Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 190 (bis 31.12.2015) Ermittlung des Gebäudesachwerts

Schrifttum:

Vgl. Ausführungen zu § 189 BewG.

A. Einleitung

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} § 190 BewG i.d.F. für Bewertungsstichtage vom 1.1.2009 bis 31.12.2015 enthält die Regelungen zur Ermittlung des beim Sachwertverfahren maßgebenden Gebäudesachwerts. Die Vorschrift ist durch das ErbStRG vom 24.12.2008^[2] in das Bewertungsgesetz eingefügt worden und gilt für Bewertungsstichtage bis einschließlich 31.12.2015. Für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2016 gilt der durch Art. 9 des Steueränderungsgesetzes 2015^[3] vom 2.11.2015 geänderte § 190 BewG i.d.F. für Bewertungsstichtage vom 1.1.2016 bis 31.12.2022.^[4] (vgl. dazu im Einzelnen die Kommentierung zu § 190 BewG bis 31.12.2022). Vgl. zu § 190 BewG in der für Bewertungsstichtage ab 1.1.2023 geltenden Fassung die Kommentierung zu § 190 BewG ab 1.1.2023.

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Der Gebäudesachwert ergibt sich aus der Multiplikation der Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes, vermindert um die im Ergebnis auf maximal 60 % begrenzte Alterswertminderung. Der jeweils getrennt ermittelte Bodenwert und Gebäudesachwert sowie ggf. der Wert der besonders werthaltigen Außenanlagen und sonstigen Anlagen ergeben in der Summe den vorläufigen Sachwert, der durch Anwendung einer Wertzahl an den gemeinen Wert angeglichen wird. Der sich so ergebende Sachwert des Grundstücks ist als Grundbesitzwert festzustellen (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG).

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.08.2023

[2] ErbStRG v. 24.12.2008, BGBl. I 2008, 3018.

[3] Steueränderungsgesetz (StÄndG) v. 2.11.2015 – StÄndG – BGBl. I 2015, S. 1834.

[4] Vgl. § 205 Abs. 10 BewG.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.08.2023

B. Erbschaftsteuerrichtlinien 2011 und Erbschaftsteuerhinweise 2011

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Die Bewertung des Grundvermögens hat die Finanzverwaltung in den Erbschaftsteuerrichtlinien 2011 vom 19.12.2011^[2] – ErbStR 2011 – näher erläutert. Ergänzend zu den ErbStR 2011 sind die Erbschaftsteuerhinweise vom 19.12.2011^[3] – ErbStH 2011 – ergangen, die auch Hinweise auf den ausgewählten Stand der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Erbschaft- und Schenkungsteuer und zum Bewertungsrecht geben.

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} Die ErbStR 2011 und die ErbStH 2011 sind grundsätzlich auf alle Erwerbsfälle anzuwenden, für die die Steuer nach dem 2.11.2011 entstanden ist oder entsteht. Im Ergebnis sind sie jedoch auf alle offenen Fälle anzuwenden, da bisher ergangene Anweisungen, die mit den ErbStR 2011 bzw. ErbStH 2011 im Widerspruch stehen, nicht mehr anzuwenden sind. Die ErbStR 2011 und ErbStH 2011 stellen für die Finanzbehörden bindende Weisungen dar.

Rz. 5

^{[Autor/Stand]} Die ErbStR 2011 und die ErbStH 2011 sind an die Stelle der gleich lautenden Erlasse zur Bewertung des Grundvermögens (GV-Erlass) vom 5.5.2009^[6] getreten.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.08.2023

[2] Allgemeine Verwaltungsvorschrift zur Anwendung des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts – Erbschaftsteuerrichtlinien 2011 (ErbStR 2011) v. 19.12.2011, BStBl. I Sondernummer 1/2011, 2.

[3] Hinweise zu den Erbschaftsteuer-Richtlinien 2011 (ErbStH 2011) in Form gleich lautender Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 19.12.2011, BStBl. I Sondernummer 1/2011, 117.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.08.2023

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.08.2023

[6] Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Umsetzung des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts v. 5.5.2009 zur Bewertung des Grundvermögens nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des BewG, BStBl. I 2009, 590.

C. Verfahrensbeschreibung

Rz. 6

^{[Autor/Stand]} Der Gebäudesachwert wird auf Grundlage des Gebäuderegelherstellungswerts ermittelt. Der Gebäuderegelherstellungswert ergibt sich aus der Multiplikation der maßgebenden Regelherstellungskosten (gewöhnliche Herstellungskosten) mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes. Die Regelherstellungskosten ergeben sich unter Berücksichtigung von Gebäudeklasse, Alter und Ausstattungszustand des Gebäudes aus Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015. Dabei wird zwischen den Regelherstellungskosten 2007 und den später in Kraft getretenen Regelherstellungskosten 2010 unterschieden (vgl. dazu Rz. 9 ff.).

Rz. 7

^{[Autor/Stand]} Zur Ermittlung des Gebäudesachwerts ist vom Gebäuderegelherstellungswert eine Alterswertminderung abzuziehen. Die Alterswertminderung bestimmt sich nach dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag und der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes, die sich aus Anlage 22 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015 ergibt. Die Wertminderung wegen Alters ist im Ergebnis auf 60 % begrenzt, weil der Gebäudesachwert nach § 190 Abs. 2 Satz 4 BewG i.d.F. bis 31.12.2015 regelmäßig mit mindestens 40 % des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen ist. Vgl. zur schematischen Darstellung des für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2015 geltenden Sachwertverfahrens die Kommentierung zu § 189 BewG Rz. 29.

Rz. 8

^{[Autor/Stand]} Im Einzelfall kann sich unter bestimmten Voraussetzungen die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängern oder verkürzen. In Fällen der V...