Veräußerung eines schadstoffbelasteten Grundstücks nach Durchführung von Sanierungsarbeiten ist nicht notwendig gewerblicher Grundstückshandel

Leitsatz

1. Erwirbt ein Steuerpflichtiger ein einziges schadstoffbelastetes Grundstück (wirtschaftliche Einheit), das er nach der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen veräußert, so ist die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb nicht überschritten, wenn nicht feststellbar ist, dass die Sanierungsmaßnahmen in unbedingter Veräußerungsabsicht vorgenommen worden sind.

2. Ist eine Wiederholungsabsicht nicht feststellbar, fehlt es an der Nachhaltigkeit in der Regel, wenn der Steuerpflichtige (auch) mehrere unbebaute Grundstücke durch einen Vertrag an einen Erwerber weiterveräußert.

3. Aus vor dem Verkauf vorgenommenen Sanierungsmaßnahmen kann sich in einem solchen Fall Nachhaltigkeit nur ergeben, wenn die Maßnahmen mit dem Ziel einer Erhöhung des Kaufpreises vorgenommen wurden.

Normenkette

§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG , § 15 Abs. 2 EStG

Sachverhalt

Die klagende Grundstücksverwaltungs-KG hatte im Dezember 1989 von ihrem Kommanditisten ein aus fünf Parzellen bestehendes Kokerei-Gelände erworben. Der Kommanditist hatte das schadstoffbelastete Grundstück seinerseits kurz zuvor von dem Industrieunternehmen unter der Auflage gekauft, einen bereits aufgestellten Sanierungsplan zur Wiedernutzbarmachung umzusetzen.

Die KG stand in Verhandlungen mit einem Interessenten, der das Gelände als Transportzentrum nutzen und von der KG pachten wollte. Zunächst ließ die KG das Grundstück deshalb zur Sicherung um 0,5 m auffüllen. Die Verhandlungen mit dem ersten Interessenten scheiterten jedoch, so dass die KG weitere Aktivitäten entfaltete. Sie gab ein Geräuschemissionsgutachten in Auftrag, um die Verabschiedung eines Bebauungsplans zur Ansiedlung von Gewerbebetrieben zu erreichen, und ließ kostengünstige Möglichkeiten zur weiteren Grundstücksauffüllung abklären. Schließlich verkaufte sie das Grundstück im Dezember 1992 mit hohem Gewinn an eine Grundstücksverwertungsgesellschaft, an der einer der Kommanditisten beteiligt war. Für die Bemessung des Kaufpreises war maßgeblich, dass die Kosten der Sanierung aus von der Erwerberin erzielten Kippgebühren gedeckt werden konnten.

Das FA ging davon aus, dass die KG einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben habe. Dieser Auffassung war auch das FG.

Entscheidung

Der BFH gab der Revision der KG statt. Es habe kein Gewerbebetrieb bestanden, denn die KG habe weder den Bereich der privaten Vermögensverwaltung überschritten noch nachhaltig gehandelt.

Hinweis

1. Das sehr ausführliche Urteil beschäftigt sich mit mehreren allgemeinen Aspekten des gewerblichen Grundstückshandels sowie mit Spezialfragen, die sich in diesem Zusammenhang bei der Sanierung schadstoffbelasteter Grundstücke stellen. Nur auf die wichtigsten Gesichtspunkte kann nachfolgend hingewiesen werden.

2. Eine Erwerbstätigkeit ist dann Gewerbebetrieb, wenn die Merkmale des § 15 Abs. 2 EStG erfüllt werden. Im Zusammenhang mit dem gewerblichen Grundstückshandel wird meist das Tatbestandsmerkmal problematisiert, dass der Bereich der privaten Vermögensverwaltung überschritten sein muss. Abstrakt ausgedrückt ist das der Fall, wenn die Ausnutzung der Vermögenssubstanz durch Umschichtung gegenüber der Fruchtziehung aus der zu erhaltenden Substanz im Vordergrund steht.

Was der Steuerpflichtige mit einem neu erworbenen Grundstück anfangen will, lässt sich oft nur schwer feststellen. Deshalb hat der BFH die bekannte Drei-Objekt-Grenze entwickelt, die besagt, dass grundsätzlich von einer Substanzverwertungsabsicht auszugehen ist, wenn mehr als drei Objekte innerhalb einer bestimmten Frist (grundsätzlich fünf Jahre) veräußert werden. Bei weniger Objekten ist umgekehrt grundsätzlich von Substanznutzungsabsicht auszugehen. In beiden Richtungen handelt es sich aber nach neuester Auffassung nur um Indizien, die widerlegt werden können. Bei weniger als drei Objekten fordert der BFH für eine Widerlegung allerdings den Nachweis der unbedingten Veräußerungsabsicht.

3. Im Besprechungsfall ging es um den Verkauf eines aus fünf Parzellen bestehenden ehemaligen Kokereigrundstücks. Wäre jede Parzelle als Objekt im Sinn der Drei-Objekt-Grenze zu betrachten, wäre eine Substanzverwertungsabsicht indiziert gewesen. Der BFH sah die Parzellen jedoch als wirtschaftliche Einheit im Sinn des § 70 Abs. 1 BewG und damit als ein Objekt an. In allen anderen Fällen stellt jede unbebaute Parzelle ein eigenständiges Objekt dar.

Weil nur ein Objekt verkauft worden war, hätte das FA eine unbedingte Veräußerungsabsicht nachweisen müssen. Dieser Nachweis gelang jedoch nicht. Insbesondere sah der BFH in den Aktivitäten zur Wertsteigerung des Grundstücks keinen eindeutigen Hinweis auf eine Veräußerungsabsicht. Immerhin war die teuerste Maßnahme zu einer Zeit ausgeführt worden, in der nachweislich über eine Verpachtung ernsthaft verhandelt wurde.

4. Etwas am Rand wird in Fällen gewerblichen Grundstückshandels die Frage behandelt, ob der Steuerpflichtige nachhaltig, also mit Wiederholungsabsicht tätig geworden ist. Meist liegt darin kein Problem, weil mehrfache Verkäu...