Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 261 Erbbaurecht

A. Grundaussagen der Vorschrift

I. Regelungsinhalt

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} § 261 BewG enthält im Rahmen der Grundsteuerbewertung nach dem Bundesmodell die Regelungen zur Bewertung eines Erbbaurechts – einschließlich des Erbbaugrundstücks – sowie zur Zurechnung des ermittelten Gesamtwerts. Die Vorschrift des § 261 Satz 1 und 2 BewG ist durch das Gesetz zur Reform des Grundsteuer und Bewertungsrechts vom 26.11.2019^[2] in das Bewertungsgesetz eingefügt worden. Sie entwickelt nach der Gesetzesbegründung^[3] den für die Einheitsbewertung geltenden § 92 BewG unter Berücksichtigung des typisierenden Massenverfahrens bei der Grundsteuerbewertung fort. § 261 Satz 3 ErbStG wurde im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2020^[4] ergänzend aufgenommen.

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Die Norm regelt in Satz 1, dass für das Erbbaurecht und das Erbbaugrundstück (nur) ein Gesamtwert ermittelt wird. Die Wertermittlung erfolgt in der Weise, dass die Bewertung so vorzunehmen ist, als wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde.

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} In § 261 Satz 2 BewG wird gesetzlich festgelegt, dass der ermittelte Gesamtwert für Erbbaurecht und Erbbaugrundstück dem Erbbauberechtigten zuzurechnen ist.

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} Durch § 261 Satz 3 BewG hat der Gesetzgeber klarstellend geregelt, dass die Sonderregelungen der Sätze 1 und 2 zur wirtschaftlichen Einheit, Bewertung und Zuordnung für das Erbbaurecht und dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstück entsprechend für das Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht gelten.

Rz. 5

^{[Autor/Stand]} Der § 261 BewG schließt sich an den § 244 Abs. 3 Nr. 1 und 4 BewG an. Letztgenannter beinhaltet eine gegenüber dem bisherigen Recht erweiterte Definition der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts. Danach werden das Erbbaurecht und der mit dem Erbbaurecht belastete Grund und Boden (Erbbaugrundstück) zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst. Auch das Wohnungserbbaurecht und das Teilerbbaurecht bilden zusammen mit dem belasteten Grund und Boden eine wirtschaftliche Einheit. Durch die Zusammenfassung der vorbezeichneten wirtschaftlichen Einheiten wird nunmehr auf die bisher erforderliche getrennte Bewertung von Erbbaurecht (bzw. Wohnungserbbaurecht oder Teilerbbaurecht) und Erbbaurechtsgrundstück verzichtet.

Rz. 6– 9

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

[2] Grundsteuerreformgesetz – GrStRefG v. 26.11.2019, BGBl. I 2019, 1794.

[3] Vgl. Gesetzesentwurf der Bundesregierung zum Grundsteuer-Reformgesetz v. 9.8.2019; BT-Drucks. 354/19.

[4] Vgl. Art. 30 Nr. 3 Jahressteuergesetz 2020 – JStG 2020 v. 21.12.2020, BStBl. I 2020, 3096 (3129). Art. 30 Nr. 3 Jahressteuergesetz 2020 ist am 29.12.2020 in Kraft getreten.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

II. Hintergrund der gesetzlichen Regelung

Rz. 10

^{[Autor/Stand]} Das Bundesverfassungsgericht hat mit Entscheidung vom 10.4.2018^[2] die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens in den alten Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 festgestellt. In seiner Begründung führt das BVerfG aus, dass es bedingt durch das überlange Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 zu gravierenden und umfassenden Wertverzerrungen und damit zu Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen gekommen sei. Da es für diese Ungleichbehandlung keine ausreichenden Rechtfertigungsgründe gibt, ist Art. 3 Abs. 1 GG zumindest seit Beginn des Jahres 2002 verletzt worden. Zugleich hat das BVerfG eine großzügige Fortgeltungsklausel zur Einheitsbewertung in seine Entscheidung aufgenommen. Danach dürfen die verfassungswidrigen Regelungen zunächst weiterhin angewendet werden. Dem Gesetzgeber wurde aufgegeben, bis spätestens 31.12.2019 eine Neuregelung für die Bewertung des Grundvermögens zu treffen. Dieser Aufforderung ist der Gesetzgeber mit dem Gesetzespaket zur Grundsteuerreform – bestehend aus dem Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes^[3], des eigentlichen Grundsteuer-Reformgesetzes^[4] und des Gesetzes zur Mobilisierung baureifer Grundstücke ("GrSt C")^[5] nachgekommen. Einzelheiten zur Grundsteuerreform vgl. Einf. BewG Rz. 363 ff.

Rz. 11

^{[Autor/Stand]} Die neuen Grundsteuerwerte sind nach § 266 Abs. 1 BewG erstmals auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 zu ermitteln. Die erste Hauptveranlagung der Grundsteuermessbeträge findet gemäß § 36 GrStG aber erst auf den 1.1.2025 statt (Hauptveranlagung 2025). § 261 BewG findet damit erstmals auf den 1.1.2022 Anwendung.

Rz. 12– 15

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

[2] BVerfG v. 10.4.2018 – 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12, DStR 2018, 791–808.

[3] Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes v. 15.11.2019, BGBl. I 2019, 1546.

[4] GrStRefG v. 26.11.2019, BGBl. I 2019, 1794.

[5] Gesetz zur Mobilisierung baureifer Grundstücke ("GrSt C") v. 30.11.2019, BGBl. I 2019,1875.

[Autor/Stand] Aut...