Hamburg erneuert Umwandlungsverbot bis Ende 2029

Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum sind in 13 Hamburger Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung, wie etwa der beliebte Bezirk St. Pauli, seit drei Jahren genehmigungspflichtig, um Mieter vor Verdrängung zu schützen. Am 8.10.2024 hat der Senat die Umwandlungsverordnung für weitere fünf Jahre bis Ende 2029 beschlossen.

Die Gültigkeit der aktuellen Umwandlungsverordnung endet mit Ablauf des 31.12.2024. Die nun erlassene Rechtsverordnung gilt ab dem 1.1.2025 bis zum 31.12.2029.

Rechtsgrundlage ist § 172 Abs. 1 Satz 4 Baugesetzbuch (BauGB).

Zusätzlicher Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB

Die Umwandlungsverordnung nach § 172 BauGB gilt in Hamburg seit dem 13.11.2021.

Daneben greift mit einer Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB zur Umsetzung des Baulandmobilisierungsgesetzes wegen der weiterhin angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt ein zusätzlicher Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen – innerhalb und außerhalb von Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung.

Besteht in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung keine Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB – zum Beispiel, weil sich in dem Gebäude weniger als sechs Wohnungen befinden –, ist weiterhin eine Genehmigung nach § 172 BauGB beim zuständigen Bezirksamt zu beantragen.

Seit dem Inkrafttreten des § 250 BauGB im Jahr 2022 zeigen die Zahlen der Umwandlungen laut einer Mitteilung der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen in den Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung eine stark rückläufige Entwicklung. Die Verordnungen nach § 172 BauGB und § 250 BauGB ergänzen sich dabei.

Umwandlungsverordnung: Wohnungswirtschaft vs. Senat

Die Verlängerung der geltenden Umwandlungsverordnung um fünf Jahre sieht der BFW Landesverband Nord als weitere Hürde für den benötigten Wohnungsbau und die Bildung von Wohneigentum in der Stadt.

"Hamburg hat mit rund 20 Prozent die zweitniedrigste Eigentumsquote von allen Bundesländern; nur Berlin steht noch schlechter da", sagte der Vorstandsvorsitzende Kay Brahmst. Gerade in nachgefragten Stadtteilen werde das jetzt weiterhin erschwert. "Das betrifft ausgerechnet die Bestandswohnungen, die kostengünstiger sind als Neubauten – und damit für viele Kaufinteressierte besonders attraktiv." Außerdem behindere die Umwandlungsverordnung den Wohnungsbau.

Karen Pein (SPD), Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, ist der Ansicht, dass das Gesetz gegen die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum schon nach drei Jahren eine große Wirkung entfaltet: "Dort, wo eine Soziale Erhaltungsverordnung greift, sind die Umwandlungszahlen stark rückläufig." Es sei eines der größten Ziele des Senats, Hamburgs Mieter besonders in den innerstädtischen und innenstadtnahen Stadtteilen weiterhin wirksam vor Verdrängung zu schützen.

Auf dieser Linie ist auch Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW): "So geht sozial verantwortliche Wohnungspolitik!" Die Verlängerung der Umwandlungsverordnung schütze nicht nur Mieter, sondern stärk auch Vermieter, für die eine Wohnung kein Spekulationsobjekt sei. Allerdings, so Breitner, müssten auch künftig in Gebieten mit einer soziale Erhaltungsverordnung sinnvolle Modernisierungen in Bestandsgebäuden oder deren Ersatz möglich sein. Im Zuge der Energiewende seien energetische Sanierungen und Modernisierungen notwendig.

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