Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 257 Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

A. Grundaussagen der Vorschrift

I. Regelungsgegenstand und Rechtsentwicklung

Rz. 1

^{^{[Autor/Stand]}} § 257 BewG gilt bei der Grundsteuerwertermittlung für Zwecke der Grundsteuer. Die Vorschrift regelt die Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts auf der Grundlage des Werts für ein unbebautes Grundstück (§ 247 BewG). Selbständig nutzbare Teilflächen werden nicht in die Abzinsung einbezogen.

Rz. 2

^{^{[Autor/Stand]}} § 257 BewG ist durch das Grundsteuer-Reformgesetz^{^[3]} neu in das Bewertungsgesetz eingefügt worden und bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts im Rahmen der Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 maßgebend. Der Grundsteuerwert ist erstmalig ab dem 1.1.2025 bei der Bemessung der Grundsteuer anzuwenden. Die Neufassung reagiert auf den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 18.4.2018.^{^[4]}

Rz. 3

^{^{[Autor/Stand]}} Die Finanzverwaltung hat zur Grundsteuerreform koordinierte Ländererlasse vom 9.11.2021 (AEBewGrSt) herausgegeben.^{^[6]} Die Vordrucke und Ausfüllanleitungen für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 1.1.2022 sind ebenfalls veröffentlicht worden.^{^[7]} Eine Korrektur der Vordrucke ist in BStBl. I 2022, 138 veröffentlicht worden.

Rz. 4– 6

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2023

[3] Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) v. 26.11.2019, BGBl. I 2019, 1794.

[4] Urteile des BVerfG v. 10.4.2018 – 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12; BGBl. I 2018, 531.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2023

[6] Koordinierte Erlasse vom 9.11.2021 zur Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1.1.2022, Allgemeiner Teil und Grundvermögen, BStBl. I 2021, 2334.

[7] Vgl. Schreiben v. 1.12.2021 (inkl. Anlagen) zu den Vordrucken und Ausfüllanleitungen für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 1.1.2022, BStBl. I 2022, 2391.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2023

II. Typisierender Ansatz

Rz. 7

^{^{[Autor/Stand]}} Das "vereinfachte" Ertragswertverfahren erfasst den Bodenwert lediglich mit dem Wert des abgezinsten Bodenwerts. Die Abzinsung ist erforderlich, um den entsprechenden mathematischen Ausgleich zur Kapitalisierung der vollen Miete zu schaffen, die – anders als im "regulären" Ertragswertverfahren – nicht um die Verzinsung des Bodenwerts gemindert wird. Innerhalb des vereinfachten Ertragswertverfahrens wird die volle Miete, also ohne Kürzung um eines auf die Bodenwertverzinsung entfallenden Betrags, kapitalisiert. Daneben wird lediglich der abgezinste Bodenwert angesetzt. Maßgebender Zeitraum für die Abzinsung ist die Restnutzungsdauer der aufstehenden Gebäude.

Rz. 8– 9

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2023

B. Abzinsung des Bodenwerts (Abs. 1)

I. Bodenwert

Rz. 10

^{^{[Autor/Stand]}} Grundlage für die Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts ist der "Bodenwert nach § 247 BewG".

Rz. 11

^{^{[Autor/Stand]}} Es sei darauf hingewiesen, dass § 247 BewG den Begriff des "Bodenwerts" nicht definiert. Vielmehr regelt § 247 Abs. 1 BewG lediglich die Ermittlung des "Grundsteuerwerts" von unbebauten Grundstücken. Dieser ergibt sich durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert. Das Produkt ergibt – ohne ausdrückliche gesetzliche Definition – den Bodenwert und – bei unbebauten Grundstücken – gleichzeitig auch den Grundsteuerwert (vor der nach § 230 BewG vorgesehenen Abrundung auf einen durch hundert ohne Rest teilbaren Betrag).

Rz. 12

^{^{[Autor/Stand]}} Zum Bodenwert vgl. im Einzelnen die Kommentierung zu § 247 BewG.

Rz. 13

^{^{[Autor/Stand]}} Auch bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern i.S.d. § 249 Abs. 2 und 3 BewG ist der Bodenwert die maßgebende Ausgangsgröße für die Abzinsung, wobei insoweit die Anwendung der Umrechnungskoeffizienten nach Anlage 36 zum BewG einzubeziehen ist, soweit abweichende Grundstücksgrößen bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen sind.

Rz. 14

^{^{[Autor/Stand]}} Zum Begriff der Ein- und Zweifamilienhäuser vgl. im Einzelnen die Kommentierung zu § 249 BewG.

Rz. 15– 17

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2023

II. Abweichende Grundstücksgrößen bei Ein- und Zweifamilienhäusern

Rz. 18

^{^{[Autor/Stand]}} Bei Grundstücken, die mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaut sind, können auf dem Grundstücksmarkt unterschiedlich hohe Bodenwerte pro Quadratmeter in Abhängigkeit von der absoluten Grundstücksgröße beobachtet werden. Nach der Gesetzesbegründung steigt der Bodenwert bei kleiner werdenden Grundstücken ab einer Grundstücksgröße von ca. 500 m[2] in Relation zur Fläche regelmäßig stark an. Dagegen ist bei größeren Grundstücken eine Minderung des Quadratmeterpreises im Verhältnis zur Fläche festzustellen. Ab einer Grundstücksgröße von mehr als 2.000 m[2] vermindert sich der Quadratmeterpreis nur noch marginal.

Rz. 1...

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