Vermietungseinkünfte: Einkunftserzielungsabsicht / 2.3 Leer stehende Immobilie

Hat ein Steuerpflichtiger sich bei Erwerb eines Objekts noch nicht entschieden, ob er dieses veräußern, selbst nutzen oder dauerhaft vermieten will, sind dies Indizien, die gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechen. Wird ein Vermietungsobjekt renoviert, ist es grundsätzlich Sache des Steuerpflichtigen, darüber zu befinden, ob und inwieweit Renovierungsarbeiten aus Zeit- und/oder Geldgründen langsamer oder schneller und insbesondere diese Arbeiten in Eigenleistung selbst oder durch Fremdfirmen durchgeführt werden. Dem Steuerpflichtigen ist daher ein inhaltlich angemessener, zeitlich jedoch begrenzter Beurteilungs- und Entscheidungsspielraum zuzubilligen, innerhalb dessen er über die Fortführung oder Aufgabe seiner Vermietungstätigkeit entscheiden muss.^[2] Ist der Steuerpflichtige über einen längeren Zeitraum (von 9 Jahren) vollständig passiv^[3] oder sind bei mehrjähriger Renovierung (nach 10 bzw. 12 Jahren seit Renovierungsbeginn) Bemühungen zum Abschluss der Maßnahmen nicht erkennbar^[4], kann dies ein Beweisanzeichen für einen fehlenden Entschluss zur dauerhaften Vermietung sein.

Bei einer leer stehenden Wohnung kann eine Einkunftserzielungsabsicht allerdings auch schon vor Abschluss eines Mietvertrags vorliegen. Dementsprechend können Aufwendungen als vorweggenommene Werbungskosten abziehbar sein, wenn anhand objektiver Umstände erkennbar ist, dass der Entschluss zur dauernden Vermietung endgültig gefasst worden ist.^[5] (Vorab entstandene) Aufwendungen können als vergeblicher Aufwand selbst dann abziehbar sein, wenn es entgegen den Planungen des Steuerpflichtigen nicht zu Einnahmen kommt, sofern nur eine erkennbare Beziehung zu den angestrebten Einkünften besteht.^[6] Es genügt allerdings nicht, wenn der Entschluss zu vermieten zu einem Zeitpunkt gefasst wird, in dem bereits absehbar ist, dass die Investition scheitern wird.^[7]

Achtung

Gemeinschaftlich Vermietungsbemühungen bei Erbengemeinschaft

Vorab entstandene Aufwendungen für eine im Eigentum einer Erbengesamthandsgemeinschaft stehenden Wohnimmobilie können nur dann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden, wenn die Erbengemeinschaft die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich des Immobilienobjekts – nach Maßgabe der Bestimmungen in § 2038 BGB "gemeinschaftlich" – erkennbar aufgenommen und insoweit ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen entfaltet hat. Denn eine Erbengemeinschaft erzielt gemeinschaftlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, solange sie nicht auseinandergesetzt ist.^[8]

Praxis-Tipp

Mehrjähriger Leerstand

Die langjährige "untätige" Hinnahme eines Gebäudeleerstands spricht für die Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht. Bei einem mehrjährigen Wohnungsleerstand reicht es nicht mehr aus, die Vermietungsabsicht durch Nachweis der Vermietungsbemühungen glaubhaft zu machen. Zusätzlich ist darzulegen, ob und wie der fehlenden Marktgängigkeit der Immobilie entgegengewirkt wurde. Dabei muss der Steuerpflichtige u.  U. auch bauliche Umgestaltungen vornehmen, um einen vermietbaren Zustand des Gebäudes zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder – sollte er bei seinen bisherigen, vergeblichen Vermietungsbemühungen mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben – für deren Aufgabe.^[9]

Zu den ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen als Voraussetzung einer (fort-)bestehenden Einkünfteerzielungsabsicht, deren Feststellung und Würdigung im Wesentlichen dem FG als Tatsacheninstanz obliegt, kann auch gehören, bei einem lang andauernden Leerstand einer möblierten Wohnung geeignetere Wege der Vermarktung zu suchen und die Wohnung unmöbliert zur Vermietung anzubieten.^[10]

Ein besonders lang andauernder, strukturell bedingter Leerstand einer Wohnimmobilie kann auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung dazu führen, dass die vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt. Das ist der Fall, wenn das leer stehende Gebäude zur Erreichung der Vermietbarkeit grundlegend saniert werden müsste, dies jedoch aufgrund des aus dem Überangebot von Immobilien resultierenden niedrigen Mietpreisniveaus als unwirtschaftlich einzuschätzen ist, sodass eine Vermietung in absehbarer Zeit objektiv nicht möglich sein wird.^[11]

Kann ein Steuerpflichtiger eine in seinem Eigentum stehende Wohnung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauerhaft nicht in einen betriebsbereiten Zustand versetzen und zur Vermietung bereitstellen, ist es nicht zu beanstanden, wenn das FG nach einer Gesamtwürdigung aller Tatsachen vom Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht ausgeht.^[12]

Hat der Steuerpflichtige eine Wohnung zunächst auf Dauer vermietet und steht sie anschließend leer, sind die mit der Wohnung zusammenhängenden Aufwendungen so lange abziehbar, wie er den Entschluss, mit dieser Wohnung Einkünfte zu erzielen, nicht endgültig aufgegeben hat. Diese Grundsätz...