Vermietung von Ferienwohnungen; eigennützige Treuhand

Leitsatz

Der Vermieter einer Ferienwohnung erzielt keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wenn der von ihm mit der treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler diese hotelmäßig anbietet, aber ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat, insbesondere weil er hoteltypische Zusatzleistungen auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt.

Normenkette

§ 15 Abs. 2 Satz 1, § 21 EStG

Sachverhalt

Die Klägerin, eine Grundstücksgemeinschaft, ließ ihre in einer Ferienwohnanlage belegenen Eigentumswohnungen durch gewerblich tätige Vermittlungsgesellschaften vermieten. In dem zugrunde liegenden Vertrag erklärten sich ihre Gemeinschafter damit einverstanden, dass die Wohnungen auch als Hotelzimmer vermietet werden konnten. Der Unterschied zur Vermietung als Ferienwohnung bestand darin, dass in diesem Fall dem Feriengast weitere Leistungen über die Hotel-Betriebsgesellschaft (H) angeboten wurden, wie z.B. Frühstück, Halb- oder Vollpension, tägliche Reinigung mit Handtuchwechsel, ggf. Bettwäschewechsel etc. Die Entgelte für diese Leistungen erhielt H. Das FA stellte für die Klägerin gewerbliche Einkünfte fest. Das FG (FG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 20.12.2017, 3 K 342/14, Haufe-Index 11770908, EFG 2018, 1172) wies die Klage, mit der die Klägerin die Feststellung von Einkünften aus VuV begehrte, ab.

Entscheidung

Der BFH hob das Urteil auf und gab der Klage statt. Zu Recht sei das FG zwar davon ausgegangen, dass die Ferienwohnungen der Klägerin in den Streitjahren hotelmäßig angeboten worden seien. Entgegen der Auffassung des FG habe die Klägerin die Wohnungen aber nicht selbst gewerblich vermietet, da ihr die gewerblichen Tätigkeiten der Vermittlungsgesellschaften nicht als eigene zugerechnet werden könnten, weil die Vermittlungsgesellschaften ein erhebliches eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung gehabt hätten. Denn durch das hotelmäßige Angebot der Wohnungen erhielten sie die Möglichkeit, den Gästen weitere Leistungen anzubieten und abzurechnen. Dabei könne dahinstehen, ob die Vermittlungsgesellschaften den Mietern die entsprechenden Leistungen im eigenen Namen und auf eigene Rechnung oder aber im Interesse eines Dritten angeboten hätten. Entscheidend sei, dass sie insoweit jedenfalls nicht im wirtschaftlichen Interesse der Klägerin gehandelt hätten. Denn sie hätten diese Leistungen gegenüber den Mietern nicht auf Rechnung der Klägerin erbracht, und bei der Abrechnung gegenüber der Klägerin lediglich die um den "Anteil Wäsche", den "Anteil Endreinigung/Hotelservice" und "Anteil F&B" bereinigten Beträge abzüglich Provision ausgekehrt. Insoweit habe die Klägerin in den Streitjahren gegenüber den Vermittlungsgesellschaften als Treuhändern keine beherrschende Stellung einnehmen können.

Hinweis

1. Die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers führt nicht zwangsläufig dazu, dass deshalb auch der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Entscheidend ist vielmehr, inwieweit in der Person des Vermieters die Vermietung einer Ferienwohnung im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und die Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb (Hotel) vergleichbar ist.

2. Für die erforderliche Vergleichbarkeit ist nicht entscheidend, ob die Wohnung innerhalb oder außerhalb einer Ferienwohnanlage liegt.

3. Durch einen gesetzlichen Vertreter oder Verwalter vermietet derjenige, dem die Handlungen des Vertreters oder Verwalters (zivil- oder steuerrechtlich) zuzurechnen sind.

4. Handlungen von gewerblich tätigen Vermittlungsgesellschaften können auch dann aufgrund eines Treuhandverhältnisses dem Treugeber zugerechnet werden, wenn der Treuhänder Mietverträge im eigenen Namen für einen Treugeber abschließt. Die Zurechnung vom Treuhänder erzielter Einkünfte beim Treugeber setzt allerdings voraus,dass der Treuhänder ausschließlich auf Rechnung und Gefahr des Treugebers handelt und dass der Treugeber nach der Ausgestaltung des Treuhandverhältnisses und nach den sonstigen Umständen gegenüber dem Treuhänder eine derart beherrschende Stellung hat, dass er wirtschaftlich die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis trägt.

5. Eine Zurechnung der Handlungen der Vermittlungsgesellschaften bei dem Treugeber kommt nicht in Betracht, wenn die Vermittlungsgesellschaften ein erhebliches eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hatten.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 28.5.2020 – IV R 10/18