Vermietung besonders aufwendig gestalteter oder ausgestatteter Wohnungen

OFD München, Verfügung v. 11.07.2005, S 2253 - 86 St 41

Im Urteil vom 6.10.2004, BStBl 2005 II S. 386 hatte der BFH zur Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht bei Vermietung einer Wohnung in einem aufwändig gestalteten Wohngebäude zu entscheiden. Er stellte dabei folgende Leitsätze auf:

1. Wird eine Wohnung verbilligt vermietet und kommt es deswegen zu einer Aufteilung der Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil, so muss die Einkunftserzielungsabsicht in Bezug auf den entgeltlichen Teil geprüft werden, wenn die typisierende Annahme nicht gerechtfertigt ist, dass eine langfristige Vermietung in der Regel letztlich zu positiven Einkünften führt.
2. Ein solcher Ausnahmefall liegt vor, wenn bei einer Wohnung in einem aufwändig gestalteten oder ausgestatteten Wohngebäude die am Wohnungsmarkt erzielbare Miete den besonderen Wohnwert offensichtlich nicht angemessen widerspiegelt. Ob ein Gebäude besonders gestaltet oder ausgestattet ist, richtet sich nach denselben Kriterien, die für den Ansatz der Kostenmiete bei selbst genutztem Wohnraum entwickelt worden sind (vgl. BFH-Urteil vom 22.10.1993, BStBl 1995 II S. 98).

Im Ergebnis hat der BFH damit die bisher von der Finanzverwaltung vertretene Auffassung bestätigt, lediglich die Vorgehensweise bei der Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht (Zweistufenprüfung) wurde neu festgelegt. Systematisch ist wie folgt zu differenzieren:

1. Miete beträgt weniger als 50 bzw. 56 % der Marktmiete

Die Besonderheit im Urteilsfall war, dass die in dem aufwändig gestalteten Gebäude befindliche Wohnung zu weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete überlassen wurde. Der BFH sah in dieser Fallgestaltung einen Fall des § 21 Abs. 2 EStG.

Prüfstufe 1:

Die Nutzungsüberlassung ist in einen entgeltlichen und in einen unentgeltli...