Steuervorteile für Gebäude in Sanierungsgebieten und stä ... / 2 Steuerliche Zuordnung

Modernisierung oder Neuanlage

In der Frage der einkommensteuerlichen Behandlung dieser Ausgleichs- und Ablösebeträge zu den nachträglichen Anschaffungskosten von Grund und Boden oder zu den sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben oder Werbungskosten geht die finanzgerichtliche Rechtsprechung allerdings nicht von diesem Kriterium der Erhöhung des Bodenwerts aus. Vielmehr bestimmt sie die steuerliche Zuordnung eines solchen Betrags nach den zu den Erschließungskosten entwickelten steuerlichen Rechtsgrundsätzen.^[1] Dies bedeutet, dass die Zuordnung des gezahlten Ausgleichs- oder Ablösebetrags zu den Betriebsausgaben/Werbungskosten oder den Anschaffungskosten des Grund und Bodens sich grundsätzlich danach beurteilt, ob mit der konkret durchgeführten städtebaulichen Sanierungsmaßnahme bereits vorhandene Anlagen lediglich ersetzt oder modernisiert oder aber solche Anlagen erstmals hergestellt werden. Hiernach führt eine Steigerung des Grundstückswerts allein nicht zu nachträglichen Anschaffungskosten. Voraussetzung hierfür ist eine Veränderung des Grundstücks in seiner Substanz oder seinem Wesen.^[2]

Aufteilung

Ein Ausgleichsbetrag, der im Zusammenhang mit einer städtebaulichen Gesamtsanierungsmaßnahme gezahlt wird, muss demzufolge auf die der Sanierung zugrunde liegenden Einzelmaßnahmen aufgeteilt und jeweils den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder den sofort abziehbaren Werbungskosten zugeordnet werden.

Die Berechnung des Ausgleichsbetrags nach der durch die Gesamtmaßnahme eingetretenen Werterhöhung des Grundstücks macht seine steuerliche Aufteilung auf die Einzelmaßnahmen nicht gegenstandslos.^[3]

Nachträgliche Anschaffungskosten

Der Teil des Ausgleichsbetrags, der auf die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen entfällt, stellt nachträgliche Anschaffungskosten für den Grund und Boden dar.

Werbungs­kosten

Unproblematisch ist die steuerliche Behandlung der Ersetzung oder Modernisierung, z. B. die Sanierung bereits vorhandener Gehwege und Kanalanlagen. Soweit offensichtlich und unstrittig nur solche "Ersetzungs- oder Modernisierungssanierungen" durchgeführt werden, ist der Ausgleichsbetrag bei den Betriebsausgaben oder Werbungskosten sofort berücksichtigungsfähig, geleistete Ablösezahlungen i. S. d. § 154 Abs. 3 BauGB wären im jeweiligen Zahlungsjahr in der tatsächlich angefallenen Höhe abzusetzen.^[4]

Schwierige Aufteilung

Erheblich schwieriger gestaltet sich dagegen auf der durch die Rechtsprechung gewählten Grundlage die steuerliche Behandlung einer Neumaßnahme (z. B. Gehweg wird erstmals errichtet) oder einer gemischten Maßnahme (z. B. links der Straße neuer, zusätzlicher Gehweg, rechts lediglich Sanierung des bereits vorhandenen).

Das Finanzamt ist nunmehr gezwungen, die vom Steuerpflichtigen für ein bestimmtes Grundstück geleisteten einheitlichen Ausgleichs- oder Ablösebeträge – deren Grundlage nicht die Sanierungskosten sind – dem Bereich der Anschaffungskosten des Grund und Bodens oder den sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben/Werbungskosten zuzuordnen. Hierzu wird das Finanzamt auf die Unterstützung der Kommune zurückgreifen müssen, um den Aufteilungsmaßstab nach dem Verhältnis dieser jeweiligen einzelnen Maßnahmen zum Gesamtsanierungsaufwand zu ermitteln. Dazu bedarf es an sich zunächst einer Aufstellung der durch die Sanierung entstandenen Gesamtkosten, um dann in einem weiteren Schritt eine prozentuale Zuteilung des Gesamtaufwands zu den Anschaffungskosten oder den Betriebsausgaben/Werbungskosten vornehmen zu können.

Nach dem so ermittelten Maßstab wird der einheitlich festgesetzte Ausgleichs- oder Ablösebetrag in einen auf den Grund und Boden entfallenden, nicht abzugsfähigen Anteil für nachträgliche Anschaffungskosten und einen sofort abzugsfähigen Anteil für Erhaltungsaufwand aufgeteilt.^[5]

Schätzung möglich

Der Aufteilungsmaßstab kann unter Zuhilfenahme der nach § 149 BauGB von der Gemeinde zu erstellenden und fortzuschreibenden Kostenübersicht auch geschätzt werden.

Das Finanzamt wird Aufwendungen nur dann als Anschaffungs-/Herstellungskosten behandeln, wenn

• die Bodenwerterhöhung 10 % überschreitet und
• die Bodenwerterhöhung auf Verbesserungen der Erschließung und/oder Bebaubarkeit beruht.^[6]

Muster Bescheinigung

Anlage 1

Bescheinigung über sanierungsrechtliche Ausgleichs- oder Ablösungsbeträge nach dem Baugesetzbuch (§ 154 BauGB)

– Zur Vorlage beim FA –

Im Zuge der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme (Bezeichnung der Maßnahme) _________________________

wurde für das Grundstück __________-Straße , Flurstück __________ durch Bescheid vom

1.	ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB festgesetzt.
	Die Höhe des Ausgleichsbetrages beträgt _____EUR.
	Die Festsetzung ist
	□	bestandskräftig	□	nicht bestandskräftig
2.	Anstelle der Heranziehung zu einem Ausgleichsbetrag wurde eine Ablösungsvereinbarung vom _____ über einen Betrag in Höhe von _____ EUR geschlossen.
3.	Der Ausgleichsbetrag/Ablösungsbetrag wurde
	□	bereits geleistet	□	nicht geleistet
	□	gestundet	□	umgewandelt in ein Tilgungsdarlehen
	□	erlassen
4.	D...