Steuervorteile für Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen – Steuerliche Behandlung von Ausgleichsbeträgen und Ablösungen nach § 154 BauGB

Zusammenfassung

Überblick

Nach § 154 Abs. 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten städtebaulichen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde entweder nach Abschluss der Sanierung in Geld einen Ausgleichsbetrag oder vor deren Abschluss eine Ablösung in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Ausgleichsbetrag und Ablösung werden durch Bescheid der Gemeinde angefordert.

Probleme ergeben sich bei der steuerlichen Behandlung, da die Zahlungen nicht abzugsfähige nachträgliche Anschaffungskosten für den Grund und Boden sein können, aber auch sofort abzugsfähige Werbungskosten oder Betriebsausgaben.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Vorschrift des § 154 BauGB ermöglicht es den Städten und Gemeinden, die Kosten für die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen auf die Grundstückseigentümer umzulegen.

1 Beteiligung an den Sanierungskosten

Ausgleichsbetrag und Ablösung haben die Funktion, die betroffenen Grundstückseigentümer an den Kosten der Sanierung zu beteiligen. Anders als im Erschließungsbeitragsrecht stellt das Sanierungsrecht dabei allerdings für die Bemessung des Ausgleichsbetrags bzw. der Ablösung nicht auf die Kosten der Sanierung, sondern auf die durch die Sanierung bedingte (durch Gutachterausschüsse und Kaufpreissammlungen belegte) Erhöhung des Bodenwerts der betreffenden Grundstücke ab (§ 154 Abs. 1 BauGB). Die zusätzliche Erhebung von Erschließungsbeiträgen ist hingegen in Sanierungsgebieten ausdrücklich ausgeschlossen (§ 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB).

2 Steuerliche Zuordnung

Modernisierung oder Neuanlage

In der Frage der einkommensteuerlichen Behandlung dieser Ausgleichs- und Ablösebeträge zu den nachträglichen Anschaffungskosten von Grund und Boden oder zu den sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben oder Werbungskosten geht die finanzgerichtliche Rechtsprechung allerdings nicht von diesem Kriterium der Erhöhung des Bodenwerts aus. Vielmehr bestimmt sie die steuerliche Zuordnung eines solchen Betrags nach den zu den Erschließungskosten entwickelten steuerlichen Rechtsgrundsätzen.^[1] Dies bedeutet, dass die Zuordnung des gezahlten Ausgleichs- oder Ablösebetrags zu den Betriebsausgaben/Werbungskosten oder den Anschaffungskosten des Grund und Bodens sich grundsätzlich danach beurteilt, ob mit der konkret durchgeführten städtebaulichen Sanierungsmaßnahme bereits vorhandene Anlagen lediglich ersetzt oder modernisiert oder aber solche Anlagen erstmals hergestellt werden. Hiernach führt eine Steigerung des Grundstückswerts allein nicht zu nachträglichen Anschaffungskosten. Voraussetzung hierfür ist eine Veränderung des Grundstücks in seiner Substanz oder seinem Wesen.^[2]

Aufteilung

Ein Ausgleichsbetrag, der im Zusammenhang mit einer städtebaulichen Gesamtsanierungsmaßnahme gezahlt wird, muss demzufolge auf die der Sanierung zugrunde liegenden Einzelmaßnahmen aufgeteilt und jeweils den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder den sofort abziehbaren Werbungskosten zugeordnet werden.

Die Berechnung des Ausgleichsbetrags nach der durch die Gesamtmaßnahme eingetretenen Werterhöhung des Grundstücks macht seine steuerliche Aufteilung auf die Einzelmaßnahmen nicht gegenstandslos.^[3]

Nachträgliche Anschaffungskosten

Der Teil des Ausgleichsbetrags, der auf die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen entfällt, stellt nachträgliche Anschaffungskosten für den Grund und Boden dar.

Werbungs­kosten

Unproblematisch ist die steuerliche Behandlung der Ersetzung oder Modernisierung, z. B. die Sanierung bereits vorhandener Gehwege und Kanalanlagen. Soweit offensichtlich und unstrittig nur solche "Ersetzungs- oder Modernisierungssanierungen" durchgeführt werden, ist der Ausgleichsbetrag bei den Betriebsausgaben oder Werbungskosten sofort berücksichtigungsfähig, geleistete Ablösezahlungen i. S. d. § 154 Abs. 3 BauGB wären im jeweiligen Zahlungsjahr in der tatsächlich angefallenen Höhe abzusetzen.^[4]

Schwierige Aufteilung

Erheblich schwieriger gestaltet sich dagegen auf der durch die Rechtsprechung gewählten Grundlage die steuerliche Behandlung einer Neumaßnahme (z. B. Gehweg wird erstmals errichtet) oder einer gemischten Maßnahme (z. B. links der Straße neuer, zusätzlicher Gehweg, rechts lediglich Sanierung des bereits vorhandenen).

Das Finanzamt ist nunmehr gezwungen, die vom Steuerpflichtigen für ein bestimmtes Grundstück geleisteten einheitlichen Ausgleichs- oder Ablösebeträge – deren Grundlage nicht die Sanierungskosten sind – dem Bereich der Anschaffungskosten des Grund und Bodens oder den sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben/Werbungskosten zuzuordnen. Hierzu wird das Finanzamt auf die Unterstützung der Kommune zurückgreifen müssen, um den Aufteilungsmaßstab nach dem Verhältnis dieser jeweiligen einzelnen Maßnahmen zum Gesamtsanierungsaufwand zu ermitteln. Dazu bedarf es an sich zunächst einer Aufstellung der durch die Sanierung entstandenen Gesamtkosten, um dann in einem weiteren Schritt eine prozentuale Zuteilung des Gesamtaufwands zu den Anschaffungskosten oder den Betri...