Vermietungseinkünfte: Einkunftserzielungsabsicht / 2.3 Leer stehende Immobilie

Hat ein Steuerpflichtiger sich bei Erwerb eines Objekts noch nicht entschieden, ob er dieses veräußern, selbst nutzen oder dauerhaft vermieten will, sind dies Indizien, die gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechen. Wird ein Vermietungsobjekt renoviert, ist es grundsätzlich Sache des Steuerpflichtigen, darüber zu befinden, ob und inwieweit Renovierungsarbeiten aus Zeit- und/oder Geldgründen langsamer oder schneller und insbesondere diese Arbeiten in Eigenleistung selbst oder durch Fremdfirmen durchgeführt werden. Dem Steuerpflichtigen ist daher ein inhaltlich angemessener, zeitlich jedoch begrenzter Beurteilungs- und Entscheidungsspielraum zuzubilligen, innerhalb dessen er über die Fortführung oder Aufgabe seiner Vermietungstätigkeit entscheiden muss.^[2]

Eine Einkunftserzielungsabsicht kann schon vor Abschluss eines Mietvertrags über eine leer stehende Wohnung vorliegen. Aufwendungen, die anfallen, bevor Einnahmen erzielt werden, können als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, sofern ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird.^[3] Ein solcher Abzug ist von dem Zeitpunkt an gegeben, zu dem sich anhand objektiver Umstände feststellen lässt, dass der Entschluss, Einkünfte einer bestimmten Einkunftsart zu erzielen, endgültig gefasst worden ist. Die (vorab entstandenen) Aufwendungen können als vergeblicher Aufwand selbst dann abziehbar sein, wenn es entgegen den Planungen des Steuerpflichtigen nicht zu Einnahmen kommt, sofern nur eine erkennbare Beziehung zu den angestrebten Einkünften besteht.^[4]

Es genügt allerdings nicht, wenn der Entschluss zu vermieten, zu einem Zeitpunkt gefasst wird, in dem bereits absehbar ist, dass die Investition scheitern wird.^[5] Ist der Steuerpflichtige über einen längeren Zeitraum (von 9 Jahren) vollständig passiv^[6] oder sind bei mehrjähriger Renovierung (nach 10 bzw. 12 Jahren seit Renovierungsbeginn) Bemühungen zum Abschluss der Maßnahmen nicht erkennbar^[7], kann dies ein Beweisanzeichen für einen fehlenden Entschluss zur dauerhaften Vermietung sein.

Betreibt der Steuerpflichtige die Herrichtung der Immobilie nur zögerlich, ohne dass hierfür steuerlich anzuerkennende Gründe vorliegen, kann es unter Berücksichtigung des Zeitablaufs gerechtfertigt sein, auf das Fehlen der Vermietungsabsicht zu schließen oder Zweifel hinsichtlich der Vermietungsabsicht als endgültig anzusehen. Das ist jedenfalls dann nicht zu beanstanden, wenn die behauptete beabsichtigte Vermietung über einen Zeitraum von mehr als 10 Jahren nicht realisiert wird.^[8]

Achtung

Gemeinschaftliche Vermietungsbemühungen bei Erbengemeinschaft

Vorab entstandene Aufwendungen für eine im Eigentum einer Erbengesamthandsgemeinschaft stehenden Wohnimmobilie können nur dann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden, wenn die Erbengemeinschaft die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich des Immobilienobjekts – nach Maßgabe der Bestimmungen in § 2038 BGB "gemeinschaftlich" – erkennbar aufgenommen und insoweit ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen entfaltet hat. Denn eine Erbengemeinschaft erzielt gemeinschaftlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, solange sie nicht auseinandergesetzt ist.^[9]

Praxis-Tipp

Mehrjähriger Leerstand

Die langjährige "untätige" Hinnahme eines Gebäudeleerstands spricht für die Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht. Bei einem mehrjährigen Wohnungsleerstand reicht es nicht mehr aus, die Vermietungsabsicht durch Nachweis der Vermietungsbemühungen glaubhaft zu machen. Zusätzlich ist darzulegen, ob und wie der fehlenden Marktgängigkeit der Immobilie entgegengewirkt wurde. Dabei muss der Steuerpflichtige u. U. auch bauliche Umgestaltungen vornehmen, um einen vermietbaren Zustand des Gebäudes zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder – sollte er bei seinen bisherigen, vergeblichen Vermietungsbemühungen mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben – für deren Aufgabe.^[10]

Zu den ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen als Voraussetzung einer (fort-)bestehenden Einkünfteerzielungsabsicht, deren Feststellung und Würdigung im Wesentlichen dem FG als Tatsacheninstanz obliegt, kann auch gehören, bei einem lang andauernden Leerstand einer möblierten Wohnung geeignetere Wege der Vermarktung zu suchen und die Wohnung unmöbliert zur Vermietung anzubieten.^[11]

Ein besonders lang andauernder, strukturell bedingter Leerstand einer Wohnimmobilie kann auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung dazu führen, dass die vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt. Das ist der Fall, wenn das leer stehende Gebäude zur Erreichung der Vermietbarkeit grundlegend saniert werden müsste, dies jedoch aufgrund des aus dem Überangebot von Immobilien resultierenden niedrigen Mie...