Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 258 Bewertung im Sachwertverfahren

Literatur:

Beck, Hans-Joachim, Die Reform der Grundsteuer, Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft, DS 2019, 48; Bräutigam, Rainer, Grundsteuerreform – von der künftigen Diversität, DStR 2021, 1330; Eichholz, Meik, Novellierung der Grundsteuer, DStR 2020, 1158, 2017; Feldner, Michael/Stoklassa, Sven-Oliver, Verfassungsrechtliche Fragen zur sog. Länderöffnungsklausel im Rahmen der Grundsteuerreform, DStR 2019, 2505; Grewe, Verfassungsrechtliche Anforderungen an eine Länderöffnungsklausel im Rahmen der Novellierung der Grundsteuer, NVwZ 2019, 701; Hey, Johanna, Grundsteuerreform 2019, ZG 2019, 297; Kirchhof, Gregor, Die grundgesetzlichen Grenzen der Grundsteuerreform, DStR 2018, 2661; Kirchhof, Gregor, Der Belastungsgrund von Steuern – zum verfassungsrechtlichen Auftrag, die Grundsteuer zu reformieren, DStR 2020, 1073; Löhr, Dirk, Entwurf zum Grundsteuer-Reformgesetz: die große Unvollendete, DStR 2019, 1433; Löhr, Dirk/Kempny, Simon, Zur Grundsteuerreform: Grundzüge eines Bodenwertsteuergesetzes, DStR 2019, 537; Schmidt, Thorsten Ingo, Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer als Flächensteuer, DStR 2020, 249; Wissenschaftliche Dienste Deutscher Bundestag, Verfassungsrechtliche Aspekte des Belastungsgrundes und der Bewertungsvorschriften im Grundsteuer-Reformgesetz, WD-4-119-19; Verfassungsrechtliche Aspekte des Grundsteuer-Reformgesetzes, Ergänzende Darstellung zu WD4-119/19.

A. Grundaussagen der Vorschrift

I. Regelungsgegenstand und -zweck

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} Mit dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG)^[2] wurde für Zwecke der Grundsteuer gemäß § 258 BewG die Regelung für die Bewertung von Grundstücken im Rahmen des Sachwertverfahrens eingefügt. Mit dem Verfahren soll auf der Grundlage einer typisierenden Ermittlung des Grundbesitzwertes die Bewertung einer Vielzahl von gemäß § 250 Abs. 3 BewG der Grundsteuer unterliegenden Grundstücken erfolgen.

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Als vorrangige Bewertungsmethode sieht das Bewertungsgesetz für Zwecke der Grundsteuer ein typisiertes vereinfachtes Ertragswertverfahren vor, § 250 Abs. 2 BewG. Sofern die Anwendung dieses Ertragswertverfahrens nach Ansicht des Gesetzgebers nicht in Betracht kommt, erfolgt eine Bewertung anhand eines vereinfachten Sachwertverfahrens als sog. Auffangverfahren. Das Sachwertverfahren dient für Nichtwohngrundstücke als Auffangverfahren, da sich für diese der Gesetzesbegründung zufolge derzeit keine für die gesamte Nutzung durchschnittlichen Nettokaltmieten nach den vorhandenen statistischen Quellen ermitteln lassen.^[4] Beim Sachwertverfahren erfolgt die Wertermittlung für den Grund und Boden sowie der Gebäude jeweils gesondert. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert bildet den vorläufigen Sachwert des Grundstücks, der zusätzlich mittels einer Wertzahl (Marktanpassungsfaktor) an die objektiv-realen Marktbedingungen angepasst werden soll.

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Der Ertragswertmethodik liegt der Gedanke zugrunde, dass sich der objektiviert-reale Wert eines Grundstücks – ähnlich wie beim land- und forstwirtschaftlichen Vermögen – aus seinem nachhaltig erzielbaren Reinertrag ermitteln lässt. Im Ertragswertverfahren ist der auf den Bewertungsstichtag bezogene Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Erträge zu ermitteln. Hierbei ist zu beachten, dass die Lebensdauer (Nutzungsdauer) eines Gebäudes – im Gegensatz zum Grund und Boden – begrenzt ist. Während die Erträge oder Ertragsanteile für ein Gebäude nur für die am Bewertungsstichtag verbleibende und begrenzte Nutzungsdauer (sog. Restnutzungsdauer) des Gebäudes kapitalisiert werden können, sind die dem Grund und Boden zuzurechnenden Erträge bzw. Ertragsanteile für eine unbegrenzte Nutzungsdauer als sog. ewige Rente zu kapitalisieren. Der Wert des Grund und Bodens ist grundsätzlich eine beständige Größe, die nur allgemeinen Wertschwankungen unterworfen ist.^[6]

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} Die Bewertung des Grundvermögens mittels eines typisierenden Ertragswert- und Sachwertverfahrens trägt der Belastungsentscheidung durch Anknüpfung an den Sollertrag des Grundbesitzes Rechnung. Die Bewertungsverfahren stehen mit dem allgemeinen Bewertungsgrundsatz im Einklang, indem sie unter Berücksichtigung des speziellen Bewertungsvorbehalts das Bewertungsziel eines objektiviert-realen Werts konkretisieren und dessen relationsgerechte Abbildung innerhalb der Grundsteuer als Sollertragsteuer gewährleisten sollen.^[8] Zudem ist nach Ansicht des Gesetzgebers durch Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren in Form der sachgerechten Vervielfältigung jährlicher Erträge den objektiviert-realen Wert innerhalb des verfassungsgerichtlich gebotenen Wertekorridors erreichen und strukturell die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer realitätsgerecht abbilden können.^[9] Die parallele Anwendung von Ertrags- und Sachwertverfahren im Rahmen der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes wurde durch das Bundesverfassungsgericht bereits ausdrücklich anerkannt.^[10] Die Differenzierung bezüglich der einzelnen Gr...