Vermögensverwaltende Gesellschaften (GmbHStB 2023, Heft ... / 2. Gewerblicher Grundstückshandel

In Abgrenzung zur Vermögensverwaltung ist insbesondere der Tatbestand des gewerblichen Grundstückshandels relevant.^[6] Gewerbliche Einkünfte sollen in den Konstellationen vorliegen, in denen die sog. Drei-Objekt-Grenze überschritten wird, wobei dieser Grenze eine Indizwirkung beizumessen ist.^[7] Maßgeblich für die Annahme gewerblicher Einkünfte ist die Veräußerung

• von mehr als drei Objekten
• in einem zeitlichen Zusammenhang^[8] von fünf Jahren.^[9]

Besonderheiten bei Grundstücksgesellschaften: In diesem Kontext sind Besonderheiten bei Grundstückstransaktionen im Zusammenhang mit Grundstücksgesellschaften zu beachten. Soweit Immobilien in der Rechtsform einer Personengesellschaft gehalten werden, ist eine zweigestaffelte Prüfung des gewerblichen Grundstückshandels geboten, die

• zunächst auf Ebene der Grundstücksgesellschaft und
• anschließend auf Ebene des Gesellschafters

anknüpft.^[10] Die Grundstücksveräußerungen der Gesellschaft sind dem Gesellschafter zuzurechnen.^[11] Bei vermögensverwaltenden Gesellschaften kommt es zu einer anteiligen Zurechnung des Objektes beim Gesellschafter.^[12] Beachten Sie: Grundstückstransaktionen durch Kapitalgesellschaften werden nicht dem Gesellschafter zugerechnet.^[13]

Beraterhinweis Werden damit – der Natur nach private – Grundstücke derart oft und schnell umgeschlagen, wird die Grenze der bloßen Vermögensverwaltung überschritten, was eine Gewerblichkeit der Einkünfte zur Folge haben wird.

[6] S. dazu instruktiv: BMF v. 26.3.2004 – IV A 6 - S 2240 – 46/04, BStBl. I 2004, 434 = GmbH-StB 2004, 140 (Brinkmeier).

[7] BFH v. 10.12.2001 – GrS 1/98, BStBl. II 2002, 291.

[8] S. dazu BFH v. 21.7.2016 – X R 56/14, X R 57/14, BFH/NV 2017, 481 Rz. 28; BFH v. 28.10.2015 – X R 22/13, BStBl. II 2016, 95 Rz. 14; BFH v. 20.11.2012 – IX R 10/11, BFH/NV 2013, 715 Rz. 28; BFH v. 3.3.2011 – IV R 10/08, BFH/NV 2011, 1666 Rz. 15.

[9] BFH v. 18.9.1991 – XI R 23/90, BStBl. II 1992, 135. Zur Verlängerung der Frist auf bis zu 10 Jahre vgl. BMF v. 26.3.2004 – IV A 6 - S 2240 – 46/04, BStBl. I 2004, 434 Rz. 12 = GmbH-StB 2004, 140 (Brinkmeier).

[10] BMF v. 26.3.2004 – IV A 6 - S 2240 – 46/04, BStBl. I 2004, 434 Rz. 14 = GmbH-StB 2004, 140 (Brinkmeier).

[11] BFH v. 3.7.1995 – GrS 1/93, BStBl. II 1995, 617; BFH v. 28.11.2002 – III R 1/01, BStBl. II 2003, 250. Dies gilt nur, wenn der Gesellschafter zu mind. 10 % an der Gesellschaft beteiligt ist oder der Verkehrswert der Beteiligung mehr als 250.000 EUR beträgt, vgl. dazu BMF v. 26.3.2004 – IV A 6 - S 2240 – 46/04, BStBl. I 2004, 434 Rz. 14 = GmbH-StB 2004, 140 (Brinkmeier).

[12] BMF v. 26.3.2004 – IV A 6 - S 2240 – 46/04, BStBl. I 2004, 434 Rz. 15 ff. = GmbH-StB 2004, 140 (Brinkmeier).

[13] OFD Düsseldorf v. 9.7.1997 – S 2240 A – St 111, DStR 1997, 1208.