Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 246 Begriff der unbebauten Grundstücke

A. Grundaussagen der Vorschrift

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} § 246 BewG wurde durch das GrStRefG v. 26.11.2019^[2] in das BewG eingefügt. Die Gesetzesbegründung für diese Vorschrift lautet wie folgt:^[3]

§ 246 Absatz 1

Die Begriffsbestimmung der unbebauten Grundstücke und die Abgrenzung zu den bebauten Grundstücken in Absatz 1 folgt im Wesentlichen der Regelung in § 72 BewG. Danach liegt ein unbebautes Grundstück vor, wenn auf dem Grundstück keine benutzbaren Gebäude liegen. Die Benutzbarkeit des Gebäudes beginnt mit der Bezugsfertigkeit. Bezugsfertigkeit liegt vor, wenn den zukünftigen Bewohnern oder den sonstigen vorgesehenen Benutzern des Gebäudes die bestimmungsgemäße Gebäudenutzung zugemutet werden kann. Die Definition der Bezugsfertigkeit übernimmt die Grundsätze der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs^[4].

§ 246 Absatz 2

Die Vorschrift übernimmt im Wesentlichen die Regelungen des § 72 Absatz 2 und 3 BewG. Nach Absatz 2 gilt das Grundstück als unbebaut, wenn auf dem Grundstück lediglich Gebäude vorhanden sind, die auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden können oder infolge von Zerstörung oder Verfall auf Dauer kein benutzbarer Raum mehr vorhanden ist. Die bisherigen Regelungen zu den Gebäuden von untergeordneter Bedeutung wurde aus Gründen der Gleichmäßigkeit der Besteuerung und um Abgrenzungsschwierigkeiten zu vermeiden nicht übernommen.

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Die Vorschrift ist gemäß § 266 Abs. 1 BewG erstmalig für den Hauptfeststellungszeitpunkt auf den 1.1.2022 für die Hauptveranlagung auf den 1.1.2025 anzuwenden.

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} § 246 BewG ist in Zusammenhang mit anderen Vorschriften des BewG zur Bestimmung der konkreten Grundstücksart im Rahmen der Festlegung von Grundsteuerwerten für Grundvermögen von besonderer Bedeutung. Die Feststellung der Grundstücksart ist maßgeblich für die individuelle Anwendung der durch das Bewertungsgesetz zur Verfügung gestellten Bewertungsverfahren und damit im Ergebnis für die Bestimmung des Grundsteuerwerts eines Grundstücks. Gemäß § 247 Abs. 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert im Fall unbebauter Grundstücke regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert (§ 196 BauGB). Zudem entscheidet die Grundstücksart über die Höhe der Grundsteuermesszahl.

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} Grundfall des unbebauten Grundstücks i.S.d. § 246 BewG ist ein Grundstück ohne jegliche Bebauung (gegenständlichen Grundstücksbegriff). Darüber hinaus können aber auch Grundstücke mit einer Bebauung in den Anwendungsbereich der Vorschrift für unbebaute Grundstücke fallen (funktionalen Grundstücksbegriff). Im Fall einer Bebauung ist das Tatbestandsmerkmal unbebautes Grundstück nicht primär unter tatsächlichen Gesichtspunkten zu beurteilen, sondern maßgeblich nach wirtschaftlicher Aspekten auszulegen. In wirtschaftlicher Hinsicht gelten gemäß § 246 BewG als unbebaute Grundstücke solche Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden (§ 246 Abs. 1 Satz 1 BewG) bzw. Gebäude, die auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden können (§ 246 Abs. 2 Satz 1 BewG) sowie infolge von Zerstörung oder Verfall der Gebäude auf Dauer keinen benutzbaren Raum haben (§ 246 Abs. 2 Satz 2 BewG), Sofern einem bebauten Grundstück – unabhängig von der konkreten Bebauung – eine bewertbare Nutzungsmöglichkeit und damit auch mögliche wirtschaftliche Erträge zugeordnet werden können, kommen im Allgemeinen die Bewertungsmethoden für bebaute Grundstücke, vgl. § 250 BewG, in Betracht.

Rz. 5

^{[Autor/Stand]} Nichtvorhandensein benutzbarer Gebäude bedeutet ein "Nochnicht-Vorhandensein" oder ein "Nichtmehr-Vorhandensein".^[9] Grundsätzlich kann jedes Grundstück die einzelnen Abschnitte "noch nicht bebaut", "bebaut" bzw. "nicht mehr bebaut" durchlaufen. Die Tatsache der Vermietung und der Erzielung von Einnahmen bzw. der Eigennutzung ist ein starkes Indiz dafür, dass ein Gebäude benutzbar ist. Sie kann aber ausnahmsweise nicht ausreichend, um ein Gebäude schon oder noch als benutzbar zu behandeln.^[10]

Rz. 6

^{[Autor/Stand]} Während § 246 Abs. 1 BewG mit dem Zeitpunkt der Benutzbarkeit eines Gebäudes als maßgeblichem Anhaltspunkt für die Abgrenzung unbebautes/bebautes Grundstück eine statische Komponente aufweist, enthält § 246 Abs. 2 BewG eine dynamische Komponente in Form der dauerhaft fehlenden Nutzbarkeit auf dem Grundstück vorhandener Gebäude. Aus dieser Differenzierung ergeben sich unterschiedliche Anforderungen an die Beurteilung der Erfüllung der Tatbestandsmerkmale. Während die statische Betrachtung in § 246 Abs. 1 BewG alle zum Zeitpunkt einer unterstellten Bezugsfertigkeit tatsächlich vorliegenden Umstände in die Beurteilung einbezieht, erfordert die dynamische Betrachtung eine langfristige Prognose zur Nutzung von Gebäuden.

Rz. 7

^{[Autor/Stand]} § 246 BewG stimmt – weitgehend – mit § 72 Abs. 1 und 3 BewG, § 145 Abs. 1 und 2 BewG bzw. § 178 BewG überein, die jeweils konkrete Vorgaben für die Annahme eines unbebauten Grundstücks für Zwecke des Einheitswerts (§ 72 BewG), der Grunderwerbsteuer (§ 145 BewG) sowie des Bedarfswertes (§ 178 BewG) e...