Vermietung einer Wohnung an unterhaltsbedürftige Mutter: Kein Gestaltungsmißbrauch?

Kommentar

1. Wird eine Eigentumswohnung an die Mutter vermietet, die auf geringe Rentenbezüge und Unterhaltszahlungen des Sohnes als Vermieter angewiesen ist, bildet das Mietverhältnis ein steuerrechtlich nicht anzuerkennendes Scheingeschäft ( § 41 Abs. 2 Satz 1 AO 1977), wenn die Mittel der Mutter zur Mietzahlung nicht ausreichen konnten.

2. Liegt dagegen kein Scheingeschäft vor, ist es grundsätzlich nicht rechtsmißbräuchlich , wenn der Unterhaltsverpflichtete Sohn seiner Mutter den Unterhalt in Geld auszahlt und wegen der Überlassung einer Wohnung einen Mietvertrag mit ihr abschließt.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 19.12.1995, IX R 85/93

Hinweise:

1. In dem entschiedenen Fall bezog die 71jährige Mutter monatlich eine Rente von rd. 450 DM und erhielt denselben Betrag von ihrem Sohn. Nach dem mit ihm abgeschlossenen Mietvertrag zahlte sie im Jahre 1990 für die 53 qm große Wohnung einen monatlichen Mietzins von 535 DM.

Das Finanzamt erkannte die Unterhaltszahlungen des Sohnes als außergewöhnliche Belastung ( § 33a Abs. 1 EStG ) an, lehnte jedoch den Werbungskostenüberschuß für die Wohnungsvermietung von 7.150 DM ab.

Dagegen gab das Finanzgericht Düsseldorf (Urteil v. 2. 7. 1993, EFG 1994 S. 109) der Klage des Sohnes statt, weil weder ein Gestaltungsmißbrauch noch ein Scheingeschäft vorliege. Die Revision des Finanzamts führte zur Aufhebung des FG-Urteils und zur Zurückverweisung, um die Frage des Scheingeschäfts zu klären . Nur wenn dies zu verneinen sein sollte, trat der BFH dem Finanzgericht hinsichtlich der Ablehnung eines Gestaltungsmißbrauchs bei.

2. Nach ständiger Praxis werden Miet- und Pachtverträge zwischen (nahen) Angehörigen grundsätzlich nur anerkannt, wenn das Miet- oder Pachtverhältnis bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart ist und nach Inhalt sowie Durchführung der zwischen Fremden üblichen Gestaltung entspricht ( R 162a Satz 1 EStR und R 19 EStR ). Nach Auffassung der Verwaltung ist außerdem erforderlich, daß der Angehörige als Mieter einen eigenen Haushalt führt und den Mietzins aus eigenen Mitteln entrichten kann ( R 162a Satz 2 EStR ). Letzterem hat sich der BFH in einem – im Schrifttum umstrittenen – Urteil v. 23. 2. 1988, IX R 157/84, (BStBl 1988 II S. 604) angeschlossen und die „Vermietung” einer Eigentumswohnung an den noch studierenden, mittellosen Sohn, der die Miete nur aus dem Unterhalt des vermietenden Vaters bezahlen konnte, als Gestaltungsmißbrauch nicht anerkannt. Dies gilt nach einem späteren BFH-Urteil ( BFH, Urteil v. 23. 2. 1994, X R 131/93, BStBl II S. 634 ) jedoch nicht , wenn der Sohn die Miete und seinen sonstigen Lebensunterhalt ohne weiteres aus einer Schenkung der Eltern (im Streitfall 130.000 DM) bestreiten kann. Ebenso entschied der BFH bei einer nur der voraussichtlichen Miete entsprechenden Geldschenkung ( BFH, Urteil v. 28. 3. 1995, IX R 47/93, BStBl 1996 II S. 55 ); dieses Urteil wird von der Finanzverwaltung jedoch nicht allgemein angewandt (BMF, Schreiben v. 22. 1. 1996, BStBl 1996 I S. 37).

3. Auch die jetzige BFH-Entscheidung unterliegt m. E. Bedenken , weil hier mit einer gekünstelten Gestaltung die beschränkte Abziehbarkeit von Unterhaltsleistungen unterlaufen werden soll.

Denn der Sohn zahlt hier wirtschaftlich gesehen im Grunde seiner Mutter als Vermieter die Miete, wenn er ihr einerseits Unterhalt leistet, den er andererseits sogleich als „Miete” wieder vereinnahmt. Wird diese Gestaltung anerkannt, liegt ihr Vorteil für ihn darin, daß neben dem als außergewöhnliche Belastung abziehbaren Barunterhalt ( § 33a Abs. 1 EStG ) die Werbungskosten-Überschüsse aus der Wohnung (im Streitjahr 1990 mehr als 7.000 DM) einkommensteuermindernd geltend gemacht werden können. Hätte er dagegen der Mutter zuzüglich zum Barunterhalt die Wohnung unentgeltlich als Naturalunterhalt überlassen, wären im Streitjahr nur insgesamt 7.200 DM als außergewöhnliche Belastung ( § 33a Abs. 1 EStG ) abziehbar gewesen; ab 1996 ist dieser Jahresabzugsbetrag allerdings auf 12.000 DM erhöht.

Die weitere Entwicklung der Rechtsprechung bleibt abzuwarten.

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