Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 255 Bewirtschaftungskosten

A. Grundaussagen der Vorschrift

I. Regelungsgegenstand und Rechtsentwicklung

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} § 255 BewG gilt bei der Grundsteuerwertermittlung für Zwecke der Grundsteuer. Die Vorschrift regelt den Umfang und die Höhe der Bewirtschaftungskosten. Der nach § 253 BewG zu kapitalisierende Reinertrag ergibt sich durch Abzug der Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG) vom Rohertrag.

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} § 255 BewG ist durch das Grundsteuer-Reformgesetz^[3] neu in das Bewertungsgesetz eingefügt worden und bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts im Rahmen der Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 maßgebend. Der Grundsteuerwert ist erstmalig ab dem 1.1.2025 bei der Bemessung der Grundsteuer anzuwenden. Die Neufassung reagiert auf den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 18.4.2018.^[4]

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Die zum § 255 BewG gehörende Anlage 40 zum BewG enthält die pauschalierten Erfahrungssätze der abzugsfähigen Bewirtschaftungskosten. Die Anlage 40 zum BewG ist durch das Jahressteuergesetz 2020^[6] geändert worden. Die Änderung beschränkte sich darauf, die Bewirtschaftungskosten für die Grundstücksart Wohnungseigentum und nicht auch für Teileigentum auszuweisen, weil die Bewertung von Teileigentum nicht im Ertrags-, sondern im Sachwertverfahren erfolgt.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2022

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2022

[3] Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) v. 26.11.2019, BGBl. I 2019, 1794.

[4] Urteile des BVerfG v. 10.4.2018 – 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12; BGBl. I 2018, 531.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2022

[6] JStG 2020 v. 21.12.2020, BGBl. I 2020, 3096.

II. Koordinierte Ländererlasse und Vordrucke

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} Die Finanzverwaltung hat zur Grundsteuerreform koordinierte Ländererlasse vom 9.11.2021 (AEBewGrSt) herausgegeben.^[2] Die Vordrucke und Ausfüllanleitungen für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 1.1.2022 sind ebenfalls veröffentlicht worden.^[3] Eine Korrektur der Vordrucke ist in BStBl. I 2022, 138 veröffentlicht worden.

Rz. 5– 7

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2022

[2] Koordinierte Erlasse v. 9.11.2021 zur Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022, Allgemeiner Teil und Grundvermögen, AEBewGrSt, BStBl. I 2021, 2334.

[3] Vgl. Schreiben v. 1.12.2021 (inkl. Anlagen) zu den Vordrucken und Ausfüllanleitungen für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 1.1.2022, BStBl. I 2021, 2391.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2022

B. Bewirtschaftungskosten

I. Definition der Bewirtschaftungskosten

Rz. 8

^{[Autor/Stand]} Bewirtschaftungskosten sind nach § 255 BewG die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Damit entspricht die Regelung den bei der Verabschiedung des § 255 BewG geltenden § 19 Abs. 1 ImmoWertV 2010.^[2] Zwischenzeitlich ist die Immobilienwertermittlungsverordnung 2021^[3] verabschiedet worden, aus der sich die – im Wesentlichen unveränderte – Definition der Bewirtschaftungskosten aus § 32 ImmoWertV 2021 ergibt.

Rz. 9

^{[Autor/Stand]} Bei der Bewertung für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer kommt es nach § 187 Abs. 2 Satz 1 BewG bei der Höhe der Bewirtschaftungskosten vorrangig auf Erfahrungssätze der Gutachterausschüsse an. Nach § 255 BewG ist dagegen ausschließlich die Grundstücksart und die Restnutzungsdauer für die Höhe der zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten ausschlaggebend. Die pauschalierte Ermittlung der Bewirtschaftungskosten trägt zu einer vereinfachten Umsetzung in der Praxis bei. Der Gesetzgeber hat bewusst davon abgesehen, in einem typisierten Massenverfahren tatsächliche Bewirtschaftungskosten anzusetzen.^[5]

Rz. 10

^{[Autor/Stand]} Bei den Bewirtschaftungskosten bleiben Zinsen für Hypothekendarlehen, Grundschulden oder sonstige Zahlungen für auf dem Grundstück lastende privatrechtliche Verpflichtungen unberücksichtigt.^[7]

Rz. 11

^{[Autor/Stand]} Auch wenn die Definition der Bewirtschaftungskosten keine unmittelbare Auswirkung auf die Höhe der pauschalierten Bewirtschaftungskosten der Anlage 40 zum BewG hat, müssen die festgelegten Prozentsätze der Definition entsprechen. Der Gesetzesbegründung kann jedoch nicht entnommen werden, wie die Prozentsätze gebildet worden sind. Dies ist auch unter Berücksichtigung der Vorschrift des § 263 Abs. 1 Nr. 3 BewG von Bedeutung, nach der das Bundesministerium der Finanzen ermächtigt wird, die Anlage 40 zum BewG mit Zustimmung des Bundesrats durch Rechtsverordnung zu ändern, um die Parameter an geänderte wirtschaftliche oder technische Verhältnisse anzupassen.

Rz. 12

^{[Autor/Stand]} Die Verwaltungskosten umfassen insb. die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht und die Kosten der Geschäftsführung sowie den Gegenwert der von Eigentümersei...