Baulandmobilisierungsgesetz: Das gilt in den Bundesländern

Haufe Online Redaktion

Baulandmobilisierungsgesetz: Das gilt in den Bundesländern — Bild: Pixabay/Norbert Graube In der Universitätsstadt Rostock gilt die Lage auf dem Wohnungsmarkt als angespannt, hier greift die neue Verordnung

Hamburg war Vorreiter bei der Umsetzung des Baulandmobilisierungsgesetzes mit einem Baugebot – jüngst ist in Mecklenburg-Vorpommern eine Verordnung in Kraft getreten, die eine Umwandlung von Mietwohnungen unter Genehmigungsvorbehalt stellt. Wie regeln es andere Bundesländer?

Am 30.7.2024 ist in Mecklenburg-Vorpommern die Umwandlungsgenehmigungs-Landesverordnung (UmwLVO M-V) in Kraft getreten. In sogenannten Milieuschutzgebieten darf die Umwandlung in Wohnungseigentum oder Teileigentum an Wohngebäuden ab sofort nur noch mit Genehmigung der Gemeinde begründet werden. Die Genehmigungspflicht gilt, sobald die Kommunen eine Milieuschutzsatzung erlassen oder eine bereits bestehende Satzung ergänzt haben.

Mit der Regelung soll nach Angaben von Landesbauminister Christian Pegel (SPD) bezahlbarer Wohnraum in Quartieren gesichert werden, in denen aufgrund der Lage oder einer hohen Nachfrage eine erhöhte Gefahr für die Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung – etwa durch die Umwandlung von Mietwohnungen in Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen – besteht.

Damit wird das Baulandmobilisierungsgesetz (§ 250 BauGB) umgesetzt.

Baulandmobilisierungsgesetz: § 250 BauGB und § 201a BauGB

Das Baulandmobilisierungsgesetz gilt seit Juni 2021 und enthält zwei Ermächtigungen, auf deren Grundlage die Länder eine Rechtsverordnung zum angespannten Wohnungsmarkt erlassen können:

§ 250 BauGB, der sich auf das Umwandlungsverbot bezieht, das eigentlich eine Bremse ist, und
§ 201a BauGB, der sich auf andere Maßnahmen bezieht, etwa auf das Baugebot.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können zudem Befreiungen von Bebauungsplänen eingerichtet oder Vorkaufsrechte ausgeübt werden.

Kriterien für die Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts gemäß § 201a BauGB

    die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt,
    die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt den Bundesdurchschnitt deutlich,
    die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird,
    es besteht geringer Leerstand bei großer Nachfrage.

Umwandlungsverbot für Mietwohnungen in Bayern

Der Bayerische Ministerrat hat am 25.4.2023 die Änderung der "Gebietsbestimmungsverordnung Bau" beschlossen: In Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt wird die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen befristet bis zum 31.12.2025 unter Genehmigungsvorbehalt gestellt.

Genehmigungsvorbehalt: Kleineigentümer sind ausgenommen

In einem Gutachten wurden 50 Städte und Gemeinden ermittelt, die in die Gebietskulisse der Verordnung fallen. Dazu gehört auch München. In diesen Kommunen gilt künftig für Bestandsgebäude mit mindestens elf Wohnungen die Genehmigungspflicht. Kleinere Mietshäuser (bis zehn Wohnungen) sind ausgenommen. So soll neben dem Mieterschutz auch der Kleineigentümerschutz gestärkt werden.

Den Verordnungsentwurf hatte der Ministerrat im Dezember 2022 in erster Sitzung gebilligt. Die "Gebietsbestimmungsverordnung Bau" trat am 16.9.2022 in Kraft mit erleichtertem Wohnungsbau in angespannten Märkten und einem kommunalen Vorkaufsrecht bei bebauten, brachliegenden oder unbebauten Grundstücken sowie einem erweiterten Baugebot. Über das Umwandlungsverbot wurde in Bayern lange gestritten.

Liste der Gemeinden zur Aufnahme in die Gebietskulisse nach § 250 BauGB

Schleswig-Holstein erleichtert Vorkaufsrecht und Baugebot

Die schleswig-holsteinische Landesregierung hat 67 Kommunen bestimmt, in denen künftig schneller neue Wohnungen gebaut werden können, weil die Wohnungsmärkte als angespannt bewertet wurden. Einer entsprechenden Verordnung hat das Kabinett am 10.1.2023 zugestimmt. Die gilt seit dem 10. Februar. Die aufgelisteten Städte und Gemeinden können unter anderem das Vorkaufsrecht auf brachliegende Grundstücke ausweiten und bei dringendem Bedarf Baugebote aussprechen.

Die Liste der Kommunen reicht von Ahrensbök (Kreis Ostholstein) bis Wyk auf Föhr. Mit dabei sind viele Orte am Hamburger Rand und auf Sylt, Kiel und Lübeck. Das Innenministerium hat zuvor alle 1.106 Kommunen im Land mithilfe eines Gutachtens bewertet.

NRW: Baugebot bei dringendem Wohnbedarf

In Nordrhein-Westfalen (NRW) trat die "Verordnung zur Bestimmung von Gebieten im Land Nordrhein-Westfalen mit einem angespannten Wohnungsmarkt" nach § 201a Satz 1 BauGB am 7.1.23 in Kraft. Sie gilt befristet bis zum 31.12.2026.

Bestimmt wurden 95 Kommunen, die von einem erweiterten Vorkaufsrecht für brachliegende Grundstücke oder im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 25 Absatz 1 Nummer 3 BauGB) sowie der Möglichkeit zur Verhängung eines Baugebots bei dringendem Wohnbedarf (§ 175 Absatz 2 und 176 Absatz 1 BauGB) Gebrauch machen können. Befreiungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans unter Abweichung von den Grundzügen der Planung (§ 31 Absatz 3 BauGB) gelten ebenso.

Hamburg: Im ersten Schritt war das Baugebot ...,

Hamburg hat als erstes Bundesland alle Instrumente des Baulandmobilisierungsgesetzes in Kraft gesetzt. Zunächst hatte der Senat am 13.7.2021 eine Rechtsverordnung erlassen, auf deren Grundlage Baugebote durchgesetzt werden können, die gezielt den Wohnungsbau anordnen, wenn es sein muss. Kommunale Vorkaufsrechte wird das Land über das gesamte Stadtgebiet verstärkt wahrnehmen. Die Kriterien zur Feststellung sind dieselben wie bei der Mietpreisbremse.

Für das Baugebot kann Hamburg unter diesen Voraussetzungen anordnen, dass ein Grundstück mit einer oder mehreren Wohneinheiten bebaut werden muss. So sollen Grundstücke mit geltendem Planrecht und großem ungenutzten Wohnungsbaupotenzial der Spekulation entzogen werden.

Beim Vorkaufsrecht geht es um Flächen, auf denen städtebauliche oder anlagenbezogene "Missstände" herrschen oder solche, die lediglich umfriedet oder nur geringfügig und provisorisch bebaut sind. Die Fristen wurden angepasst und der preislimitierte Ankauf zum Verkehrswert erleichtert.

... dann das Umwandlungsverbot ab fünf Wohnungen

Im zweiten Schritt hat der Hamburger Senat am 2.11.2021 die "Verordnung über die Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohneigentum nach § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB" beschlossen. Damit ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in ganz Hamburg in allen Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten genehmigungspflichtig. Die Genehmigungspflicht gilt auch in Hamburg zunächst bis zum 31.12.2025.

Bedingungen für eine Genehmigung zur Umwandlung

die Umwandlung erfolgt im Rahmen einer Erbauseinandersetzung, um etwa eine Erbengemeinschaft aufzulösen oder den Nachlass auf die Miterben zu verteilen
die Eigentümer wollen die Wohnungen zur eigenen Nutzung an Familienangehörige verkaufen
mindestens zwei Drittel der Wohnungen werden an die aktuellen Mieter veräußert

In allen anderen Fällen soll die Umwandlung verhindert werden, damit die Wohnungen dem Markt weiter als Mietwohnungen zur Verfügung stehen. Mit Verordnung nach § 250 BauGB will Hamburg die positiven Effekte, die bereits in den Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung bewirkt werden, im gesamten Stadtgebiet erzielen – diese schützen Mieter bereits in 16 Wohngebieten vor Verdrängung.

Umwandlungsverbot: In Berlin im ganzen Stadtgebiet

Das Land Berlin hat am 3.8.2021 eine Verordnung beschlossen, in der die ganze Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist: Die Bildung von Wohnungseigentum in bestehenden Gebäuden ab fünf Wohnungen bedarf künftig der behördlichen Genehmigung.

Bislang war in der Hauptstadt ein "Umwandlungsverbot" nur in Milieuschutzgebieten möglich. Es gibt aber auch Ausnahmen: An Mieter darf zum Beispiel verkauft werden.

Baden-Württemberg: Vorkaufsrecht und Baugebot

In Baden-Württemberg gelten in 89 Städten und Gemeinden die Wohnungsmärkte als angespannt. Hier zieht auch die Mietpreisbremse. Diese Kommunen haben seit Juli 2022 ein Vorkaufsrecht für unbebaute oder brachliegende Grundstücke sowie ein erweitertes Baugebot. Die entsprechende Rechtsverordnung trat am 22.7.2022 in Kraft.

Zugunsten des Wohnungsbaus darf leichter von bestehenden Bebauungsplänen abgewichen werden, insbesondere im Innenbereich. Damit können Aufstockungen erleichtert werden. Der Wohnungsbau ist dann auch möglich, ohne dass die Kommunen ein Gebiet erst neu überplanen müssen. Eine Regelung, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verbietet, ist vorerst nicht geplant.

Niedersachsen: Vorkaufsrecht für Städte und Inseln

Das niedersächsische Kabinett hat die Umsetzung des Baulandmobilisierungsgesetzes am 11.5.2022 auf den Weg gebracht. Es wurde die Freigabe der entsprechenden Verordnung zur Anhörung der Kommunen und Verbände beschlossen. Elf Städte und sieben Inseln (Braunschweig, Buchholz (Nordheide), Buxtehude, Göttingen, Hannover, Laatzen, Langenhagen, Lüneburg, Oldenburg, Osnabrück, Wolfsburg sowie die Inseln Baltrum, Juist, Langeoog, Spiekeroog und Wangerooge) mit angespannten Wohnungsmärkten sollen einfacher von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen können.

Rheinland-Pfalz: Mehr Spielraum für Baugebot & Co.

In Rheinland-Pfalz hat die Regierung am 31.5.2022 die "Landesverordnung über die Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201 a des Baugesetzbuchs" beschlossen.

Die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts für unbebaute oder brachliegende Grundstücke und die Anordnung eines Baugebots sollen erleichtert werden. In der Verordnung sind unter anderem Landau, Ludwigshafen, Mainz, Speyer und Trier genannt.

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