Verbilligte Veräußerung eines Grundstücks als verdeckte Gewinnausschüttung

Leitsatz

Besteht ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, kann die Annahme einer verdeckten Gewinnausschüttung gerechtfertigt sein. Lediglich gewichtige und nachprüfbare Gründe können diese Vermutung widerlegen. Allerdings bewegt sich ein Fremdvergleichspreis regelmäßig in einer gewissen Bandbreite. Deshalb ist nur der geringste Wert der Bandbreite als fremdüblicher Wert zu berücksichtigen.

Sachverhalt

Eine im Grundstücksgeschäft tätige GmbH hat ein Wohn- und Geschäftshaus zu einem durch Gutachten ermittelten Verkehrswert von 5,7 Mio. DM an die alleinige Gesellschafter-Geschäftsführerin veräußert. Das Finanzamt ermittelte den Verkehrswert mit 7,5 Mio. DM und ging deshalb von einer verdeckten Gewinnausschüttung (vGA) in Höhe von 1,8 Mio. DM aus. Im Einspruchsverfahren wurde eine Verringerung des Verkehrswerts auf 6,6 Mio. DM erreicht, so dass die vGA nur noch 0,9 Mio. DM betrug.

Entscheidung

Das FG hat ein weiteres Gutachten in Auftrag gegeben, worin ein Verkehrswert des Grundstücks mit 6,65 Mio. DM ermittelt wurde. Der Gutachter hat aber eingeräumt, dass sich die Verkehrswerte am Grundstücksmarkt in Bandbreiten zwischen 10 und 35 % über oder unter dem mittleren Verkehrswert bewegen. Als gerade noch marktüblicher Mindestpreis für dieses Grundstück könne danach ein Wert von 6 Mio. DM angesehen werden. Nur von diesem Wert durfte das Finanzamt bei der Ermittlung der vGA ausgehen, diese beträgt somit nur 300.000 DM.

Das FG stützt sich dabei auf die ständige Rechtsprechung des BFH, wonach Fremdvergleichspreise in der Regel aus einer Bandbreite von Preisen bestehen und nur eine Unterschreitung der Untergrenze dieser Bandbreite als Verstoß gegen die Sorgfaltspflichten eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters angesehen werden kann. Diese zur Angemessenheit von Geschäftsführervergütungen erfolgte "Bandbreitenrechtsprechung" des BFH ist auch auf den Grundstücksmarkt übertragbar, für dessen Preisbildung der Gutachter ebenfalls eine gewisse Bandbreite bejaht hat. Nur eine Unterschreitung des geringsten noch verkehrsüblichen Kaufpreises kann zur Annahme einer verdeckten Gewinnausschüttung führen.

Hinweis

Auch in der Praxis ist häufig festzustellen: 3 Gutacher - 3 verschiedene Werte, wobei meistens das Gutachten des Finanzamts den höchsten Wert aufweist. Deshalb entspricht es bereits der Lebenserfahrung, dass auch Grundstücksverkehrswerte über eine gewisse Bandbreite verfügen. Nur eine Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und einem Wert an der unteren Bandbreite kann deshalb als vGA berücksichtigt werden.

Link zur Entscheidung

FG Berlin, Urteil vom 11.11.2003, 7 K 7072/02