosten bestimmt worden sind (vgl. hierzu die Erläuterunge...